1. Begriff
Immobilienbewertung, auch Grundstücksbewertung oder Liegenschaftsbewertung genannt, ist ein interdisziplinäres Fachgebiet. Gegenstand der Immobilienbewertung ist die Ermittlung eines belastbaren und insoweit nachvollziehbaren Werts einer Immobilie respektive eines mit dieser verbundenen Rechts.
2. Rechtliches
2.1 Wertbegriff
Ob des zu ermittelnden Werts von Immobilien werden der Verkehrswert, der gemeine Wert, der Beleihungswert und der beizulegende Zeitwert sowie der Mietwert unterschieden. Bei mit bebauten und unbebauten Grundstücken verbundenen Rechten ist für letztgenannte der Terminus des finanzmathematischen Werts eingeführt. 
Wertbegriffe
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2.1.1 Verkehrswert
Eine Legaldefinition für den Verkehrswert findet sich in § 194 BauGB. Demnach entspricht der Verkehrswert dem fiktiven Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag für eine konkrete Immobilie voraussichtlich zu erzielen wäre. Der Verkehrswert entspricht insoweit dem Marktwert gem. Art. 49 Abs. 2 RL 91/674/EWG. Ermittelt wird der Verkehrswert regelmäßig im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundstücken iSd § 311b Abs. 1 BGB, der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften iSd § 2042 Abs. 1 BGB und Zugewinngemeinschaften iSd § 1363 BGB sowie Verfügungen über Grundstücke iSd § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB. 2.1.2 Gemeiner Wert
Eine Legaldefinition für den gemeinen Wert findet sich in § 9 Abs. 2 BewG. Der gemeine Wert entspricht insoweit dem Verkehrswert gem. § 194 BauGB. Ermittelt wird der gemeine Wert (Grundbesitzwert) regelmäßig von der Finanzverwaltung im Rahmen der Steuerfestsetzung. 2.1.2.1 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Gem. § 198 Abs. 1 BewG ist im Falle des Nachweises eines geringeren als des von der Finanzverwaltung zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag ermittelten gemeinen Werts dieser für die Steuerfestsetzung anzusetzen. Eine bloße Darlegung ist nicht ausreichend. Die Nachweislast trifft dabei den Steuerpflichtigen. Als Nachweis ist gem. § 198 Abs. 2 BewG ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellten oder zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken erforderlich.
2.1.3 Beizulegender Zeitwert
Eine Legaldefinition für den beizulegenden Zeitwert findet sich in § 255 Abs. 4 HGB. Demnach entspricht der beizulegende Zeitwert dem Marktpreis und somit dem Marktwert gem. Art. 49 Abs. 2 RL 91/674/EWG respektive dem Verkehrswert gem. § 194 BauGB. Sofern kein aktiver Markt besteht und sich der beizulegende Zeitwert nicht mithilfe allgemein anerkannter Bewertungsmethoden (siehe Pkt. 2.2) ermitteln lässt, sind für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts die Anschaffungs- und Herstellungskosten gem. § 253 Abs. 4 HGB zugrunde zu legen. Ermittelt wird der beizulegende Zeitwert regelmäßig im Rahmen der Bilanzierung von Immobilienvermögen.
2.1.4 Beleihungswert
Eine Legaldefinition für den Beleihungswert findet sich in § 16 Abs. 2 PfandBG. Außerdem ist dieser in § 3 Abs.1 BelWertV definiert. Demnach entspricht der Beleihungswert quasi dem Marktwert gem. Art. 49 Abs. 2 RL 91/674/EWG und somit dem Verkehrswert gem. § 194 BauGB, mit dem Unterschied, dass für dessen Ermittlung nicht ein konkreter Stichtag, sondern der Zeitraum der Beleihung maßgeblich ist. Ermittelt wird der Beleihungswert regelmäßig im Rahmen der Indeckungnahme von Immobilienbeleihungen.
2.1.5 Mietwert
Eine Legaldefinition für den Mietwert existiert nicht. Der Terminus ist in § 7 WoGV definiert. Demnach entspricht der Mietwert einer Immobilie dem Mietzins vergleichbaren Wohnraums, insoweit der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB. Ermittelt wird der Mietwert regelmäßig zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a Abs. 2 BGB.
2.1.6 Finanzmathematischer Wert
Eine Legaldefinition für den finanzmathematischen Wert existiert nicht. Geregelt ist der finanzmathematische Wert im Zusammenhang mit der Wertermittlung des Erbbaurechts in § 50 Abs. 2 ImmoWertV. Ermittelt wird der finanzmathematische Wert regelmäßig im Rahmen der Wertermittlung beschränkt dinglicher Rechte. Exemplarisch seien hier – neben dem Erbbaurecht gem. § 1 ErbbauRG – der Nießbrauch gem. § 1030 BGB und das Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB (nicht zu verwechseln mit dem Wohnrecht gem. § 31 WEG) genannt.
2.2 Wertermittlungsverfahren
Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV
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2.2.1 Vergleichswertverfahren
Eine Legaldefinition für den Vergleichswert existiert nicht. Rechtlich normiert ist das Vergleichswertverfahren in § 183 BewG und den §§ 24 ff. ImmoWertV. Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist, dass seitens des örtlichen Gutachterausschusses eine entsprechende Anzahl von mit einem konkreten Bewertungsobjekt ob der wertbeeinflussenden Merkmale hinreichend übereinstimmende Verkaufsfälle (Kaufpreissammlung gem. § 193 Abs. 5 BauGB) vorgehalten werden, respektive entsprechende Vergleichsfaktoren ermittelt werden. Anwendung findet das Vergleichswertverfahren nach BewG im Rahmen der Steuerfestsetzung seitens der Finanzverwaltung (siehe Pkt. 2.1.2). Gem. § 182 Abs. 2 BewG sind dabei Wohnungs-, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleichswertverfahren, hilfsweise gem. § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG im Sachwertverfahren zu bewerten.
In allen anderen Bewertungsfällen ist das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV zur Anwendung zu bringen, insoweit auch zum Nachweis des geringeren gemeinen Werts (siehe Pkt. 2.1.2.1).
2.2.2 Ertragswertverfahren
Eine Legaldefinition für den Ertragswert existiert nicht. Rechtlich normiert ist das Ertragswertverfahren in § 184 BewG und den §§ 27 ff. ImmoWertV. Der Ertragswert einer Immobilie wird dabei grundsätzlich auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge (siehe Pkt. 2.1.5) ermittelt. Anwendung findet das Ertragswertverfahren nach BewG im Rahmen der Steuerfestsetzung seitens der Finanzverwaltung (siehe Pkt. 2.1.2). Gem. § 182 Abs. 3 BewG sind dabei Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, zu bewerten.
In allen anderen Bewertungsfällen ist das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV zur Anwendung zu bringen, insoweit auch zum Nachweis des geringeren gemeinen Werts (siehe Pkt. 2.1.2.1).
2.2.3 Sachwertverfahren
Anwendung findet das Sachwertverfahren nach BewG im Rahmen der Steuerfestsetzung seitens der Finanzverwaltung (siehe Pkt. 2.1.2). Gem. § 182 Abs. 4 BewG sind dabei Wohnungs-, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Sachwertverfahren zu bewerten, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann. Außerdem Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die kein Ertragswert ermittelt werden kann, sowie sonstige bebaute Grundstücke.
In allen anderen Bewertungsfällen ist das Sachwertwertverfahren nach ImmoWertV zur Anwendung zu bringen, insoweit auch zum Nachweis des geringeren gemeinen Werts (siehe Pkt. 2.1.2.1).