Ein Bauvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen einem Bauunternehmer und einem Bauherrn oder Auftraggeber. Er legt die Bedingungen für die Baumaßnahme fest.
Was ist ein Bauvertrag?
In einem Bauvertrag werden die rechtlichen Beziehungen zwischen einem Bauherrn als Auftraggeber und einem Bauunternehmen bzw. Bauhandwerksbetrieb als Auftragnehmer für die Ausführung einer Baumaßnahme geregelt. Wie kommen Bauverträge zustande?
Die Bauverträge kommen in der Regel nach Ausschreibung der Baumaßnahme durch den Auftraggeber, danach erfolgter Angebotskalkulation durch das Bauunternehmen als Bieter mit einem Angebot und der Auftragserteilung durch den Auftraggeber (Annahme bzw. Zuschlag zum Angebot) zustande. Dabei sollten beide Parteien inhaltlich übereinstimmende Willenserklärungen abgeben. Dem Grunde nach ist ein solcher Bauvertrag ein Werkvertrag nach BGB. Danach leiten sich zunächst folgende zwei bauspezifische Vertragstypen ab: - Werkvertrag nach BGB auf Grundlage der Allgemeinen Vorschriften in §§ 631 bis 650 BGB und
- VOB-Vertrag nach Unterordnung der Vertragsparteien auf die bauspezifischen Vertrags- und Geschäftsbedingungen im Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) "als Ganzes"
Reformiertes Bauvertragsrecht seit 2018
Nach § 631 Abs. 1 BGB wird der "Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet".
Im reformierten Bauvertragsrecht im BGB ab 2018 wird im § 650a Abs. 1 BGB der Bauvertrag definiert als „ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon“. Die Aussage betrachtet nicht nur das Bauwerk als Ganzes, sondern schließt auch die Instandhaltung eines Bauwerks ein, wenn "das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist".
Das Werkvertragsrecht war in der Vergangenheit relativ allgemein vorbestimmt, für auszuführende Bauleistungen mit längerer Bauzeit weniger geeignet und reif für eine Reform. Diese erfolgte für Bauverträge seit 2018 abzuschließenden, mit einem neu strukturierten Werkvertragsrecht, speziell mit:
- der Aktualisierung zu den allgemeinen Vorschriften zum Werkvertrag nach BGB in den § 631 bis § 650
- neu gefassten Regelungen zum Bauvertrag nach BGB in § 650a bis § 650h
- der Aufnahme von Vorschriften zum Verbraucherbauvertrag nach BGB in § 650i bis § 650n mit eigenen Regelungen zum Widerrufsrecht und den Informationspflichten
Für die Wirksamkeit des Bauvertrags nach BGB ist keine bestimmte Form vorgeschrieben. Üblich ist jedoch die Textform bzw. diese dringend anzuraten.
Für einen Verbraucherbauvertrag wird jedoch die Textform in § 650i Abs. 2 BGB vorgeschrieben.
Abzugrenzen vom Verbraucherbauvertrag ist ein Verbrauchervertrag für Bauleistungen. Er hat nicht den Bau eines neuen Gebäudes zum Gegenstand. Für ihn gelten die Regelungen zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie, die ihren Niederschlag im BGB in § 312a bis § 312k sowie in den §§ 355, 356, 360 und 474 fanden. Es betrifft vor allem grundlegende Informationspflichten vor dem Zustandekommen eines solchen Vertrags. Der Bauunternehmer ist auch verpflichtet, den Verbraucher über dessen Widerrufsrecht zu informieren. Weiterhin sei auch noch hingewiesen auf die Abgrenzung zum:
Im Grunde ist ein Bauvertrag ein Werkvertrag nach BGB.
