Baufinanzierung

Eigenkapitalkosten bei Gebäuden

Das Eigenkapital bei Gebäuden, in der DIN 18960 -Nutzungskosten im Hochbau- als "Eigenmittel" bezeichnet, umfasst selbst eingesetzte Mittel und ggf. Leistungen des Eigentümers. Dafür können Kosten anfallen als
  • Zinsen als kalkulatorischer Ansatz sowie
  • sonstige Kosten in Verbindung mit Eigenmitteln.
In der Praxis sind meistens Mischfinanzierungen üblich, so dass neben Kosten für Fremdkapital auch solche für die eingesetzten Eigenmittel anzusetzen sind.
Mit dem Eigenkapital sind kostenseitig keine Auszahlungen und folglich keine Ausgaben verbunden. Anfallen können lediglich kalkulatorisch ermittelte Ansätze.
Als Grundlage sind heranzuziehen:
  • selbst bereitgestellte Geldmittel,
  • Eigenleistungen in Form von Arbeitsleistungen,
  • Eigenleistungen als Beistellung von Bau- und Bauteilen,
  • Eigenleistungen als Beistellung von Betriebsstoffen,
  • Eigenleistungen in Form von Beistellungen von Geräten und Hilfsstoffen,
  • Einbringung eines bereits vorhandenen Grundstücks,
  • Einbringung von bereits vorher erbrachten Erschließungsleistungen u. a.
Je nachdem, wie umfangreich der Anteil eingesetzter Eigenmittel bei der Finanzierung eines Gebäudes ist, wird entsprechend auch die Bewertung der damit verbundenen Kosten Einfluss auf die gesamten Bau-Nutzungskosten nehmen.
Als wichtige Position der Eigenkapitalkosten gelten die kalkulatorischen Zinsen für Gebäude. Bezugsbasis für den kalkulatorischen Ansatz bildet das durchschnittlich gebundene Eigenkapital. Es kann dem Finanzierungsplan für die Investition entnommen werden. Auf diesen Wert ist nun der Zinssatz zu beziehen, der dem Niveau auf dem Kapitalmarkt entspricht bzw. im Falle von Fremdkapitaleinsatz auch hätte gezahlt werden müssen.
Sollte dies nicht eindeutig bestimmbar sein, ist als Ansatz der marktübliche Zinssatz für erststellige Hypothekendarlehen zu wählen, wie dies auch in der II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, zuletzt geändert im November 2007) empfohlen wird. Wie in solchen Fällen der marktübliche Zinssatz für erste Hypotheken zu ermitteln wäre, wird ebenfalls in der II. BV beschrieben.
In übrigen Fällen wird gewöhnlich ein Zinssatz von 6,5 % herangezogen. Es ist auch möglich, den Liegenschaftszinssatz heranzuziehen. Gewöhnlich wird er bei der Wertermittlung für unbebaute und bebaute Grundstücke verwendet, differenziert nach Lage und Bebauung der Grundstücke. Der Liegenschaftszinssatz wird gegenwärtig annähernd dem Kapitalmarkt-Zinssatz entsprechen, wogegen er in früheren Jahren meistens darunter lag.
Für die eigenen Arbeitsleistungen sowie Beistellungen von Stoffen, Baumaschinen und Geräten u. a. sind Bewertungen eigenverantwortlich zu prüfen und anzusetzen. Als Grundlage können dienen
  • für Arbeitsleistungen eine marktüblich zu bewertende Lohnleistung bzw. vergleichbarer Stundensätze für die Lohnleistung,
  • für beigestellte Stoffe die betreffenden vergleichbaren Anschaffungspreise, beizulegende Werte oder Wiederbeschaffungspreise,
  • für Geräte vergleichbare marktübliche Mietsätze,
  • für ein eingebrachtes Grundstück ein vergleichbarer Beschaffungs- bzw. Veräußerungspreis.
02.01.2016
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