Stadtentwicklung / Bauaufsicht

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt mit Bezug auf § 20 Abs. 2 in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) an, wieviel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche (GF) zulässig sind. Für die Geschossfläche sind die Außenmaße des Gebäudes in allen Vollgeschossen heranzuziehen. Die zulässige Grundstücksfläche umfasst den errechneten Anteil eines Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Bei einer GFZ von 0,8 gilt, dass beispielsweise die Fläche aller Vollgeschosse maximal 80 % der Grundstücksfläche ausmachen kann.
Unter dem angeführten Beispiel (s. u.) werden die Verhältnismäßigkeiten zwischen den Größen dargestellt.
Bebauungsplan mit Angabe der Geschossflächenzahlen (GFZ), Grundflächenzahlen (GRZ) und Baumassezahl in verschiedenen Baugebieten
Bebauungsplan mit Angabe der Geschossflächenzahlen (GFZ), Grundflächenzahlen (GRZ) und Baumassezahl in verschiedenen Baugebieten Bild: © f:data GmbH

GFZ als Orientierungswerte

Für die Geschossflächenzahl werden zahlenmäßige Aussagen in § 17 der BauNVO als Maße der baulichen Nutzung getroffen. Die vorher als „Obergrenzen“ angegebenen Werte gelten neu seit 23. Juni 2021 (ableitend aus dem Gesetz zur Baulandmobilisierung) nur noch als „Orientierungswerte“. Mit der neuen Regelung sollen die Gemeinden unter Beachtung der Bestandssituation auch abweichende bzw. höhere Werte für die Bestimmung der Maße der baulichen Nutzung festlegen dürfen. Abweichungen sollten im Bebauungsplan dargestellt und begründet werden. Eine Ausgleichspflicht für einen höheren Ansatz besteht künftig nicht mehr. Dadurch erleichtern sich Entscheidungen der Gemeinden.

GFZ – Orientierungswerte nach § 17 BauNVO zu Baugebieten

BaugebieteGFZ
- Kleinsiedlungsgebiete (WS)0,4
- reine Wohngebiete (WR) und allgemeine Wohngebiete (WA)1,2
- besondere Wohngebiete (WB)1,6
- Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI) und dörfliche Wohngebiete (MDW)1,2
- urbane Gebiete (MU) und Kerngebiete (MK)3,0
- Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) und sonstige Sondergebiete2,4
- Wochenendhausgebiete0,2

Beispiel für die Berechnung der GFZ

Die Beispielrechnung soll Verhältnismäßigkeiten zwischen den Ausgangs- und Bestimmungsgrößen darstellen.

Vorgaben aus einem Lageplan:

Grundstücksgröße=1532 m²
Grundflächenzahl=0,4
Geschossflächenzahl=1,1
zulässige Geschosse=4

Daraus folgende Berechnungen:

Zulässige Grundfläche=GrundflächenzahlxGrundstücksgröße
=0,4x1532 m²
=612,8 m²
Zulässige Geschossfläche=GeschossflächenzahlxGrundstücksgröße
=1,1x1532 m²
=1685,2 m²
Zulässige Fläche je Vollgeschoss=Zulässige Geschossfläche:Zulässige Geschosse
=1685 m²:4
=421,3 m²
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