Auftraggeber ziehen dem Auftragnehmer oft Kosten etwa für Strom und Wasser auf der Baustelle prozentual von der Schlussrechnung ab. Solche Umlagen sind häufig unwirksam.
Wann Umlagen wirksam sind
Wer kennt es nicht: Der Auftraggeber nimmt in seinen Vertrag Regelungen auf, die den Auftragnehmer an den Kosten für Bauwesenversicherung, Baustrom und Bauwasser durch prozentuale Abzüge von der Schlussrechnung des Auftragnehmers beteiligen.
Seit Jahrzehnten beschäftigen sich Gerichte damit, ob solche Umlageklauseln AGB-rechtlich wirksam sind. Um nicht falsch verstanden zu werden: Umlagevereinbarungen zulasten des Auftragnehmers sind grundsätzlich zulässig. Sofern die Vereinbarung solcher Umlagen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers erfolgt, kann je nach Ausgestaltung eine Inhaltskontrolle zu dessen Lasten in Betracht kommen.
Werden Umlagen für selbständige Leistungen des Auftraggebers vereinbart, liegen selbständige Preisvereinbarungen vor, die der Inhaltskontrolle entzogen sind (§ 307 Abs. 3 BGB). Voraussetzung ist, dass die Klausel so formuliert ist, dass die Umlage nur dann gezahlt werden muss, wenn die konkrete Leistung in Anspruch genommen wird.
Anders sieht es bei sogenannten Preisnebenabreden aus. Diese legen nicht fest, ob und in welcher Höhe Entgelte anfallen, sondern treten als ergänzende Regelungen neben eine bereits bestehende Preishauptabrede. Solche Regelungen sind nach den Vorgaben des AGB-Rechts überprüfbar.
Oftmals ist es so, dass die Klauseln im Nachhinein vom Auftragnehmer nicht weiter hinterfragt werden und sich der Auftragnehmer nach Schlussrechnungslegung die (vermeintlich wirksam) vereinbarten Abzüge gefallen lässt. Es lohnt sich ein zweiter Blick, da vielfach die Vereinbarungen entweder mangels hinreichender Transparenz oder wegen Verstoßes gegen AGB-Recht unwirksam sind, so dass der Auftraggeber die Abzüge zu Unrecht tätigt.
Die prozentuale Umlage von Kosten einer Bauwesenversicherung auf die am Bau beteiligten Auftragnehmer ist wirksam. Es handelt sich nach der Rechtsprechung des BGH um eine unabhängige Entgeltvereinbarung, die nicht der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterfällt. Der prozentuale Abzug, d. h. das „Entgelt“, wird dafür vereinbart, dass der Auftraggeber die Bauleistung des Auftragnehmers versichert.
Entscheidend ist, dass die Umlage nur bei tatsächlicher Inanspruchnahme von Baustrom, Bauwasser oder Sanitärcontainer anfällt.
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In ständiger Rechtsprechung verweist der BGH darauf, dass prozentuale Umlagen für die Zurverfügungstellung von Baustrom bzw. Bauwasser sowie die Bereitstellung von Sanitärcontainern selbständige Preisvereinbarungen darstellen, die der Inhaltskontrolle entzogen sind. Für den BGH handelt es sich um Leistungen des Auftraggebers zugunsten des Auftragnehmers, die letzterer zu vergüten hat. Allerdings verlangt der BGH, dass die Klauseln so formuliert sind, dass die Umlage nur dann zu zahlen ist, wenn die Leistung tatsächlich in Anspruch genommen wird. Denn sonst könnte es sich um einen versteckten Preisnachlass handeln, der wiederum eine Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht auslöst.
Der AGB-Kontrolle ausgesetzt und unwirksam wäre z. B. eine Klausel, dass sich auch der Tiefbauer an Kosten für Baustrom und Bauwasser zu beteiligen hat, obwohl zu dem Zeitpunkt seiner Tätigkeit auf der Baustelle weder ein Baustrom- noch ein Bauwasseranschluss vorhanden war.
