Baurecht / BGB

Fremdkapitalkosten bei Gebäuden

Fremdkapital umfasst von Dritten für die Finanzierung und Besicherung bereit gestellte Mittel, im Rahmen der Nutzungskosten im Hochbau nach DIN 18960 als Kostenuntergruppe "110 – Fremdmittel" für Gebäude und bauliche sowie technische Anlagen ausgewiesen.

Im Einzelnen können als Kosten für die Fremdmittel auftreten

Zinsen, zu zahlen an die Darlehens- und Kreditgeber,
Provisionen für Bürgschaften,
Erbpacht,
Kosten für Leistungen aus Dienstbarkeiten und Baulasten auf fremden Grundstücken sowie
ggf. Kosten für sonstige Fremdmittel.

Dabei handelt es sich jeweils um ausgabewirksame Kosten.

In welchem Umfang Fremdmittel für die Finanzierung erforderlich sind, ist im Finanzierungsplan für die Immobilie auszuweisen. Für Kredite, Darlehen und Hypotheken als Fremdmittel fallen – in der Regel laufend – bis zur völligen Tilgung Zinsen an. Als Kosten gelten jedoch nur die Zinsen. Grundlage bildet der vereinbarte Zinssatz, der in der Regel einem marktüblichen Zinssatz entsprechen wird.

Nicht zu berücksichtigen sind hierbei Auf- und Abzinsungen des Kapitals, wie sie etwa bei dynamischen Investitionsrechnungen und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen eine Rolle spielen. In der Regel sind die Fremdkapitalzinsen über die Perioden konstant, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Bei öffentlich geförderten und steuerbegünstigten Baumaßnahmen können sich durchaus nach der Bewilligung und den danach erfolgenden Festsetzungen Änderungen zum ehemals bestimmten Zinssatz ergeben. Dann sind die daraus ableitbaren, ebenfalls veränderten Zinssätze heranzuziehen.

Zu den Fremdkapitalkosten zählen nicht die Tilgungsbeträge. Die Tilgung selbst ist vermögensneutral und kein Aufwand. Als Kosten sind nur die Zinsen einzubeziehen. Erfolgt die Tilgung in Verbindung mit Zinsen als Annuität, dann ist daraus die Tilgung zu eliminieren.

Sind bei der Finanzierung auch unverzinsliche Fremdmittel herangezogen worden, wäre zu prüfen, inwieweit dann eine Tilgung – als Ausnahme – auch als Kapitalkosten anzusetzen ist. Bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau sind Ansätze für Zinsersatz zulässig, wenn die Bewilligungsstelle zustimmt. Auf Mietvorauszahlungen und Mieterdarlehen sind Zinsersatzansätze jedoch nicht anzuwenden.

Die Aufnahme von Fremdmitteln ist oft mit Bürgschaften für die Besicherung von Schulden verbunden. Werden Avalkredite für die Bürgschaften in Anspruch genommen , dann sind in der Regel Provisionen an den Bürgschaftsgeber für die Bürgschaften zu zahlen. Sie stellen ausgabewirksame Fremdkapitalkosten dar.

Analog wie bei einem Kredit gelten die Erbbauzinsen bei einem Erbpachtvertrag ebenfalls als Fremdkapitalkosten. Wird ein Erbbaurecht bestellt, dann ist das zu leistende Entgelt der Erbbauzins.

Wohngebäude werden oft auch zur Sicherung einer Rente für den Verkäufer veräußert. Eine solche Rentenschuld stellt nach § 1199 BGB ein Grundpfandrecht für den Berechtigten des Anspruchs dar.

Dienstbarkeiten können beispielsweise vorliegen, wenn das Grundstück eines Gebäudes zu Gunsten eines Nachbargrundstücks belastet wird, evtl. für das Recht zur Nutzung einer Anlage u. a. Dann handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB. Erfolgen dafür Zahlungen, liegen ausgabewirksame Kosten vor.

Sonstige Kosten für Fremdmittel können von Fall zu Fall auftreten, z. B. in Verbindung

mit einem Agio bzw. Disagio,
für Schätzkosten für die Beurteilungen von Beleihungswerten oder Sicherheiten,
mit Gebühren für Beurkundungen,
von Eintragungs- und Löschungsgebühren, angefordert ggf. vom Grundbuchamt u. a.

Sonstige Kosten bleiben aber in der Regel dem Umfang nach gering und sind für Aussagen zur Wirtschaftlichkeit und Kostenkennwerten unbedeutend.

Dieser Beitrag wurde von unserer Bauprofessor-Redaktion erstellt. Für die Inhalte auf bauprofessor.de arbeitet unsere Redaktion jeden Tag mit Leidenschaft.

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30.01.2016

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