Bauplanung

Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten umfassen Aufwendungen für die laufende Unterhaltung einer Immobilie und sind Teil des Rohertrags.  Im Einzelnen sind zugehörig

einerseits die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, wie die gesamten Betriebskosten aus der Nutzung einer Immobilie bzw. Wohnung und
andererseits die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wie Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten.

Vorschriften zu Bewirtschaftungskosten

Für Gebäude im Wohnungsbau werden spezielle Aussagen zu den Bewirtschaftungskosten in § 24 in der II. Berechnungsverordnung (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz – kurz II. BV – genannt, vom 12. Oktober 1990 in BGBI. I, S. 2178 zuletzt geändert vom 23. November 2007) getroffen. Die II. BV ist eine Rechtsvorschrift in erster Linie für Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Wohnungsbau. Angewandt wird sie jedoch weit über den Wohnungsbau hinaus.

Wenngleich die II. BV die Nutzungskosten im Hochbau nach Aussagen in der DIN 18960 (neugefasst zum Stand November 2020) als Begriff selbst nicht anführt und dafür auch keine Definition liefert, wird über die Bewirtschaftungskosten eine vergleichbare Aussage getroffen, die gebäudebezogenen Kosten zu unterscheiden und ihre Erfassung nach einer systematischen Struktur vorzunehmen.

Die Bewirtschaftungskosten sind auch Gegenstand der Immobilienwertermittlung zur Bestimmung eines Ertragswertes einer Immobilie auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung  (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805, in Kraft seit 1. Januar 2022 als Ersatz der vorherigen ImmoWertV 2010), mit Modellansätzen in Anlage 1 ImmoWertV 2021 zu Gebäuden bei Modernisierungen für Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung zur Berücksichtigung bei der Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen.

Bezüglich der Betriebskosten gilt seit 01. Januar 2004 die Betriebskostenverordnung (BetrKV im BGBl. I/2003 S. 2346). In der II. BV wird darauf im § 27 verwiesen. Diesbezüglich gilt die II. BV nur noch für die nach altem Recht geförderten Sozialwohnungen.

Von Bewirtschaftungskosten wird auch im Rahmen der Bauplanung zur Ermittlung der Baukosten als Investitionskosten für das Bauwerk bzw. einer Baumaßnahme nach der DIN 276 – Baukosten im Bauwesen gesprochen. Grundlage bildet die Kostenuntergruppe 763 innerhalb der Kostengruppe 7 – Baunebenkosten – in der DIN 276.

Bei der Kostenberechnung innerhalb der Entwurfsplanung sind in der Kostenuntergruppe 772 Kosten für folgende Positionen zu erfassen:

die Baustellenbewachung,
Nutzungsentschädigungen während der Bauzeit,
Gestellung des Baustellenbüros für Planer und Bauherrn,
Beheizung, Beleuchtung und Reinigung des Baustellenbüros für Planer und Bauherrn.

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22.09.2022

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