Kammergericht Berlin verschärft Kontrollen von Umlagen
Diese Rechtsprechung hat jetzt das Kammergericht Berlin in einer Entscheidung vom 18.07.2025 (21 U 176/24) verschärft: Entgegen der bisherigen Linie des BGH unterzieht das Kammergericht Berlin jede vorformulierte Umlageklausel, die die Versorgung der Baustelle mit verbrauchsabhängigen Medien (Strom, Wasser, Wärme etc.) oder Sanitäranlagen (Sanitärcontainer, mobile Toiletten etc.) beinhaltet, einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB. Das Kammergericht führt aus, dass ein Bauvertrag auf die Erbringung von Bauleistungen gegen Vergütung abzielt und deshalb nur solche Regelungen kontrollfrei sein können, die unmittelbar darauf abzielen, Art und Umfang der Bauleistung und die Höhe der Vergütung zu regeln. Ein Bauunternehmer schließe jedoch keinen Bauvertrag ab, damit ihn der Besteller mit Wasser und Strom versorgt. Die Abnahme und Vergütung von Baustrom oder Bauwasser seien nur nachgeordnet und könnten deshalb nur als kontrollfähige Preisnebenabrede eingeordnet werden.
Zur Untermauerung dieser Argumentation verweist das Kammergericht darauf, dass sich die Höhe des geregelten Entgelts für die Mediennutzung nicht am tatsächlichen Aufwand orientiert, sondern prozentual an die Abrechnungssumme des Bauvertrages geknüpft ist. Die Höhe der Baukosten weist aber keine Korrelation zu den Preisen für den Verbrauch von Wasser und Strom oder die Nutzung von Heizung oder Toiletten auf.
Trotzdem hält das Kammergericht Berlin eine Kostenbeteiligung des Auftragnehmers an verbrauchsabhängigen Medien oder Sanitäranlagen nicht per se für unwirksam. Eine solche Regelung sei in der Regel auch sachgerecht. Sie kann in der Form getroffen werden, dass die Klausel einen Bezug zu den Versorgungskosten erkennen lässt, die der spezifische Auftragnehmer durch seine Tätigkeit auf der Baustelle dem Auftraggeber verursacht. Alternativ könne auch eine prozentuale Umlage vom Auftraggeber vorgesehen werden. Diese dürfe aber in ihrer Höhe nicht unangemessen sein.
Im angesprochenen Urteil hat das Kammergericht Berlin die Umlageklauseln für Bauwasser, Baustrom, Bauheizung und Sanitärcontainer als unangemessen hoch eingestuft und den prozentualen Abzug als unwirksam angesehen, weil sich die Prozentsätze für die zur Verfügung gestellten bauseitigen Leistungen auf insgesamt 3,35 % der Abrechnungssumme summierten. Das Kammergericht vertritt die Auffassung, die pauschale Umlage für sämtliche verbrauchsabhängigen Medien inklusive Sanitäranlagen dürfe den Wert von 1 % der Abrechnungssumme nicht übersteigen. Noch dazu müsse die Umlageklausel die Möglichkeit für den Auftragnehmer enthalten, einen geringeren Verbrauch nachzuweisen. Es bleibt abzuwarten, ob auch andere Oberlandesgerichte oder sogar der BGH auf diese neue Linie einschwenken.
Unzulässige Umlagen für SiGeKo und Baustellenkoordination
Die Kosten für die Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators (SiGeKo) fallen dem Auftraggeber zur Last, da §§ 3 und 4 BaustellenVO die entsprechende Bestellung eines SiGeKos dem Auftraggeber zuweisen. Die prozentuale Umlage dieser Kosten auf den Auftragnehmer ist unwirksam, weil sie den unrichtigen Eindruck erweckt, der Auftragnehmer zahle für eine von ihm vertraglich geschuldete Leistung und werde durch die Zahlung der Umlage von seinen Leistungspflichten befreit.
Im konkret entschiedenen Fall des Kammergerichts Berlin hieß es zur Umlage bei diesem Punkt lapidar:
„Baustellenkoordination: 1 % der jeweiligen Netto-Abrechnungssumme“.
Eine entsprechende Umlageklausel ist nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich formuliert ist. Es fehlt an einer Definition oder Erläuterung, welche konkreten Koordinationsaufgaben der Auftraggeber für den Auftragnehmer übernimmt.
Fazit
Die Beispiele zeigen: Wenn einem Auftragnehmer Kosten aufgebürdet werden, lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag. Das Kammergericht Berlin hat Abzüge von insgesamt 4,35 % der Schlussrechnung für unwirksam erklärt. Das wirkt auf den ersten Blick gering, bei einem Bauvolumen von 1 Million € geht es aber um 43.500 €, die der Auftragnehmer wegen der unwirksamen Klauseln nicht zahlen muss.