Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Sachwert

Ermittlung des Sachwerts von Grundstücken

Zum Begriff

Allgemein gilt der Sachwert als ein Synonym für den Reproduktionswert und im übertragenden Sinne ein von Geldschwankungen unabhängiger Wert.

Im Steuerrecht kommt dem Sachwert Bedeutung bei der Ermittlung des Wertes eines Grundstücks zu. Danach umfasst der Sachwert:

den Gebäudewert der nutzbaren und sonstigen baulichen Anlagen bzw. Gebäude und
den Bodenwert.

Vorschriften zum Sachwert

Aussagen zum Sachwert sowie Sachwertverfahren liefern:

einerseits das Bewertungsgesetz (BewG vom 13. Februar 1991, zuletzt geändert vom 16. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2931) in den §§ 83 bis 90 für steuerliche Zwecke und
andererseits die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805, in Kraft seit 1. Januar 2022 als Ersatz der vorherigen ImmoWertV 2010) in den §§ 35 bis 39 im Rahmen der Immobilienwertermittlung.

Ermittlung des Sachwerts von Grundstücken

Zur Ermittlung des Sachwerts von Grundstücken dient das Sachwertverfahren. Zunächst ist dabei der vorläufige Sachwert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten von Gebäuden und baulichen Anlagen zu bestimmen und dieser danach mit einem Regionalfaktor und einem Faktor der Alterswertminderung zu multiplizieren.

Die durchschnittlichen Herstellungskosten entsprechen dabei den aufzuwendenden Kosten, vergleichbar für einen Neubau am Wertermittlungsstichtag. Dafür sind in der Regel modellhafte Kostenkennwerte zugrunde zu legen, die sich aus den Normalherstellungskosten (NHK) ableiten lassen.

Sofern er nicht bereits mit dem Bodenwert erfasst wurden, ist der Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten zu ermitteln.

Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer von baulichen Anlagen bzw. Gebäuden.

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24.06.2022

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