Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Immobilienwertermittlung

Rechtliche Grundlage

Nach § 199 im Baugesetzbuch (BauGB) ist die Bundesregierung ermächtigt, Vorschriften über Grundsätze bei der Ermittlung von Verkehrswerten und für die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten zu erlassen. Dies erfolgte mit der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV„ vom 14. Juli 2021 (in BGBl. I, S. 2805). Sie ist seit 1. Januar 2022 anzuwenden und ersetzt die vorherige ImmoWertV 2010.
Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie erfolgt nach den normierten Wertermittlungsverfahren im Teil 3 ImmoWertV 2021.
Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie erfolgt nach den normierten Wertermittlungsverfahren im Teil 3 ImmoWertV 2021.
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Nachfolgend sollen noch ergänzende Unterlagen wie Anwendungsbeispiele, Erläuterungen und Hinweise zu den Vorschriften veröffentlicht werden. Zu Zielen, Inhalten mit wesentlichen Änderungen sowie zur Anwendung sei auf nähere Erläuterungen unter Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verwiesen.

Anliegen der Wertermittlung

Als Wertermittlung für Immobilien gilt die Bestimmung der Verkehrswerte von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Rechten an Grundstücken. Gegenstand ist praktisch das Grundstück oder ein Grundstücksteil, einschließlich seiner Bestandteile wie Gebäude, Außenanlagen und sonstigen Anlagen sowie des Zubehörs.
Zur Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Werten sind nach § 192 Abs. 1 BauBG selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse zu bilden.
Durch die Gutachterausschüsse ist die Verkehrswertermittlung für Immobilien verbindlich nach der ImmoWertV 2021 vorzunehmen.
Nach § 2 Abs. 1 ImmoWertV 2021 sind der Wertermittlung zugrunde zu legen:
  • die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und
  • der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag.
Allgemeine Wertverhältnisse werden bestimmt durch die Gesamtheit der am Stichtag maßgebenden Umstände für die Preisbildung von Grundstücken, z. B. die allgemeine Wirtschaftssituation, die Verhältnisse am Kapitalmarkt, die wirtschaftliche und demografische Entwicklungen des Gebiets.
Der Grundstückszustand leitet sich aus der Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften und den Grundstücksmerkmalen ab. Künftige Änderungen des Grundstückszustands sind zu berücksichtigen, wenn sie am Stichtag mit hinreichender Sicherheit zu erwarten wären sowie sich zugleich angemessen die voraussichtliche Dauer bis zur Realisierung der Änderung einschätzen lässt.

Zu beachtende Aspekte für die Wertermittlung

Zur Wertermittlung des Verkehrswertes werden im Teil 3 der ImmoWertV 2021 Grundsätze zu folgenden normierten Verfahren vorgegeben:
Diese Verfahren sind nicht mehr zwingend heranzuziehen, bzw. können ergänzt werden. Zum Ertragswertverfahren liegen weitere Verfahrensvarianten vor. Berücksichtigung finden auch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren sowie das sogenannte DCF-Verfahren (Discounted-Cash-Flow-Verfahren).
Wichtig dabei ist jedoch die in § 10 ImmoWertV 2021 aufgenommene „Modellkonformität“. Danach sind von Immobilienbewertern die Regelungen der ImmoWertV heranzuziehen, wenn für die Wertermittlung von den Gutachterausschüssen ermittelte Daten genutzt werden.
In Verbindung damit liefert die ImmoWertV 2021 in den Anlagen vorbestimmte Modellansätze für Gesamtnutzungsdauern, Restnutzungsdauern von Wohngebäuden bei Modernisierungen, Bewirtschaftungskosten, Normalherstellungskosten (NHK) 2010 und einen Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks.
Ergänzend zu den Verfahren sind von Wichtigkeit die detaillierten Vorgaben und Aussagen im Teil 2 ImmoWertV 2021 zur Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren.
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