Bauplanung

Bodenwert

Aussage zum Bodenwert

Der Bodenwert repräsentiert den Wert eines unbebauten Grundstücks. Nach § 84 im Bewertungsgesetz (BewG) ist der Grund und Boden „mit dem Wert anzusetzen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre“. Der Bodenwert ist ebenfalls Ausgangspunkt bei der Ermittlung eines Grundstückswertes für steuerliche Aussagen.
Der Bodenwert ist zugleich eine wichtige Größe bei der Immobilienwertermittlung auf Grundlage der novellierten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805), die seit 1. Januar 2022 in Kraft ist und unter Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) näher erläutert wird. Sie ersetzt die vorherige ImmoWertV 2010.
Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt.
Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt.
Bild: © f:data GmbH

Ermittlung des Bodenwerts

Grundlagen zur Bodenwertermittlung liefern die §§ 40 bis 45 in der ImmoWertV 2021. Danach ist der Bodenwert vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren (§§ 24 ff. in ImmoWertV) als Wertermittlungsverfahren zu bestimmen. Dafür sind Vergleichspreise durch Auskunft aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte heranzuziehen.
Neben oder anstelle von Vergleichspreisen kann auch ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. Bodenrichtwerte sind in der Regel dann geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks auch ausreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.
Steht auch ein geeigneter Bodenrichtwert nicht zur Verfügung, kann der Bodenwert nach § 40 Abs. 3 ImmoWertV 2021 „deduktiv oder in anderer geeigneter Weise ermittelt werden“, ggf. mit einer Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge.
Rechnerisch bestimmt sich vereinfacht der Bodenwert aus der Grundstücksgröße in m² und dem Preis  je m² einschließlich der Kosten für die Erschließung, jedoch ohne Berücksichtigung der Kosten für den Erwerb des Grundstücks.

Den Bodenwert beeinflussende Faktoren

Den Bodenwert beeinflussen eine Reihe von Faktoren als Merkmale des jeweiligen Grundstücks, so beispielsweise
  • Lage, Größe und räumliche Position des Grundstücks,
  • Beschaffenheit des Bodens, z. B. Bodengüte,
  • beitragsrechtliche Verpflichtungen, z. B. grundstücksbezogene Abgaben,
  • Grundbuchaussagen, z. B. zu Lasten Dritter,
  • Eignung als Baugrund und Art und Maße der baulichen Nutzung,
  • Ertragsverhältnisse zu den marktüblich erzielbaren Erträgen.
In Anlage 5 – Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks – der ImmoWertV 2021 werden detailliert Aussagen für die Spezifizierung getroffen.
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