Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Vergleichswertverfahren

Vorschrift zur Anwendung

Das Vergleichswertverfahren ist wie auch das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren ein Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes von Grundstücken auf Grundlage der §§ 24 bis 26 der novellierten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805), in Kraft seit 1. Januar 2022 als Ersatz der vorherigen ImmoWertV 2010.

Das Vergleichswertverfahren kann vorrangig herangezogen werden:

zur Ermittlung von Bodenwerten unbebauter Grundstücke und
bei bebauten Grundstücken, wenn diese sehr unterschiedlich sind und der Wert schwierig bzw. nur über Vergleichsfaktoren, z. B. Gebäudefaktoren nach Flächen und Rauminhalten feststellbar ist.

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Immobilienwert z. B. über die Auswertung einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen. Bild: © f:data GmbH

Durchführung des Vergleichsverfahrens

Beim Vergleichswertverfahren ist der Vergleichswert nach § 24 Abs. 1 ImmoWertV 2021 aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen zu bestimmen. Heranzuziehen sind dafür Kaufpreise solcher Grundstücke als Vergleichspreise, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag verkauft wurden. Die Kaufpreise sind dafür auf ihre Eignung zu prüfen. Ggf. sind auch Vergleichspreise aus anderen Gebieten zu verwenden, wenn in dem zu betrachtenden Gebiet keine Vergleichspreise vorliegen.

Sind die zu bewertenden Grundstücke bebaut, dann sollten mit Bezug auf § 20 in ImmoWertV 2021 neben Vergleichspreisen noch weitere, geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden.

Vergleichsfaktoren repräsentieren durchschnittliche, auf eine geeignete Bezugseinheit bezogene Werte für Grundstücke mit bestimmten wertebeeinflussenden Grundstücksmerkmalen. Sie können auf Grundlage von Kaufpreisen ermittelt sowie speziell den Kaufpreisen entsprechenden:

Flächen- und Raumeinheiten als Gebäudefaktoren sowie
marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen als Ertragsfaktoren

zugeordnet und ausgewiesen werden.

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01.07.2022

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Herausgeber: f:data GmbH Weimar und Dresden

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