Im dritten Teil der Reihe „Wasser – die unterschätzte Gefahr am Bau“ erläutert der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Dr. Christian Behrens, welche Sofortmaßnahmen bei Wasserschäden nicht nur technische Schäden, sondern vor allem rechtliche Risiken wirksam begrenzen.
Ursache erkennen und weiteren Schaden verhindern
War Wasser bestimmungswidrig in ein Bauwerk eingedrungen oder dringt es noch immer ein, ist regelmäßig Eile geboten: Abgesehen von drohender Beschädigung der Bausubstanz selbst oder des in dem betroffenen Bauwerk vorhandenen Inventars drohen regelmäßig Folgeschäden, insbesondere die Bildung von Schimmel.
Aber auch unabhängig davon sind durchfeuchtete Bauteile problematisch. So kann etwa eine nasse Dämmschicht ihren Zweck nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr erfüllen.
Nicht immer lässt sich die Herkunft bzw. der Ursprung des Wassers sofort eindeutig klären: Ist das aber der Fall, sollte schnell der weitere Wassereindrang oder -austritt unterbunden werden.
Denn erst, wenn nicht immer noch weiteres Wasser hinzukommt, kann sinnvollerweise mit der Trocknung durchfeuchteter Bauteile begonnen werden. Im Einzelfall – etwa dem Bruch einer Leitung – kann es ausreichen, Absperrhähne zu schließen.
In anderen Fällen, zum Beispiel wenn nach Starkregen Wasser gegen das Gebäude gedrückt wird und eindringt, sind z. B. folgende Maßnahmen erforderlich:
Es kommt wie immer darauf an.
Bemerkt der Nutzer Wasser, das von außen ins Gebäude eindringt oder aus Leitungen austritt, sollte er möglichst schnell den Ursprung des Wassers feststellen und einen weiteren Eintritt verhindern. Gleichzeitig gilt es, bereits eingedrungenes Wasser zügig zu entfernen, um weiteren Schäden vorzubeugen.
Ist die Quelle der Feuchtigkeit nicht sofort erkennbar, muss dies zunächst weiter untersucht werden, z. B. durch eine Leckageortung, um anschließend den Wasseraustritt wirksam zu unterbinden.
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Rechtliche Pflichten und Verantwortlichkeiten
Sodann sollte der Nutzer – soweit es sich nicht um den Eigentümer selbst handelt – unverzüglich den Eigentümer informieren. Etwa der Mieter seinen Vermieter, da er sich anderenfalls sogar schadensersatzpflichtig machen kann (§ 536c Abs. 2 S. 1 BGB).
Begleitend sollten das Inventar und andere wichtige Sachen möglichst gesichert, also in trockene Bereiche verlagert werden, um weiteren Schäden vorzubeugen. Auch das im eigenen Interesse und in Erfüllung etwaiger Obliegenheiten, z. B. der zur möglichen Minderung drohender oder bereits eingetretener Schäden (vgl. dazu § 254 BGB – Mitverschulden).
Soweit überhaupt zu erkennen, sollten der Schaden und seine Ursachen so genau wie möglich dokumentiert, also insbesondere aussagekräftige Fotos aufgenommen werden, was späterem Streit vorbeugen helfen kann.
Ebenfalls so schnell wie möglich sollte der zuständige Versicherungsnehmer den Schaden bei dem zuständigen Sach-, regelmäßig dem Gebäudeversicherer anzeigen.
Aber nicht nur bei dem: Soweit bislang vor allem der Nutzer, Eigentümer bzw. Bauherr im Fokus der Darstellung stand, sollen bei alledem nicht die Unternehmer bzw. Handwerker vergessen werden, deren im Einzelfall nur mangelhafte Arbeit ebenfalls ursächlich für in ein Bauwerk bestimmungswidrig eindringendes Wasser sein kann.
Exemplarisch sei nur an fehlerhafte oder gar vollständig fehlende Abdichtungen insbesondere bodentiefer Fenster erinnert. Rügt der Auftraggeber insofern Mängel, sollte der Auftragnehmer keinesfalls vergessen, seinen Haftpflichtversicherer unverzüglich, jedenfalls noch rechtzeitig, zu informieren.
Der Versicherer deckt zwar nicht die Kosten der Nacherfüllung selbst, regelmäßig aber den weiteren (möglichen) Schaden am Eigentum des Kunden. Diese Folgekosten können die Reparaturkosten deutlich übersteigen und für den Unternehmer finanziell sehr belastend werden, wenn keine Versicherung einspringt.
Wann Rückbau unvermeidlich ist
Erst im Anschluss, sobald kein weiteres Wasser mehr hinzukommt, kann sinnvollerweise mit der technischen Trocknung der durchfeuchteten Bauteile begonnen werden, ansonsten würden die Trocknungsgeräte nur immer weiter nachkommendes Wasser „durchziehen“ und der Trocknungsvorgang könnte nicht erfolgreich abgeschlossen werden.
Ob eine technische Trocknung im Einzelfall überhaupt möglich oder wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von den jeweiligen Umständen ab. Alternativ kommt nur noch der Rückbau der feuchtigkeitsgeschädigten Bauteile in Betracht, insbesondere sollten diese bereits erheblich mit Schimmel befallen sein.
Exemplarisch sei auf Dämmmaterial verwiesen, das einmal durchfeuchtet seine Funktion nachhaltig verloren hat und auch getrocknet nicht mehr zu gebrauchen sein wird. In derartigen Fällen kommt statt der technischen Trocknung nur noch die Beseitigung bzw. der Austausch des Baustoffs in Betracht.
In anderen Fällen kann ein Rückbau samt Austausch der geschädigten Bauteile auch dann wirtschaftlich sinnvoller sein, wenn eine technische Trocknung grundsätzlich möglich wäre. Auch dies ist jeweils im konkreten Einzelfall sorgfältig zu prüfen.
Ausblick: Mit den weiterführenden Sanierungsmaßnahmen nach der Erstversorgung eines Wasserschadens wird sich der vierte und letzte Teil der Beitragsreihe „Wasser – die unterschätzte Gefahr am Bau“ befassen.
Orientierung und fachliche Grundlagen bieten hierzu folgende WTA-Merkblätter:
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WTA-Merkblatt 6-15 (Ausgabe: 08-2013/D): Technische Trocknung durchfeuchteter Bauteile: Teil 1 – Grundlagen.
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WTA-Merkblatt 6-16 (Ausgabe: 01-2019/D): Technische Trocknung durchfeuchteter Bauteile: Planung, Ausführung und Kontrolle.