Rechtliche Grundlagen
Regelungen zur Wertermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (unbebaut) und auch solchen mit Gebäuden bebauten liefert die novellierte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021, in BGBl. I, S. 2805). Sie ist seit 1. Januar 2022 in Kraft und ersetzt die vorherige ImmoWertV 2010. Zum Inhalt mit wesentlichen Änderungen sowie zur Anwendung sei auf nähere Erläuterungen unter Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verwiesen. Vorschriften hierzu werden zu bebauten Grundstücken auch im Bewertungsgesetz (BewG vom 1. Februar 1991 mit letzten Änderungen vom 16. Juli 2921) in den §§ 74 bis 90 für steuerliche Zwecke getroffen. 
ImmoWertV 2021 regelt die Wertermittlung des Verkehrswertes von unbebauten und bebauten Grundstücken.
Bild: © f:data GmbhVerfahrensarten nach ImmoWertV
Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV 2021 sind für die Wertermittlung grundsätzlich folgende normierte Verfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen:
- Vergleichswertverfahren,
- Ertragswertverfahren,
- Sachwertverfahren.
Im Abschnitt 3 der ImmoWertV 2021 werden die einzelnen Verfahren detailliert beschrieben. Danach wird im:
In der Praxis werden auch weitere erprobte Verfahren berücksichtigt, so ein vereinfachtes Ertragswertverfahren sowie das sogenannte DCF-Verfahren (Discounted-Cash-Flow-Verfahren). Bezüglich der Bodenwertermittlung liegen nunmehr in der ImmoWertV 2021 integrierte Vorschriften vor, die zugleich für alle Wertermittlungsverfahren die Grundlage liefern.
Grundsätze aller Verfahrensarten
Die Wahl des Ermittlungsverfahrens ist nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im Geschäftsverkehr gewöhnlichen Gepflogenheiten sowie unter den Umständen des Einzelfalls zu treffen. Zu begründen ist dabei, warum im speziellen Fall welches Verfahren oder ggf. auch mehrere Verfahren herangezogen wurde bzw. wurden.
Grundsätzlich ist bei allen Verfahren nach § 6 Abs. 2 ImmoWertV 2021 folgende Reihenfolge zu berücksichtigen:
- die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sowie
- die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.
Als besondere objektbezogene Grundstücksmerkmale gelten nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV 2021 wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art und Umfang erheblich von den am jeweiligen Grundstücksmarkt üblichen Merkmalen oder den zugrunde gelegten Modellansätzen abweichen. Weiterhin sollten als Grundstücksmerkmale beispielsweise beachtet werden:
- besondere Ertragsverhältnisse,
- Baumängel und Bauschäden,
- bauliche Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind oder zur alsbaldigen Freilegung anstehen,
- Bodenverunreinigungen,
- Bodenschätze sowie
- grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.
Diese besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale können bei den einzelnen Verfahren durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.
Für die o. a. Wertermittlungsverfahren sind folgende Verfahrensschritte vorzusehen:
- Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts,
- Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts,
- Ermittlung des Verfahrenswerts.