Ein Generalunternehmer (GU) ist eine Person oder ein Unternehmen, das die Verantwortung für die vollständige Durchführung einer meist größeren Baumaßnahme übernimmt.
Was ist ein Generalunternehmer?
- Spezialtiefbau,
- Dachdeckerarbeiten oder
- Leistungen des Ausbaus.
Der Generalunternehmer unterscheidet sich vom:
Aufgaben des Generalunternehmers
Wesentliche Aufgaben des Generalunternehmers sind z. B.:
technische, wirtschaftliche und zeitliche Koordination aller Bauleistungen der an der Bauausführung Beteiligten und
die schlüsselfertige Erstellung von Bauleistungen, worin vor allem ein Vorteil für den Auftraggeber liegt.
Vertragliche Beziehungen mit Generalunternehmern
Diese Übersicht veranschaulicht die vertraglichen Beziehungen mit Generalunternehmern:
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Für den Auftraggeber gibt es zu allen Fragen bei der Bauausführung stets nur den Generalunternehmer (GU) als einen Partner, der zugleich die Gesamtverantwortung trägt. Der GU bindet dafür auch die Bauleistungen der Nachunternehmer selbst bzw. direkt und in der Regel ohne Einflussnahme des Auftraggebers über Verträge ein, in denen er sich auch Mängelansprüche gegenüber den Nachunternehmern garantieren lässt. Der Generalunternehmer ist der haftende und gewährleistende Vertragspartner, zugleich auch für die Nachunternehmerleistungen. Er haftet gegenüber dem Auftraggeber für das gesamte Bauwerk in vollem Umfang. Demgegenüber bleibt jedoch die Erstellung des Projekts bzw. der Bauplanung Aufgabe des Bauherrn. Für diese Aufgaben bindet der Bauherr als Auftraggeber selbst vertraglich Architekten und Fachingenieure. Muster-Vertragsformulare für Bauverträge
Für die Gestaltung der Bauverträge zwischen den Vertragspartnern (als VOB-Vertrag oder auch als Bauvertrag nach BGB) hat der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) Muster-Vertragsformulare herausgegeben. Sie werden jeweils an die aktuelle Rechtsprechung angepasst. Sie liegen aktualisiert zum Stand 2024 (vorherige Ausgabe 2022) vor. Es betrifft im Einzelnen u. a. folgende Formulare:
FSB 2024-1.1: Anlage zu Sorgfaltspflichten für Menschenrechte und Umweltschutz in Liefer- und Leistungsketten,
FSB 2024-2: Beauftragung Nachunternehmer,
FSB 2024-3.1: Anlage zu Sorgfaltspflichten für Menschenrechte und Umweltschutz in Liefer- und Leistungsketten.
Die Formulare sind digital und als Ausdruck beim HDB verfügbar.
Den jeweils beteiligten Vertragspartnern steht es frei:
- diese Formulare heranzuziehen,
- sie zu ändern,
- an die Erfordernisse des Einzelfalls anzupassen oder
- andere Texte zu nutzen.
Eine Nutzung für Verträge mit Verbrauchern mit Bezug auf § 13 BGB ist nicht vorgesehen. Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, sondern deren Vorgaben maßgebend. 
Ein Generalunternehmer wird beauftragt, um ein Bauprojekt von der Planung bis zur Fertigstellung zu koordinieren.
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Zusammenarbeit der Vertragspartner
Die gemeinsame Ausführung eines Bauvorhabens erfordert eine partnerschaftliche Zusammenarbeit. Hierfür hat der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) eine „Charta für eine faire Zusammenarbeit zwischen Generalunternehmer und Nachunternehmer im Hochbau (Juni 2024)“ veröffentlicht.
An die Verträge zwischen den Vertragspartnern werden künftig noch höhere Anforderungen gestellt, besonders bezüglich Vereinbarungen zur Projektkultur und einer gemeinsamen Projektoptimierung.
Diese Artikel sollen die Wertschöpfung der Partner unterstützen:
- Artikel 1: Kultur und Zusammenarbeit,
- Artikel 2: Technische Projektvorbereitung,
- Artikel 3: Kaufmännische Projektvorbereitung,
- Artikel 4: Frühzeitige Zusammenarbeit,
- Artikel 5: Faire Vergütung und realistische Kostenprognosen,
- Artikel 6: Umgang mit Risiken,
- Artikel 7: Störungen im Bauablauf,
- Artikel 8: Entscheidungen,
- Artikel 9: Fehlerkultur und
- Artikel 10: Deeskalation und Streitbeilegung.
Die Vertragspartner werden aufgefordert, die in der Charta erarbeiteten Verhaltensregeln zum Maßstab für die gemeinsame Durchführung von Hochbauprojekten zu machen. Eine bauvertragliche Verbindlichkeit haben sie jedoch nicht.
Risiken für Generalunternehmer
Für den Generalunternehmer leiten sich aus den Vertragsbeziehungen Risiken ab, wie z. B.:
- das Kalkulationsrisiko mit der Angebotskalkulation und dem Angebot (es kann zunehmen, wenn die Ausschreibung der Bauleistungen nicht im Detail, sondern nur mit einem Leistungsprogramm (LP) erfolgte und in der Folge einer Pauschalpreisabsprache und langer Bauzeit Lohn- und Stoffpreiserhöhungen anstehen.),
- das Terminrisiko zur Bauzeit mit den Zwischen- und dem Endtermin kann Vertragsstrafen nach sich ziehen, wenn nicht alle beteiligten Partner ihre Aufgaben termingerecht erfüllen,
- das Abnahmerisiko nach Fertigstellung des Bauvorhabens oder
- das Risiko von Mängelansprüchen nach der Abnahme.
Ein Beitrag von Prof. Dr. Siegmar Kloß