Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen sind vom Käufer nach Baufortschritt zu leistende Teilzahlungen, die den laufenden Finanzierungsbedarf des Bauträgers decken.
Was sind Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen?
Abschlagszahlungen sind Teilbeträge, die der Käufer dem Bauträger nach und nach bezahlt – immer dann, wenn bestimmte Bauabschnitte fertig sind. Sie müssen im Vertrag stehen und folgen den Vorgaben der MaBV, die genau regelt, wie viele Raten möglich sind und wann sie fällig werden. Dadurch wird der Käufer geschützt: Er zahlt nur für bereits erbrachte Leistungen und kann bei Mängeln Geld zurückhalten oder eine Sicherheit verlangen. Wann besteht Anspruch auf Abschlagszahlungen?
Ein Bauträger hat nur Anspruch auf Abschlagszahlungen vom Besteller, wenn Abschlagszahlungen zwischen den Vertragspartnern vereinbart wurden. Gegenstand ist die „Errichtung eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks“ auf Grundlage eines Bauträgervertrags nach dem Werkvertragsrecht im BGB in § 650u. Zugleich ist die Verpflichtung des Bauträgers verbunden, dem Besteller das Eigentum am Grundstück zu übertragen. Ein Bauträger darf Abschlagszahlungen nur verlangen, wenn eine gesetzliche Verordnung dies ausdrücklich vorsieht. Der allgemeine Anspruch auf Abschlagszahlungen aus § 632a BGB gilt für Bauträgerverträge nicht.
Abschlagszahlungen werden Schritt für Schritt nach Fertigstellung der Bauabschnitte erfasst.
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Verordnung über Abschlagszahlungen (MaBV)
Mit der Verordnung können folgende Punkte geregelt werden:
Die Verordnung regelt, wie viele Abschläge vereinbart werden können.
Es wird festgelegt, welche erbrachten Gewerke mit welchen Prozentsätzen der Gesamtbausumme angesetzt werden können. Die Höhe des Abschlags für die vertragliche Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums wird darin bestimmt.
Die Verordnung legt fest, welche Sicherheit dem Besteller für die Abschlagszahlungen zu leisten ist.
Als Grundlage hierzu gilt die „Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen“ vom 23. Mai 2001, zuletzt geändert am 28. April 2017. Sie steht in Verbindung mit den Regelungen in §§ 3 und 7 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Danach kann der Bauträger vom Besteller Abschlagszahlungen in bis zu 7 Teilbeträgen entgegennehmen oder sich deren Verwendung ermächtigen lassen.
Voraussetzung ist jedoch, dass vom Bauträger die Sicherungspflichten gegenüber dem Besteller nach § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt werden, zum Beispiel die Vorlage eines rechtswirksamen Vertrags, einschließlich der dafür erforderlichen Genehmigungen.
Teilbeträge nach der MaBV
In § 3 Abs. 2 MaBV wird nicht von Abschlagszahlungen, sondern von „Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf“ bzw. von Raten im Sinne von Abschlägen gesprochen. Dieser Bezeichnung liegt sicher der Gedanke zugrunde, dass Bauträgerverträge oft als Pauschalverträge konzipiert werden und sich dann die Teilbeträge auf die vereinbarte Pauschalsumme beziehen. Die Teilbeträge können sich mit Bezug auf § 3 Abs. 2 MaBV aus den nachfolgenden Prozentsätzen, jeweils mit Bezug auf die Vertragssumme, zusammensetzen:
Daraus können bis zu 7 Teilbeträge für Abschlagszahlungen von den Vertragspartnern bestimmt und in einem Zahlungsplan vereinbart werden. Sofern einzelne Gewerkeleistungen nicht anfallen, ist der jeweilige Prozentsatz anteilig auf die übrigen Teilbeträge zu verteilen.
„Der Bauträger ist in der Zusammenstellung der Teilbeträge frei, jedoch sollte in jedem Fall ein Gespräch mit den Bauleitern oder Architekten über die sinnvolle Zusammenfassung der einzelnen Teilbeträge stattfinden.“ Die Fertigstellung aller zusammengefassten Teilbeträge ist in der Regel auch Voraussetzung für die jeweilige Kaufpreisratenanforderung.
Beispiel für einen praxisgerechten Zahlungsplan
Als Vorschlag kann die folgende praxisgerechte Zusammenstellung von Teilbeträgen als Zahlungsplan für Abschlagszahlungen und Ratenzahlungen dienen:
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Wenn der Bauträger möglichst viele Zahlungen schon vor der Übergabe erhalten möchte, sollte die letzte Rate nur noch die endgültige Fertigstellung betreffen. An den im notariellen Vertrag festgelegten Zahlungsplan ist der Bauträger anschließend fest gebunden. „Denkbar ist noch eine flexiblere Regelung, die den Bauträger nicht schon bei Vertragsabschluss auf die sieben Teilbeträge als Zahlungsraten festlegt, sondern die es ihm ermöglicht, die Teilbeträge entsprechend dem tatsächlichen Bauverlauf nach seinem Ermessen abzurufen.“ Vorteil dieser Regelung wäre, dass der Bauträger auf Reihenfolge-Änderungen bzw. Verzögerungen besser reagieren kann und nicht Verzögerungen der gesamten Kaufpreisratenzahlung in Kauf nehmen muss.
Rechte des Erwerbers bei Abschlagszahlungen
Der Käufer hat bei Abschlagszahlungen außerdem zwei wichtige Rechte: