Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) regelt die energetische Modernisierung von Gebäuden und ihre Wärmeversorgung. Es soll dazu beitragen, Energie zu sparen, Treibhausgasemissionen zu senken und den Einsatz erneuerbarer Energien zu fördern.
Was ist das GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die Kurzbezeichnung für das „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“. Es enthält unter anderem Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, deren technischen Anlagen sowie Regelungen zur Wärmeversorgung. Das GModG geht auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2020 zurück. Mit dem „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich“ vom 23. Juli 2026 wurde das GEG umfassend geändert und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt.
Bestehende Regelungen wurden teilweise fortgeführt, während andere Vorschriften geändert, aufgehoben oder neu gefasst wurden. Die Umbenennung und wesentliche Änderungen traten am 29. Juli 2026 in Kraft. Weitere Änderungen treten zu späteren Zeitpunkten, insbesondere zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030, in Kraft.
Ziele des GModG
Mit den Regelungen des GModG soll ein Beitrag zur energetischen Modernisierung von Gebäuden und zum Klimaschutz geleistet werden. Grundlagen sind unter anderem europäische Vorgaben wie die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275. Diese sieht für Neubauten zukünftig den Standard des Nullemissionsgebäudes vor, der schrittweise eingeführt werden soll.
Nach § 1 GModG sollen insbesondere Treibhausgasemissionen gesenkt und erneuerbare Energien sowie unvermeidbare Abwärme zunehmend für die Energieversorgung von Gebäuden genutzt werden. Die Maßnahmen sollen effizient, wirtschaftlich und sozial verträglich sein. Weitere Ziele sind u.a.:
- die Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden,
- die Verringerung des Einsatzes fossiler Ressourcen,
- die Verringerung der Abhängigkeit von Energieimporten und
- eine nachhaltige Entwicklung der Energieversorgung.
Was regelt das GModG?
Das GModG enthält u.a. Anforderungen an die energetischen Eigenschaften von Neubauten und bestehenden Gebäuden sowie deren technische Anlagen. Es regelt z.B. den baulichen Wärmeschutz, Wärmeversorgung, Energieausweise und Grundlagen für die finanzielle Förderung energetischer Maßnahmen. Der Anwendungsbereich des GModG umfasst grundsätzlich:
- Gebäude, die aufgrund ihrer vorgesehenen Nutzung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden sowie
- deren Anlagen und Einrichtungen für Heizung, Kühlung, Raumlufttechnik, Beleuchtung und Warmwasserversorgung.
Für die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen ist nach § 8 GModG der Bauherr oder Eigentümer verantwortlich, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich einen anderen Verantwortlichen bestimmt. Auch beauftragte Fachpersonen sind in ihrem jeweiligen Aufgabenbereich für die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen verantwortlich.
Das Gebäudemodernisierungsgestz (GModG) regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude, technische Anlagen und die Wärmeversorgung.
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So ist das GModG gegliedert
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist in neun Teile untergliedert:
Teil 1: Allgemeiner Teil
u.a. mit Festlegungen zu Zweck und Ziel des Gesetzes, zum Anwendungsbereich und zu Begriffsbestimmungen sowie Regelungen zur Vorbildfunktion der öffentlichen Hand, zum Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, zu den anerkannten Regeln der Technik und zu den Verantwortlichen für die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen.
Teil 2: Anforderungen an zu errichtende Gebäude
u.a. mit Anforderungen an den geltenden Niedrigstenergiegebäude-Standard, den Mindestwärmeschutz, Wärmebrücken, Luftdichtheit und sommerlichen Wärmeschutz. Für Wohn- und Nichtwohngebäude werden Anforderungen an den Gesamtenergiebedarf, den baulichen Wärmeschutz sowie die Berechnung des Jahres-Primärenergiebedarfs geregelt. Teil 3: Modernisierung von bestehenden Gebäuden
u.a. mit Anforderungen an die energetische Bewertung und Qualität bestehender Gebäude sowie an Nachrüstung, Änderung, Erweiterung und Ausbau. Zudem wird die Modernisierung der Wärmeversorgung geregelt, einschließlich möglicher Heizsysteme für den Ersatz einer Heizungsanlage und der dafür geltenden Anforderungen.
