Ein Bauträger errichtet auf eigene Rechnung und eigenes Risiko Wohn- und Gewerbebauten auf zuvor gekauften Grundstücken und verkauft diese nach Fertigstellung an Erwerber.
Was ist ein Bauträger?
Ein Bauträger kauft ein Grundstück, lässt darauf ein Gebäude errichten und verkauft es nach Fertigstellung. Er übernimmt die gesamte Organisation der Bauabwicklung – von der Planung über Genehmigungen bis zur Bauausführung, meist durch beauftragte Unternehmen. Eigene Bauleistungen erbringt er selten.
Bauabwicklung durch den Bauträger
Die Bauabwicklung eines Gebäudes als Immobilie obliegt dem Bauträger. Er erwirbt zunächst ein Grundstück. Darauf wird eine Immobilie errichtet. Der Bauträger ist in der Regel Bauherr des zu errichtenden Gebäudes. Als Grundlage für die Bauausführung obliegt dem Bauträger die Veranlassung der Bauplanung, soweit sie erforderlich ist. Sie erfolgt dann meistens durch einen Architekten oder ein Ingenieurbüro. Wichtig ist die zu vereinbarende Baubeschreibung. Das betrifft auch die Einholung von erforderlichen Genehmigungen für die Bauausführung. Die Errichtung des Gebäudes wird dann durch ein Bauunternehmen mit bauvertraglicher Regelung vorgenommen. Vom Bauträger können auch eigene Bauleistungen erbracht werden, was aber meistens nicht der Fall ist. Für die Bauausführung beauftragt der Bauträger in der Regel externe Firmen.
Dabei kann er wählen zwischen:
einem Generalunternehmer (GU), der das gesamte Gebäude schlüsselfertig errichtet, oder
einem Hauptunternehmer (HU), der den Rohbau erstellt und die weitere Bauabwicklung gemeinsam mit dem Bauträger sowie den Ausbaugewerken koordiniert.
Nach Fertigstellung wird die Immobilie mit Grundstück einem Käufer als Eigentum vollständig verkauft. Das gilt gleichermaßen für errichtete Wohneinheiten. Gegebenenfalls wird die fertige Immobilie vorerst noch vom Bauträger vermietet oder selbst bewirtschaftet. Eventuell ist das Eigentum am Grundstück und Gebäude an den Besteller durch ein Erbbaurecht zu übertragen. Baut der Bauträger gewissermaßen „auf Vorrat“ im eigenen Namen, aber schon für einen künftigen, derzeit noch unbekannten Käufer, dann handelt es sich um eine Bauträgerschaft. Anders als beim Bauträger sind jedoch die Aufgaben des Baubetreuers zu sehen. 
Beziehungen zwischen einem Bauträger und seinen Partnern.
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Organisationsform des Bauträgers
Der Bauträger kann sich in unterschiedlicher Form organisieren. In der Praxis ist es in den meisten Fällen die Unternehmensform der GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung).
Möglich sind auch die Formen einer Kommanditgesellschaft (KG) oder Aktiengesellschaft (AG). Der Bauträger kann auch als Einzelunternehmer und ggf. als Unternehmensgesellschaft (UG) tätig sein.
Die Unternehmensgröße ist sehr unterschiedlich. Die Anzahl der Beschäftigten ist meistens sehr gering. Entsprechend verschieden hoch ist der jeweilige Jahresumsatz.
Für die Tätigkeit als Bauträger sind als Regelungen bestimmend:
Gewerbeordnung (GewO) in § 34c, wonach eine Genehmigung für die Tätigkeit erforderlich ist.
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) mit Aussagen in:
Ein Bauträger organisiert den gesamten Bauprozess – vom Grundstückskauf über die Planung und Ausführung bis zum Verkauf der fertigen Immobilie.
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Bauträger in der Bauberichterstattung
Grundlage für die Bauberichterstattung bilden die Festlegungen in der Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes (Ausgabe 2008 / WZ 2008).
Die Tätigkeit der Bauträger wird aufgeführt in der Unterabteilung:
41.1 – Erschließung von Grundstücken (Bauträger), speziell mit folgenden Unterklassen:
Diese Unterklassen umfassen jeweils die Realisierung von Bauwerken für den späteren Verkauf durch Sicherstellung der Finanzierung und technischer Ausführung. Nicht zugehörig sind Tätigkeiten der Bauplanung von Architektur- und Ingenieurbüros, das Projektmanagement für die Bauvorhaben und auch nicht der Bau dieser Bauwerke bzw. Gebäude. Bauträger sind verpflichtet, im Rahmen der Bauberichterstattung vierteljährlich Angaben zu ihrer Tätigkeit zu machen.
