Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Wertermittlungsverfahren

Für die Wertermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und solchen mit bebauten Gebäuden dienen verschiedene normierte Verfahren:
  • Vergleichswertverfahren,
  • Ertragswertverfahren,
  • Sachwertverfahren.
Die Regelungen dazu treffen die
  • Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit 1. Juli 2010 in Kraft ist und die vorherige Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 ablöste.
  • Regelungen im Bewertungsgesetz (BewG vom 01.02.1991, zuletzt geändert vom 08.12.2010) sowie
  • Wertermittlungsrichtlinien.
Im Abschnitt 3 der ImmoWertV werden die einzelnen Verfahren detailliert beschrieben. Die Regelungen zum Vergleichswertverfahren wurden präzisiert und in einer Vorschrift zusammengefasst. Zum Ertragswertverfahren werden auch in der Praxis erprobte Verfahren berücksichtigt, so ein vereinfachtes Ertragswertverfahren sowie das sogenannte DCF-Verfahren (Discounted-Cash-Flow-Verfahren). Zum Sachwertverfahren erfolgte eine inhaltliche Straffung.
Bezüglich der Bodenwertermittlung liegt nunmehr in der ImmoWertV eine eigene Vorschrift vor, die zugleich für alle Wertermittlungsverfahren die Grundlage liefert.
Die Wahl des Ermittlungsverfahrens ist nach den im Geschäftsverkehr gewöhnlichen Gepflogenheiten sowie unter den Umständen des Einzelfalls zu treffen. Zu begründen ist dabei, warum im speziellen Fall welches Verfahren oder ggf. auch mehrere Verfahren herangezogen wurden.
Grundsätzlich sind bei allen Verfahren nach § 8 Abs. 2 ImmoWertV zu berücksichtigen:
  • die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sowie
  • die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.
Als besondere objektbezogene Grundstücksmerkmale sollten beispielsweise beachtet werden
  • Überalterung,
  • Erhaltungszustand,
  • Baumängel und/oder Bauschäden,
  • erzielbare Erträge, die überdurchschnittlich von üblichen Erträgen am Markt abweichen.
23.06.2016
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