Teil 4: Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung
u.a. mit Regelungen zur Gebäudeautomation, zur Aufrechterhaltung der energetischen Qualität bestehender Anlagen und zu Betreiberpflichten, wie beispielsweise Wartung und Instandhaltung von Heizung, Kühlung und Raumlufttechnik, zur Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen und älteren Heizungsanlagen sowie zum hydraulischen Abgleich. Teil 5: Energieausweise
u.a. mit Regelungen zu Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweisen und den notwendigen Angaben im Energieausweis sowie Regelungen zu Energieeffizienzklassen eines Gebäudes und Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Teil 6: Finanzielle Förderung der Nutzung erneuerbarer Energien für die Erzeugung von Wärme oder Kälte und von Energieeffizienzmaßnahmen
u.a. mit Regelungen zu Fördermitteln und förderfähigen Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien sowie zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden.
Teil 7: Vollzug
u.a. mit Regelungen zu Erfüllungserklärungen und Nachweisen, behördlichen Befugnissen, Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers, Stichprobenkontrollen von Energieausweisen und Inspektionsberichten und Befreiungen.
Teil 8: Besondere Gebäude, Bußgeldvorschriften, Anschluss- und Benutzungszwang
u.a. mit Regelungen für besondere Gebäude, wie z.B.:
- Kleine Gebäude
- Gebäude aus Raumzellen
- Baudenkmäler
- Sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz
- Gemischt genutzte Gebäude
Weitere Vorschriften betreffen die Wärmeversorgung im Quartier, Bußgelder und den Anschluss- und Benutzungszwang an ein Netz der öffentlichen Fernwärme- oder Fernkälteversorgung für den Klima- und Ressourcenschutz.
Teil 9: Übergangsvorschriften
u.a. mit Übergangsregelungen für Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung, für Energieausweise und deren Aussteller.
Anlagen
An die neun Teile schließen elf Anlagen an. Sie enthalten u.a. Regelungen zu:
- Technischen Vorgaben für Referenzgebäude
- Primärenergiefaktoren
- Höchstwerten der Wärmedurchgangskoeffizienten bei Änderungen an bestehenden Gebäuden
- Anforderungen an die Wärmedämmung von Rohrleitungen und Armaturen
- Anforderungen an die Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden
Was ist neu?
Mit dem GModG wurden gegenüber dem GEG mehrere Regelungen geändert, aufgehoben oder neu gefasst. Dazu zählen u.a.:
Entfall der 65-%-Vorgabe
Mit dem GModG entfällt die bisherige 65-%-Vorgabe für neu eingebaute Heizungsanlagen. Nach dem GEG mussten diese grundsätzlich 65 % der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Die bisherigen Regelungen (§§ 71, 71b bis 71p GEG) wurden aufgehoben. An ihre Stelle treten neue Regelungen zur Modernisierung der Wärmeversorgung (§§ 42 bis 46 GModG).
Geänderte Vorgaben beim Heizungstausch
Das GEG ließ beim Einbau einer neuen Heizungsanlage verschiedene Heizsysteme zu, wie Wärmepumpen, Wärmenetzanschlüsse, Stromdirektheizungen, Solarthermie-, Biomasse- und Hybridheizungen. Gas- oder ölbefeuerte Anlagen konnten z.B. als Teil einer Hybridheizung oder unter bestimmten Voraussetzungen mit erneuerbaren Brennstoffen eingesetzt werden. Das GModG fasst die möglichen Heizsysteme für den Ersatz einer Heizungsanlage in bestehenden Gebäuden neu (§ 42 GModG). Als Optionen werden u.a. auch Heizöl- und Flüssiggasheizungen genannt.
Auch die im GEG festgelegte Regelung, sich vor dem Einbau einer fossilen Heizung beraten zu lassen, entfällt.
