Baurecht / BGB

Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen

Ein Bauträgervertrag nach dem reformierten Werkvertragsrecht im BGB ab 2018 hat nach § 650u Abs. 1 BGB die "Errichtung eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks " zum Gegenstand. Zugleich ist dabei die Verpflichtung verbunden, dem Besteller auch das Eigentum am Grundstück zu übertragen.
Wünscht der Bauträger vom Besteller die Zahlung von Abschlägen während der Bauausführung entsprechend dem Baufortschritt, so ist dies gemäß § 650v BGB nur möglich, wenn Abschlagszahlungen zwischen den Vertragspartnern vereinbart wurden. Ein allgemeiner Anspruch auf Abschlagszahlungen nach § 632a Abs. 1 BGB kommt zum Bauträgervertrag nicht in Betracht.
Hinsichtlich von Grundlagen zur generellen Vereinbarung sowie zur Höhe von Abschlagszahlungen wird verwiesen auf eine Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB). Danach wird bestimmt, dass das Bundesministerium für Wirtschaft regeln kann
  • wie viele Abschläge vereinbart werden können,
  • welche erbrachten Gewerke hierbei mit welchen Prozentsätzen der Gesamtbausumme angesetzt werden können,
  • welcher Abschlag für die vertragliche Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums anzusetzen ist,
  • welche Sicherheit dem Besteller für die Abschlagszahlungen zu leisten ist.
Als Grundlage hierzu gilt die „Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vom 23.05.2001 (in BGBl. I S. 981)" in Verbindung mit den Regelungen in §§ 3 und 7 in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV vom 7.11.1990). In § 3 Abs. 2 MaBV wird jedoch nicht von Abschlagszahlungen, sondern von "Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf" bzw. von Raten im Sinne von Abschlägen gesprochen. Dieser Bezeichnung liegt sicher der Gedanke zugrunde, dass Bauträgerverträge oft als Pauschalverträge konzipiert werden und sich dann die Teilbeträge auf die vereinbarte Pauschalsumme beziehen.
Erfüllt der Bauträger als Gewerbetreibender die Voraussetzungen zu den Sicherungspflichten gegenüber dem Besteller nach § 3 Abs. 1 MaBV, dann kann der Bauträger vom Besteller Abschlagszahlungen in bis zu 7 Teilbeträgen - aufgeführt unter Abschlagszahlung von Teilbeträgen nach MaBV- entgegennehmen oder sich deren Verwendung ermächtigen lassen. Von diesen Verpflichtungen sind die vorgenannten Gewerbetreibenden freigestellt, sofern sie Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte geleistet haben.
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