07.06.2018 | Baurecht / BGB

Wie abschließend sind Nachtragsvereinbarungen?

Wie abschließend sind Nachtragsvereinbarungen?
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Der Bau eines Hauses verläuft selten wie geplant. Sind im Laufe des Baus Arbeiten nötig, die anfangs nicht bedacht wurden, können Bauunternehmer und Bauherr ihren Vertrag durch sog. Nachtragsvereinbarungen anpassen. Diese regeln auch die Mehrkosten der hinzukommenden Arbeiten. Fallen schlussendlich mehr Kosten an als in der Nachtragsvereinbarung vorgesehen, muss der Bauherr diese in der Regel nicht bezahlen. Die Vereinbarung ist grundsätzlich abschließend. So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf am 24.07.2017.

Zum Hintergrund: Was sind Nachtragsvereinbarungen?

Während der Ausführung eines Bauauftrags kann sich die vereinbarte Leistung ändern, z. B. weil plötzlich bauliche Schwierigkeiten bekannt werden o. Ä. In diesem Fall muss kein ganz neuer Vertrag geschlossen werden, sondern die Parteien können den bereits geschlossenen Vertrag durch sog. Nachtragsvereinbarungen ergänzen.
In diesen können dann die neuen Wünsche des Bauherrn festgelegt werden, z. B. die Erweiterung des bisherigen Bauplans um einen Raum. Gleichzeitig kann dann auch die Bezahlung der Mehrkosten für den höheren Aufwand geregelt werden. Auch eventuelle Mehrkosten für eine Bauzeitverlängerung können dem Bauherrn hier auferlegt werden.

Zum Sachverhalt: Ausführliche Nachtragsvereinbarungen nach Baubeginn

Im konkreten Fall hatte ursprünglich ein Vertrag zwischen einem Bauunternehmen und einem Bauherrn bestanden. Während der im Vertrag festgelegten Bauabwicklung wurden dann noch mehrere Nachtragsvereinbarungen über geänderte und zusätzliche Leistungen sowie deren Mehrvergütung geschlossen. Eventuelle Mehrkosten für Bauzeitverlängerungen waren aber nicht Gegenstand der Vereinbarungen.
Anschließend verlangte das Bauunternehmen von dem Bauherrn die Zahlung zusätzlicher Kosten, da sich die Bauzeit aufgrund der vereinbarten Nachträge deutlich verlängert habe. Der Bauherr lehnte eine Zahlung ab und berief sich darauf, dass hierzu in den Nachtragsvereinbarungen gerade nichts geregelt worden sei. Er könne daher davon ausgehen, dass die dort vereinbarte Mehrvergütung abschließend gelte.

Zur Entscheidung: Keine ergänzende Vertragsauslegung

Auch das OLG Düsseldorf kam dem Begehren des Bauunternehmens nicht nach und lehnte die geltend gemachte Mehrvergütungsforderung ab. Zwar sei es grundsätzlich billig, dem Bauunternehmer die verlängerte Bauzeit auch in Geld zu erstatten. Würden aber, wie im konkreten Fall, ausführliche Nachtragsvereinbarungen getroffen, so könne der Auftraggeber bzw. Bauherr auch davon ausgehen, dass die hierin erhaltene Vergütungsregelung abschließend sei. Der Vertrag könne insoweit nicht ergänzend ausgelegt werden.

Fazit

Werden umfassende Nachvertragsvereinbarungen geschlossen, so können die Parteien sich später nicht auf darüber hinausgehende Kosten berufen. Es empfiehlt sich daher, Mehrkosten für eine etwaige Bauzeitverlängerung bereits hier schriftlich zu vereinbaren. Nur so kann sichergestellt werden, dass diese später auch vergütet wird.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 24.07.2017, Az.: 23 U 11/16
Markus Cosler
Ein Artikel von
  • Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
  • Lehrbeauftragter für Nachtragsmanagement an der FH Aachen
  • Kanzlei Delheid Soiron Hammer, Aachen
  • Web: www.delheid.de
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