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Baurecht / BGB

Generalunternehmer (GU)

Auf dem Baumarkt ist bei größeren Bauvorhaben oft ein Generalunternehmer (GU) als Auftragnehmer anzutreffen. Der GU übernimmt den Bauauftrag zur Erstellung des gesamten Bauwerks im Sinne von "schlüsselfertig" wie im Schlüsselfertigbau (SF-Bau). Dafür erbringt er in der Regel eigene Bauleistungen – meistens für Rohbauleistungen – mit seinen gewerblichen Arbeitnehmern. Weitere Teile der Bauleistungen werden an Nachunternehmer (NU) wie für Leistungen spezieller Gewerke wie Dachdeckerarbeiten und Leistungen des Ausbaus übertragen. Dem Auftraggeber als Bauherr bzw. Besteller ist der GU haftender und zugleich gewährleistender Vertragspartner, also auch für die Nachunternehmerleistungen.
Der GU unterscheidet sich einerseits vom Hauptunternehmer (HU) sowie zum anderen auch von den Organisationsformen des Generalübernehmers (GÜ) als auch des Totalunternehmers (TU).
Wesentliche Aufgaben des Generalunternehmers sind folgende:
  • technische, wirtschaftliche und zeitliche Koordination aller Bauleistungen der an der Bauausführung Beteiligten,
  • die schlüsselfertige Erstellung von Bauleistungen, worin vor allem ein Vorteil für den Auftraggeber liegt.
Für den Auftraggeber gibt es zu allen Fragen während der Bauausführung stets nur einen Partner, der zugleich die Gesamtverantwortung trägt. Der GU bindet dafür auch die Bauleistungen der Nachunternehmer selbst bzw. direkt und in der Regel ohne Einflussnahme des Auftraggebers über Verträge ein, in denen er sich auch Mängelansprüche gegenüber den NU garantieren lässt. Denn er haftet dem Auftraggeber für das gesamte Bauwerk in vollem Umfang. Demgegenüber bleibt jedoch die Erstellung des Projekts bzw. der Bauplanung Aufgabe des Bauherrn, der dafür die Architekten und Fachingenieure vertraglich bindet.
Die vertraglichen Beziehungen veranschaulicht folgende Übersicht:
Vertraglichen Beziehungen des Generalunternehmers
Bild: © f:data GmbH
Aus den Vertragsbeziehungen leiten sich für den GU zugleich besondere Risiken ab, speziell das Kalkulations-, Termin- und Abnahmerisiko sowie das Risiko von Mängelansprüchen. Ersteres besteht vor allem dann, wenn die Ausschreibung der Bauleistungen nicht im Detail, sondern nur mit einem Leistungsprogramm (LP) erfolgte und in der Folge einer Pauschalpreisabsprache und langer Bauzeit Lohn- und Stoffpreiserhöhungen anstehen. Ein fest vereinbarter Fertigstellungstermin kann ggf. Vertragsstrafen nach sich ziehen, wenn nicht alle beteiligten Partner ihre Aufgaben termingerecht erfüllen.
Für die Gestaltung der Bauverträge zwischen den Vertragspartnern (als VOB-Vertrag oder auch als Bauvertrag nach BGB) hat der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) Muster-Vertragsformulare entworfen und zum Stand 2021 (vorherige Ausgabe 2019) an die neuere Rechtsprechung angepasst und aktualisiert.
Im Einzelnen betrifft es folgende Formulare, näher erläutert unter den jeweiligen Links:
Die Formulare sind elektronisch als pdf-Dateien oder in ausgedruckter Fassung beim HDB verfügbar. Den jeweils beteiligten Vertragspartnern steht es frei, diese Formulare heranzuziehen, zu ändern, an die Erfordernisse des jeweiligen Einzelfalls anzupassen oder andere Texte zu nutzen.
Eine Nutzung für Verträge mit Verbrauchern mit Bezug auf § 13 BGB ist nicht vorgesehen. Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, sondern deren Vorgaben maßgebend.
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23.06.2021
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