Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Rohertrag

Zum Begriff

Der Rohertrag wird in der Betriebswirtschaft teils mit unterschiedlicher Aussage herangezogen, so beispielsweise:
  • handelsrechtlich bei der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) nach § 275 im Handelsgesetzbuch (HGB) als Zwischensumme beim Gesamtkostenverfahren nach der Position 4 im Sinne des Wertausdrucks für die Gesamtleistung, wobei diese Zwischensumme nicht mehr im GuV-Schema ausgeführt wird, aber betrieblich von wichtiger Aussage ist,
  • bei der Immobilienwertermittlung für die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie.

Rohertrag nach ImmoWertV

Maßgebend für die Ermittlung des Ertragswerts ist die Aussage zum Rohertrag in § 31 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805). Sie ist seit 1. Januar 2022 in Kraft als Ersatz der vorherigen ImmoWertV 2010.
Danach bestimmt sich der Rohertrag aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren tatsächlichen Erträgen eines Grundstücks als Wertermittlungsobjekt, so als Mieten und Pachten, einschließlich Vergütungen beispielsweise für Garagen, Stellplätze und Gartenzuschläge. Dabei sind die Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, nicht zu berücksichtigen.
Hervorzuheben sind dabei die zulässige Nutzung sowie die allgemein gültigen Bedingungen für die Wohn- und Nutzungsverhältnisse. Können keine Entgelte für die Vermietung oder abweichende und allgemein nicht übliche Mieten erzielt werden, dann sind die nachhaltig erzielbaren ortsüblichen Mieten heranzuziehen. Erhebliche Abweichungen sind ggf. auch noch mit entsprechenden Zu- und Abschlägen zu berücksichtigen.
Wird das Ertragswertverfahren auf Grundlage von periodisch unterschiedlichen Erträgen als Verfahrensvariante angewendet, dann ergibt sich der Rohertrag aus den vertraglichen Vereinbarungen.
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