Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Nutzungsdauer von Gebäuden

Zum Begriff

Nutzungsdauer von Gebäuden
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Mit der Nutzungsdauer (ND) wird der Zeitraum für die Abschreibung von Gebäuden als Wertminderung bestimmt. Sie umfasst die Zeitspanne, ausgedrückt in Jahren, in der ein Gebäude erfahrungsgemäß genutzt werden kann.
Bei Gebäuden – wie auch bei Baumaschinen und Geräten – ist die Nutzungsdauer zu unterscheiden hinsichtlich:
  • der vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Nutzungsdauer bei der bilanziellen Abschreibung von Gebäuden nach § 7 Abs. 4 und 5 Einkommensteuergesetz (EStG),
  • der abnutzungsbedingten Wertminderung und daraus folgend der meist kalkulatorischen Abschreibung von Gebäuden nach Wirtschaftlichkeit und
  • einer Gesamtnutzungsdauer als Modellansatz bei der Immobilienwertermittlung in Anlage 1 der ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 (in BGBl. I, S. 2805, in Kraft seit 1. Januar 2022 als Ersatz der vorherigen ImmoWertV 2010).

Nutzungsdauer bei bilanzieller Abschreibung

Für die bilanzielle Abschreibung werden im Einkommensteuerrecht angesetzt für:
  • Wirtschaftsgebäude eine Nutzungsdauer von 33,33 Jahren mit der Abschreibung von 3 % jährlich, für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde. Erfolgte die Herstellung des Wirtschaftsgebäudes jedoch vor dem 1. Januar 2001 bzw. wurde bis zu diesem der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen, dann kann nach § 52 Abs. 21b EStG eine jährliche Abschreibung von 4 % linear bei einer Nutzungsdauer von 25 Jahren erfolgen.
  • Wohnbauten eine Nutzungsdauer von 50 Jahren mit der Abschreibung von 2 % jährlich, wenn die Fertigstellung nach dem 31.12.1924 erfolgte.
  • Baudenkmäler eine Nutzungsdauer von 10 Jahren mit der Abschreibung von 10 % linear oder länger als arithmetisch-degressive Abschreibung.
Bei kürzerer Nutzungsdauer als 50 bzw. 33 Jahre kann die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen werden, wofür hohe Anforderungen an den Nachweis zu stellen sind.
Weiterhin wird eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer in der AfA-Tabelle (allgemein verwendbaren Anlagegüter unter Nr. 0 der Tabellenliste) des Finanzministeriums vorbestimmt für Anlagegüter, die nach dem 31.12.2000 angeschafft oder hergestellt worden sind, für:

Nutzungsdauer bei kalkulatorischer Abschreibung

Für die kalkulatorische Abschreibung kann ein Zeitraum bis zu 100 Jahren angesetzt werden. In der II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz vom 12. Oktober 1990 in BGBl. I, S. 2178, zuletzt geändert vom 23. November 2007) wird in diesem Sinne von der "mutmaßlichen Nutzungsdauer" gesprochen.
Der Ansatz für die kalkulatorische Abschreibung wird meistens als „wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer“ eines Gebäudes verstanden unter der Voraussetzung, dass eine regelmäßige bzw. ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung erfolgt, jedoch ausschließlich von Modernisierungsmaßnahmen. Als durchschnittliche Aussagen gelten:
oca. 60 bis 100 Jahrefür Einfamilienhäuser
oca. 60 bis 85 Jahrefür Mehrfamilienhäuser und Mietwohngebäude
oca. 50 bis 75 Jahrefür gesellschaftliche Gebäude wie Schulen, Kindereinrichtungen, Büro- und Verwaltungsbauten
oca. 30 bis 50 Jahrefür Wirtschaftsgebäude und Handelseinrichtungen bzw. Marktgebäude
oca. 25 bis 40 Jahre für Industrieanlagen
oca. 15 bis 25 Jahrefür Tankstellen

Gesamtnutzungsdauer nach Modellansätzen der Wertermittlung

In der Anlage 1 der ImmoWertV 2021 wird die Gesamtnutzungsdauer nach Art der baulichen Anlagen bzw. Gebäuden in Jahren angegeben, so zum Ansatz für die Bestimmung sonstiger Daten für die Wertermittlung, z. B. zur Alterswertminderung als Verhältnis von Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer.
Danach umfasst die Gesamtnutzungsdauer beispielsweise für:
ofreistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser 80 Jahre
oGeschäftshäuser60 Jahre
oKindergärten, Schulen50 Jahre
oSporthallen40 Jahre
oProduktionsgebäude40 Jahre
oAutohäuser30 Jahre
olandwirtschaftliche Betriebsgebäude30 Jahre

Tatsächliche Nutzungsdauer

Die tatsächliche Nutzungsdauer kann und wird von den allgemein anzusetzenden Jahren abweichen, sie kann geringer sein oder länger dauern. Zu unterscheiden ist die Nutzungsdauer jedoch vom Lebenszyklus von Gebäuden, der bereits mit dem Erwerb eines Grundstücks beginnt und folglich immer länger als die wirtschaftliche Nutzungsdauer sein wird. Die Lebensdauer kann auch länger als die Nutzungsdauer für die steuerliche Abschreibung sein. Sie reicht bis zum Abbruch des Gebäudes.
Der Abbruch eines Gebäudes markiert das Ende der tatsächlichen Nutzungsdauer.
Der Abbruch eines Gebäudes markiert das Ende der tatsächlichen Nutzungsdauer.
Bild: © f:data GmbH

Restnutzungsdauer bei Wohngebäuden

Die Restnutzungsdauer von baulichen Anlagen bzw. Gebäuden bestimmt sich als Differenz zwischen der am Bewertungsstichtag bereits bestehenden Nutzungsdauer und der Gesamtnutzungsdauer. Sie ist für die Ermittlung der Altersminderung von Bedeutung. Erfolgen während der Nutzungsdauer Modernisierungen, Rekonstruktionen, Sanierungen u. a., so haben diese Maßnahmen wiederum Einfluss auf die Restnutzungsdauer mit einer zeitlichen Streckung.
Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen werden in Anlage 2 der ImmoWertV 2021 Modellansätze vorgegeben. Grundlage ist eine Bewertung nach zu vergebenden Punkten für einzelne Modernisierungselemente wie Dacherneuerung, Modernisierung Bäder u. a. kurz vor dem Bewertungsstichtag. Ausgegangen wird dabei davon, dass die Restnutzungsdauer auf maximal 70 % der Gesamtnutzungsdauer gestreckt wird. Aus der ermittelten Modernisierungspunktzahl lässt sich die Restnutzungsdauer des Wohngebäudes mit Bezug auf die Gesamtnutzungsdauer und das Alter des Gebäudes bestimmen.
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