Baurecht / BGB

Generalunternehmer (GU)

Auf dem Baumarkt ist bei größeren Bauvorhaben oft ein Generalunternehmer (GU) als Auftragnehmer anzutreffen. Der GU übernimmt den Bauauftrag zur Erstellung des gesamten Bauwerks im Sinne von "schlüsselfertig" wie im Schlüsselfertigbau (SF-Bau). Dafür erbringt er in der Regel eigene Bauleistungen – meistens für Rohbauleistungen – mit seinen gewerblichen Arbeitnehmern. Weitere Teile der Bauleistungen werden an Nachunternehmer (NU) wie für Leistungen spezieller Gewerke wie Dachdeckerarbeiten und Leistungen des Ausbaus übertragen. Dem Auftraggeber als Bauherr bzw. Besteller ist der GU haftender und zugleich gewährleistender Vertragspartner, also auch für die Nachunternehmerleistungen.

Der GU unterscheidet sich einerseits vom Hauptunternehmer (HU) sowie zum anderen auch von den Organisationsformen des Generalübernehmers (GÜ) als auch des Totalunternehmers (TU).

Wesentliche Aufgaben des Generalunternehmers sind folgende:

technische, wirtschaftliche und zeitliche Koordination aller Bauleistungen der an der Bauausführung Beteiligten,
die schlüsselfertige Erstellung von Bauleistungen, worin vor allem ein Vorteil für den Auftraggeber liegt.

Für den Auftraggeber gibt es zu allen Fragen während der Bauausführung stets nur einen Partner, der zugleich die Gesamtverantwortung trägt. Der GU bindet dafür auch die Bauleistungen der Nachunternehmer selbst bzw. direkt und in der Regel ohne Einflussnahme des Auftraggebers über Verträge ein, in denen er sich auch Mängelansprüche gegenüber den NU garantieren lässt. Denn er haftet dem Auftraggeber für das gesamte Bauwerk in vollem Umfang. Demgegenüber bleibt jedoch die Erstellung des Projekts bzw. der Bauplanung Aufgabe des Bauherrn, der dafür die Architekten und Fachingenieure vertraglich bindet.

Die vertraglichen Beziehungen veranschaulicht folgende Übersicht:

Vertraglichen Beziehungen des Generalunternehmers

Bild: © f:data GmbH

Aus den Vertragsbeziehungen leiten sich für den GU zugleich besondere Risiken ab, speziell das Kalkulations-, Termin- und Abnahmerisiko sowie das Risiko von Mängelansprüchen. Ersteres besteht vor allem dann, wenn die Ausschreibung der Bauleistungen nicht im Detail, sondern nur mit einem Leistungsprogramm (LP) erfolgte und in der Folge einer Pauschalpreisabsprache und langer Bauzeit Lohn- und Stoffpreiserhöhungen anstehen. Ein fest vereinbarter Fertigstellungstermin kann ggf. Vertragsstrafen nach sich ziehen, wenn nicht alle beteiligten Partner ihre Aufgaben termingerecht erfüllen.

Für die Gestaltung der Bauverträge zwischen den Vertragspartnern (als VOB-Vertrag oder auch als Bauvertrag nach BGB) hat der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) Muster-Vertragsformulare entworfen und zum Stand 2021 (vorherige Ausgabe 2019) an die neuere Rechtsprechung angepasst und aktualisiert.

Im Einzelnen betrifft es folgende Formulare, näher erläutert unter den jeweiligen Links:

FSB 2021-1: Generalunternehmervertrag,
FSB 2021-2: Beauftragung der Nachunternehmer,
FSB 2021-3: Verhandlungsprotokoll / Nachunternehmervertrag (Nachunternehmersitz Inland).

Die Formulare sind elektronisch als pdf-Dateien oder in ausgedruckter Fassung beim HDB verfügbar. Den jeweils beteiligten Vertragspartnern steht es frei, diese Formulare heranzuziehen, zu ändern, an die Erfordernisse des jeweiligen Einzelfalls anzupassen oder andere Texte zu nutzen.

Eine Nutzung für Verträge mit Verbrauchern mit Bezug auf § 13 BGB ist nicht vorgesehen. Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, sondern deren Vorgaben maßgebend.

Dieser Beitrag wurde von unserer Bauprofessor-Redaktion erstellt. Für die Inhalte auf bauprofessor.de arbeitet unsere Redaktion jeden Tag mit Leidenschaft.

Über Bauprofessor »

23.06.2021

Drucken

Herausgeber: f:data GmbH Weimar und Dresden

Die Inhalte dieser Begriffserläuterung und der zugehörigen Beispiele sind urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung der f:data GmbH unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigung, Übersetzung, Mikroverfilmung und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Alle in diesem Werk enthaltenen Angaben, Ergebnisse usw. wurden von den Autoren nach bestem Wissen erstellt. Sie erfolgen ohne jegliche Verpflichtung oder Garantie der f:data GmbH. Sie übernimmt deshalb keinerlei Verantwortung und Haftung für etwa vorhandene Unrichtigkeiten.

Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürfen.