Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Nutzungskosten im Hochbau

Nutzungskosten im Hochbau
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Grundlagen zu den Nutzungskosten im Hochbau liefern die Aussagen in der „DIN 18960 – Nutzungskosten im Hochbau“. Sie liegt überarbeitet und neugefasst als Ausgabe zum Stand: November 2020 vor und kann auch im Baunormenlexikon aufgerufen werden. Gegenüber der vorherigen Ausgabe (Stand: Februar 2008) erfolgten im Wesentlichen folgende Änderungen:
  • Überarbeitung zur Gliederung der Nutzungskosten einschließlich neuer Bezeichnung der Kostengruppen als „Nutzungskostengruppen (NKG)“ und Wegfall der bisher eigenständigen Kostenuntergruppe „130 - Abschreibungen“ in der Aussage kalkulatorischer Abschreibungen aus dem Anwendungsbereich der Norm,
  • Grundsätze der Nutzungskostenplanung wurden mit dem Ziel einer einheitlichen Anwendung geändert, ergänzt sowie ausgerichtet und danach die Arten der Nutzungskostenermittlung erweitert und überarbeitet,
  • Begriffe wurden an Aussagen in der DIN 276 - Kosten im Bauwesen angepasst,
  • Aussagen der „DIN 31051 - Grundlagen der Instandhaltung“ wurden in Begriffen und zu normativen Verweisungen aufgenommen.
Nutzungskosten im Hochbau umfassen nach Tz. 3.1 in der DIN 18960 „alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten, beginnend nach der Inbetriebnahme (Nutzungsdauer)“. Danach zählen zu den Gesamtnutzungskosten nach Tz. 5.1 in der DIN die folgenden Nutzungskostengruppen (NKG) in der ersten Ebene der Nutzungskostengliederung zu Gebäuden:
Bei Bedarf werden diese Nutzungskostengruppen weiter unterteilt, so auf:
  • der zweiten Ebene für die Nutzungskostenberechnung und
  • der dritten Ebene für:
    • den Nutzungskostenanschlag und
    • die Nutzungskostenfeststellung als Ermittlung der entstandenen Nutzungskosten.
Ggf. können darüber hinaus die Nutzungskosten auch noch nach betriebsspezifischen Anforderungen entsprechend der technischen Merkmale oder anderer Gesichtspunkte weiter untergliedert werden. Grundsätzlich sollten die Nutzungskosten jedoch den einzelnen Kostengruppen eindeutig zuordenbar sein, ggf. bei mehreren möglichen Zuordnungen nach der überwiegenden Verursachung.
Eingeschlossen sind bei der Nutzungskostenplanung und Nutzungskostenermittlung die Kosten der Phasen Übergabe, Optimierung, Betrieb, Modernisierung, Rückgabe bis zum Beginn der Beseitigung. Dabei handelt es sich weitestgehend um Kosten der Nutzung von Gebäuden im betriebswirtschaftlichen Sinne. Die betriebsspezifischen und produktionsbedingten Personal- und Sachkosten sind dabei nicht zu erfassen, soweit sie sich von den Nutzungskosten trennen lassen. Die Nutzungskosten nach DIN 18960 sind jedoch keine Kosten nach den Aussagen und Berechnungen gemäß DIN 276 – Kosten im Bauwesen. Die Nutzkostenermittlung nach der DIN 19860 ist nicht maßgebend für die Kostenermittlung zur Herstellung, zum Umbau und zur Modernisierung von Bauwerken.
Die Betrachtungen zu den Nutzungskosten sollen der wirtschaftlichen kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Gebäuden als Bauwerke dienen. Dafür sind qualitative und quantitative Bedarfsvorgaben erforderlich. Einfluss auf die Höhe der Nutzungskosten nehmen auch Systemeigenschaften der Bauwerke, das Nutzerverhalten und die Systemumgebung.
Mit der DIN 19860 soll eine einheitliche Vorgehensweise in der Nutzungskostenplanung sowie für die Vergleichbarkeit der Ergebnisse von Nutzungskostenermittlungen unterstützt werden. Daraus können sich auch weitere Verwendungen der ermittelten Nutzungskosten beispielsweise für Wirtschaftlichkeits- und Zykluskostenbetrachtungen, für die Finanzierung, Vermarktung u. a. ableiten. Ergänzungen sollten mit Bezug auf Tz. 1 in der DIN möglich sein, z. B. zu kalkulatorischen Abschreibungen von Gebäuden u. a.
Für die Nutzungskostenermittlung werden in Tz. 4 der DIN folgende Grundsätze hervorgehoben:
  • Art und Darstellung sind abhängig vom Zeitpunkt, Zweck und jeweils verfügbarer Informationen, z. B. Zeichnungen, Berechnungen u. a.
  • Vollständige Erfassung und Dokumentation für alle Nutzungskostengruppen. Bei fehlenden Teilen ist dies anzugeben und zu begründen.
  • Angabe des Zeitpunkts der Kostenermittlung und des Betrachtungszeitraums.
  • Angabe von herangezogenen Grundlagen und Kostenermittlungsverfahren einschließlich der Quellen der verwendeten Nutzungskostenkennwerte.
  • Sofern Nutzungskosten aufgrund von Unsicherheiten eintreten können, sind diese gesondert auszuweisen.
Bei der Aussage zu den Nutzungskosten kann die Umsatzsteuer unterschiedlich berücksichtigt werden, so mit Bezug auf Tz. 4.4.6 in der DIN
  • im Ausweis der Kosten nach „Brutto-Angabe“ mit enthaltener Umsatzsteuer
  • bei der „Netto-Angabe“ mit nicht enthaltener Umsatzsteuer oder
  • der Ausweis der Umsatzsteuer nur bei einzelnen übergeordneten Nutzungskostengruppen.
Bei der Ableitung von Kostenkennwerten ist jeweils anzugeben, in welcher Form die Umsatzsteuer in der Nutzungskostenermittlung behandelt wurde.
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Aktuelle Normen und Richtlinien zu "Nutzungskosten im Hochbau"

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Diese Norm gilt für die Nutzungskostenplanung und insbesondere für die Ermittlung und die Gliederung von Nutzungskosten im Hochbau.Sie legt Begriffe und Grundsätze der Nutzungskostenplanung im Hochbau sowie Unterscheidungsmerkmale von Nutzungskosten ...
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Dieses Dokument gilt für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau während der Planung, der Bauausführung und der Nutzung von Bauwerken. Es erstreckt sich auf die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken sowie auf die Grundflächen...
- DIN-Norm im Originaltext -
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Ausgabe 2018-12
Diese Norm gilt für die Kostenplanung im Bauwesen, insbesondere für die Ermittlung und die Gliederung von Kosten. Sie erstreckt sich auf die Kosten von Hochbauten, Ingenieurbauten, Infrastrukturanlagen und Freiflächen sowie die damit zusammenhängende...
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DIN-Norm
Ausgabe 2009-08
Diese Norm gilt für Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen, insbesondere für die Ermittlung und die Gliederung von Kosten. Sie erstreckt sich auf die Kosten für den Neubau, den Umbau und die Modernisierung von Ingenieurbauwerken sowie die damit zusamm...
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