Biotreppe für neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen
Für Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, gilt die Biotreppe: Ab 2029 steigen die Anforderungen an die eingesetzten Energieträger schrittweise. Ein bestimmter Prozentsatz der mit der Anlage bereitgestellten Wärme muss aus bestimmten biogenen oder wasserstoffbasierten Brennstoffen erzeugt werden. Dabei gilt folgende Staffelung:
- Ab 2029: 10 % klimafreundliche Brennstoffe
- Ab 2030: 15 % klimafreundliche Brennstoffe
- Ab 2035: 30 % klimafreundliche Brennstoffe
- Ab 2040: 60 % klimafreundliche Brennstoffe
Vorgesehene Grüngas- und Grünheizölquote
Ergänzend zur Biotreppe ist die Einführung einer Grüngas- und Grünheizölquote nach § 42a für die Brennstoffanbieter vorgesehen. Die konkrete Quote ist im GModG selbst noch nicht festgelegt. Die Bundesregierung muss hierzu bis zum 1. Dezember 2026 ein weiteres Gesetz vorlegen. Dieses soll Anbieter von Öl, Gas und Flüssiggas verpflichten, die für die Wärmeversorgung von Gebäuden angebotenen Brennstoffe schrittweise ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen.
Umsetzung der aktuellen Fassung der EU-Gebäuderichtlinie
Mit dem GModG werden Vorgaben der aktuellen EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 schrittweise in nationales Recht umgesetzt. Dazu gehören u.a. erweiterte Anforderungen an die Gebäudeautomation, Änderungen bei Solarenergie und Energieausweisen sowie die Einführung des Nullemissionsgebäude-Standards.
Der bisherige Niedrigstenergiegebäude-Standard soll schrittweise durch den Nullemissionsgebäude-Standard abgelöst werden. Ab dem 1. Januar 2028 gilt dieser zunächst für neue Nichtwohngebäude im Eigentum öffentlicher Einrichtungen, die von Behörden genutzt werden. Ab dem 1. Januar 2030 müssen alle neu gebauten Wohn- und Nichtwohngebäude als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Anpassung der Förderungen im Zusammenhang mit dem GModG
Das GModG enthält die gesetzliche Grundlage für die Förderung von Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien sowie zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Es können beispielsweise auch Neubauten gefördert werden, die gesetzliche energetische Anforderungen übererfüllen. Konkrete Förderbedingungen werden jedoch nicht unmittelbar im GModG festgelegt.
Parallel zur Reform des GModG wurden die Förderbedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zum 21. Juli 2026 angepasst. Gefördert werden können unter anderem der Einbau effizienter Heizungsanlagen sowie der Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz. Die Höhe der Förderung richtet sich nach der jeweiligen Maßnahme und den geltenden Förderbedingungen.
Welche Heizungmöglichkeiten sind erlaubt?
Das GModG nennt in § 42 verschiedene Möglichkeiten für den Austausch einer Heizungsanlage in bestehenden Gebäuden. Dazu gehören u.a.:
- Gas-, Flüssiggas- oder Heizölanlagen (unter Beachtung der schrittweise steigenden Anforderungen an den Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe),
- Elektrisch angetriebene Wärmepumpen,
- Solarthermische Anlagen,
- Biomasse- oder Wasserstoffheizungsanlagen,
- Hybridheizungen mit elektrisch betriebener Wärmepumpe in Kombination mit einer Gas-, Heizöl-, Flüssiggas- oder Biomassefeuerung,
- Hybridheizungen mit solarthermischer Anlage in Kombination mit einer
- KWK-Anlagen (Kraft-Wärme-Kopplung-Anlagen),
- Stromdirektheizung,
- Anschluss an ein Wärmenetz oder
- Andere innovative Heizungslösungen
Auch bei Neubauten können die genannten Heizsysteme eingesetzt werden. Dabei müssen die jeweiligen Anforderungen an die Heizungsanlage und die energetischen Anforderungen an das Gebäude eingehalten werden.
Weitere Entwicklung des GModG
Die Regelungen zu Neubauten, zur Modernisierung bestehender Gebäude, zur Anlagentechnik und zur finanziellen Förderung sollen im Jahr 2030 daraufhin überprüft werden, welchen Beitrag sie zur Erreichung der Klimaschutzziele und zur Klimaneutralität bis 2045 leisten. Auf Grundlage dieser Evaluation soll innerhalb von 6 Monaten nach deren Abschluss ein Vorschlag zur Weiterentwicklung der Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudesektor vorgelegt werden.