Dabei sind insbesondere folgende Angaben zu machen:
Diese Daten werden über das Formular „Aus“ übermittelt, wie es auch im Ausbaugewerbe üblich ist. Zusätzlich müssen jährlich weiterführende Angaben im Formular „ZHA“ eingereicht werden. Darüber hinaus werden in der jährlichen Erhebung mit dem Formblatt „ZHA“ weitere Informationen zur Tätigkeit der Bauträger abgefragt.
Bauträgervertrag mit Erwerber
Schließt der Bauträger mit dem Erwerber einen Vertrag, dann wird vom Bauträgervertrag gesprochen. Regelungen hierzu erfolgen erstmals für ab 1. Januar 2018 abzuschließende Verträge im Rahmen des Werks- und Bauvertragsrechts nach BGB in einem eigenständigen Vertragstyp „Bauträgervertrag“ mit den §§ 650u und 650v BGB. Wirtschaftlichkeitsberechnung zu Bauträgerobjekten
Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Bauobjekt als Immobilie wird auch als „Bauträgerkalkulation“ bezeichnet, des Öfteren auch als „Deckungsbeitragsrechnung“ des Bauträgers. Mit ihr soll festgestellt werden, ob für das Bauobjekt die Verkaufserlöse auch die gesamten Aufwendungen decken, d. h., ob sie rentabel sind und eine Rendite (Überschuss) erbringen. Dabei ist es wichtig, bei der Betrachtung von den tatsächlichen oder den vom Bauträger kalkulierten Ansätzen auszugehen. Als Soll-Größe wird dabei ein Bauträgergewinn im Umfang von mindestens 10 bis 15 % von den Baukosten oder Verkaufserlösen angesetzt, in Einzelfällen durchaus bis 20 %. Verwiesen sei auf nähere Erläuterungen unter „Bauträgerkalkulation“. Planungsleistungen des Bauträgers
Meistens ist ein Bauträger selbst der Bauherr, aber manchmal auch Auftragnehmer eines Auftraggebers bzw. Erwerbers. Im letzteren Fall wird er oft auch mit Architekten- und Ingenieurleistungen im Umfang der gesamten Bauplanungsleistungen (im Sinne einer „Vollarchitektur“ und kompletter „Bauregieleistungen“) beauftragt. Sie können als Aufgaben umfassen:
Als Grundlage für die Vergütung der Ansprüche des Bauträgers im angeführten Leistungsumfang kann jedoch nicht die HOAI herangezogen werden. In einem Urteil des OLG Hamm vom 23.06.2014 (Az.: 17 U 114 / 13 – IBR 2014, S. 4203) wurde entschieden, dass „auf Bauregieleistungen, die neben der Vollarchitektur ein Komplettpaket weiterer Leistungen zur Erstellung und Verwaltung eines Hauses beinhalten, die HOAI keine Anwendung findet“. Honorare nach der HOAI gelten als verbindliches öffentliches Preisrecht nur in dem Maße, wie die geschuldeten Leistungen von der HOAI erfasst werden. Bauunterlagen des Bauträgers an den Erwerber
Vom Bauträger sind auch jene Aufgaben nach § 650u Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmen, die für die Erstellung und Herausgabe von Bauunterlagen nach § 650n Abs. 2 und 3 BGB spätestens mit der Fertigstellung zu erfüllen sind.
Diese Unterlagen benötigt der Bauträger für sich selbst als Bauherr für den Nachweis gegenüber Behörden, jedoch nicht der Erwerber.
Ausgenommen sind jedoch die Aufgaben zur Erstellung und Herausgabe von Planungsunterlagen vor Baubeginn nach § 650n Abs. 1 BGB, wie dies vom Bauunternehmen gegenüber dem Verbraucher vorzunehmen ist.
Sollten jedoch in Regelungen der Länder, beispielsweise in Landesbauordnungen, auch Nachweise wie die Baugenehmigung und bautechnische Unterlagen von Behörden gefordert werden, wäre auch die Bereitstellung vom Bauträger an den Erwerber notwendig. Darüber hinaus kann es aber alle weiteren Bauunterlagen betreffen, die dem Erwerber bereitzustellen wären, beispielsweise zur Verwendung von Bauprodukten oder zum Energieausweis. Grundsätzlich bezieht sich die Herausgabe von Unterlagen an den Erwerber auf den Aspekt, dass diese auch von ihm wirklich benötigt werden und nicht lediglich benötigt werden könnten.
Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann stellvertretend den Anspruch auf Herausgabe von Bauunterlagen geltend machen. Nach § 650n Abs. 3 BGB müssen bestimmte Unterlagen zudem auch an Dritte herausgegeben werden – etwa an Banken, Förderstellen wie die KfW oder andere Stellen, die sie berechtigterweise anfordern.
Kommt der Bauträger seiner Pflicht zur Übergabe nicht nach, muss der Erwerber ihm zunächst eine angemessene Frist setzen. Verstreicht diese erfolglos, kann der Erwerber die Unterlagen auf anderem Weg beschaffen (z. B. durch einen Dritten) oder Schadenersatz verlangen.