Baufinanzierung

Auszahlung von Baudarlehen

Auszahlung von Baudarlehen
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Baudarlehen gelten als eine Form der Baufinanzierung, wobei zu unterscheiden ist, ob es sich handelt um:
  • den Kauf eines Bauwerks als Bestandsimmobilie,
  • die Errichtung der Immobilie als Neubau oder
  • die Sanierung oder Modernisierung bei einem Altbau.
Die Auszahlung des Baudarlehens von einem Darlehensgeber kann erfolgen:
  • beim Kauf der Bestandsimmobilie nach Eintrag der Grundschuld auf das Konto des Käufers oder bei Fälligkeit des Kaufpreises direkt an den Verkäufer oder Bauträger,
  • für die Errichtung der Immobilie an den Bauherrn oder an den Bauträger, wenn dieser mit dem Bau beauftragt ist, in der Regel in Teilbeträgen.
Welche Teilbeträge bei einem Hausbau gelten sollen, wird in § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV neugefasst vom 7. November 1990, zuletzt geändert vom 9. Mai 2018) wie folgt zu den jeweiligen Teilleistungen in Prozentsätzen von der Vertragssumme des Bauwerks angeführt:
  • 30 % in Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 % in Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll,
  • von der restlichen Vertragssumme als Anteile zu
    • 40 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten,
    • 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
    • 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
    • 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
    • 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
    • 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
    • 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
    • 3 % für den Estrich,
    • 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
    • 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
    • 3 % für die Fassadenarbeiten,
    • 5 % nach vollständiger Fertigstellung.
Der Bauherr oder Bauträger kann aus den angeführten Teilleistungen Ansätze bis zu 7 Teilbeträgen zusammenfassen und als Auszahlung entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die danach bestimmten Teilbeträge sollten dem Bauablauf entsprechen. Sofern nicht alle Teilleistungen beim Bau anfallen, kann der jeweilige %-Satz auf die übrigen Teilleistungen verteilt werden. Sofern es sich um einen Altbau handelt, gelten die angeführten %-Sätze entsprechend.
Der Bauträger darf Vermögenswerte, die er erhalten hat oder zu deren Verwendung er ermächtigt wurde, nach § 4 Abs. 1 in der MaBV nur verwenden in den Fällen des § 34 c der Gewerbeverordnung, die erforderlich sind:
  • zur Erfüllung des Vertrages, der durch seine Vermittlung oder Nachweistätigkeit zustande gekommen ist und
  • zur Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens, auf das sich der Vertrag bezieht, wobei als Bauvorhaben das einzelne Gebäude gilt, bei Einfamilienreihenhäusern die einzelne Reihe.
Lässt der Bauherr oder Bauträger die Bauleistungen für das Bauvorhaben von einem Bauunternehmen ausführen, werden mit dem Bauausführenden Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vereinbart werden, beispielsweise nach den o. a. Sätzen ggf. zusammengestellten 7 Teilbeträgen.
Soweit bis zur Übergabe ein möglichst hoher Erhalt von Teilbeträgen angestrebt wird, sollte der letzte Teilbetrag nur den Teilbetrag für die vollständige Fertigstellung umfassen. An diese im notariellen Kaufvertrag beurkundeten Ratenzahlungen ist der Bauträger dann gebunden.
Der Bauträger ist in der Zusammenstellung der Teilbeträge frei, jedoch sollte in jedem Fall ein Gespräch mit den Bauleitern oder Architekten über die sinnvolle Zusammenfassung der einzelnen Teilbeträge stattfinden, da die Fertigstellung aller zusammengefassten Teilbeträge Voraussetzung zur jeweiligen Kaufpreisratenanforderung ist.
Eine praxisgerechte Zusammenstellung für einen Zahlungsplan wird unter Zahlungsplan zum Bauträgervertrag dargestellt.
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