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Abgrenzung zum VOB-Vertrag
Haben sich die Vertragsparteien jedoch auf die „Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen“ im Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) "als Ganzes" untergeordnet, spricht man von einem VOB-Vertrag. Dann handelt es sich weder um einen Bauvertrag nach BGB noch um einen Verbraucherbauvertrag. Der VOB-Vertrag wird vorrangig für Bauverträge mit öffentlichen Auftraggebern abgeschlossen. Für ihn gilt die Privilegierung der VOB Teil B mit Bezug auf § 310 Abs. 1, Satz 3 BGB. Danach gelten dann nicht die allgemeinen Vorschriften gem. §§ 631 bis 650 zum Werkvertrag nach BGB. Für Verträge mit Verbrauchern ist die VOB/B nicht privilegiert. In der Baupraxis treten noch weitere spezifische Vertragsarten auf. Bauverträge nach Preisvereinbarungen
VOB-Verträge mit öffentlichen Auftraggebern sind beispielsweise:
- Einheitspreisvertrag mit Bezug auf § 4 Abs. 1, Nr. 1 VOB/A
- Pauschalvertrag mit Bezug auf § 4 Abs. 1, Nr. 2 VOB/A, mit ggf. weiterer Differenzierung nach:
- Stundenlohnvertrag mit Bezug auf § 4 Abs. 2 VOB/A sowie § 2 Abs. 10 und § 15 in VOB/B als Vergütung nach erbrachten Stunden
- Selbstkostenerstattungsvertrag bei nicht eindeutig beschreibbaren Leistungen
Bauverträge nach Unternehmensformen der Auftragnehmer
Bauspezifische Ausrichtung nach betrieblicher Organisation:
- Totalunternehmervertrag
- Generalunternehmervertrag
- Hauptunternehmervertrag
- Schlüsselfertigbau-Vertrag (SF-Vertrag) bei Übernahme aller Leistungen bis zur schlüsselfertigen Abnahme
- Generalübernehmervertrag (ohne Ausführung von Bauleistungen im eigenen Unternehmen)
- Nachunternehmervertrag zur Vereinbarung eines Leistungsumfangs zwischen den bauausführenden Partnern
- Verträge mit Deutsche Bahn AG auf Grundlage spezifisch standardisierter Verträge, denen ebenfalls die VOB zugrunde liegt
Bauverträge in Verbindung mit Bau-ARGEN
Verträge zur Gestaltung von Vertragsbedingungen zwischen den Gesellschaftern einer Bau-ARGE, wofür ARGE-Musterverträge vorliegen: Bauverträge besonderer Art
In speziellen Fällen kämen in der Baupraxis bereits folgende Bauverträge zur Anwendung:
- GMP-Vertrag (Garantierter Maximal Preis) meistens bei Großprojekten mit gleitender Projektierung
- Funktionsbauvertrag als innovative Projektumsetzung ggf. im Straßenbau, wobei der Auftragnehmer zum Bau der Straße zumeist auch für einen längeren Zeitraum für den Zustand verantwortlich ist
- PPP-Vertrag (Public Private Partnership) sowie ÖPP-Vertrag bei langfristigen Verträgen zwischen öffentlichen Auftraggebern und privater Wirtschaft
- Betreibervertrag nach unterschiedlicher Art von Betreibermodellen
- Vertrag über den Lebenszyklus eines Bauobjekts, z. B. als BOT-Vertrag (Build-Operarte-Transfer)
Wichtig: Bauvertragsunterlagen aufbewahren!
Aus einem Bauvertrag können sich nach Abschluss einer Baumaßnahme ggf. Schadenersatzansprüche ableiten. Dazu besteht eine regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. In Verbindung damit haftet der Bauunternehmer bei arglistig verschwiegenen Mängeln nach § 634a Abs. 3 BGB nur drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem der Auftraggeber als Bauherr den Mangel entdeckt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte entdecken können, jedoch nicht vor Ablauf der bestimmten Mängelanspruchsfrist nach BGB. Demgegenüber verjähren jedoch Schadenersatzansprüche nach § 199 Abs. 3 BGB:
spätestens zehn Jahre von ihrer Entstehung ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis und
in 30 Jahren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von der Begehung der Handlung, Pflichtverletzung oder dem Schaden auslösenden Ereignis
Ableitend daraus sollte vom Bauunternehmer geprüft und veranlasst werden, alle wichtigen Bauvertragsunterlagen länger als die Dauer der Mängelanspruchsfrist aufzubewahren, ggf. volle 30 Jahre lang.
Für die vertraglich auszuführende Baumaßnahme kann das beispielsweise folgende Unterlagen betreffen:
Von Vorteil kann das bei evtl. Streitigkeiten und ggf. Prozessen noch nach dem Ablauf der Mängelanspruchsfrist sein. Diesbezüglich sei auch auf noch nähere Erläuterungen unter Streitbeilegung zu Bauverträgen verwiesen.