Bauplanung

Normalherstellungskosten (Gebäude)

Zum Begriff

Die Normalherstellungskosten – Kurzbezeichnung NHK – repräsentieren allgemein jene Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären. Sie stehen für aufzuwendende Kosten, die sich für einen nach Art und Standard vergleichbaren Neubau am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung zeitgemäßer, wirtschaftlicher Bauweisen ergeben würden. Im Grundsatz entsprechen sie den gewöhnlichen Herstellungskosten, die bei der Ermittlung des Sachwertes einer baulichen Anlage bzw. eines Gebäudes heranzuziehen sind.
Normalherstellungskosten
Bild: © f:data GmbH
Die NHK sind inhaltlich nicht vergleichbar mit den Herstellungskosten für Bauleistungen nach § 255 Abs. 2 im Handelsgesetzbuch (HGB) zur Bewertung beispielsweise der unfertigen Bauleistungen in einem Bauunternehmen.

Vorliegende NHK in der ImmowertV 2021

Für die Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten sind in der Regel modellhafte Kostenkennwerte zugrunde zu legen. Entsprechende Kostenkennwerte liegen zur Anwendung als „Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)“ mit der Anlage 4 der novellierten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805) vor, die seit 1. Januar 2022 in Kraft ist.
Zur vorherigen ImmoWertV 2010 waren die NHK im Rahmen eigenständiger Wertermittlungsrichtlinien verfügbar. Nunmehr erfolgte die Integration innerhalb der ImmoWertV 2021. Eine Überarbeitung der NHK 2010 wäre erforderlich und soll voraussichtlich bis spätestens 2024 erfolgen.

Ermittlung und Aussagen von Kostenkennwerten der NHK

Im Normalfall lassen sich die vorläufigen Herstellungskosten einer baulichen Anlage bzw. eines Gebäudes aus den Unterlagen der Bauplanung ableiten und ermitteln. Ist dies jedoch nicht mehr eindeutig möglich, dann sind die "ehemaligen" Herstellungskosten als Normalherstellungskosten zu bestimmen. Dazu dienen erarbeitete Tabellen für die NHK, auf deren Grundlage die anzusetzenden Baukosten für eine Vielzahl von verschiedenen Gebäudetypen ermittelt werden können.
Zu den Kostenkennwerten der NHK 2010 sind folgende Aspekte zu beachten:
  • Die Werte in Anlage 4 der NHK beziehen sich auf eine Art der baulichen Anlage bzw. des Gebäudes als Standardstufe z. B. für Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude unter Nummer II sowie unter Nummer III nach Standardmerkmalen der Standardstufe wie für Außenwände, Dach, Fußböden und Heizung, wobei die wertrelevanten Standardmerkmale sachverständig einzustufen sind.
  • Die NHK 2010 erfassen die Kostengruppen 300 und 400 sowie üblicherweise entstehende Baunebenkosten (Kostengruppen 703 und 771) nach DIN 276 - Kosten im Bauwesen, jedoch auf Grundlage der Ausgabe DIN 276-1 (Teil 1: Hochbau) vom November 2006 und nicht der letzten Ausgabe DIN 276 vom Dezember 2018. Weiterhin enthalten die NHK 2010:
    • auch die Umsatzsteuer und
    • ggf. Anpassungen von Baunebenkosten mittels Korrekturfaktoren wegen evtl. spezieller Merkmale des Ermittlungsobjekts und teilweise weitergehender Erläuterungen.
  • Die NHK 2010 beziehen sich dabei jeweils auf die Brutto-Grundfläche (BGF) und den Brutto-Rauminhalt (BRI) jeweils nach den äußeren Maßen der Baukonstruktion einschließlich Bekleidung und zwar auf Grundlage der DIN 277-1 - Grundflächen und Rauminhalte der Ausgabe Februar 2005 und nicht der letzten Ausgabe vom August 2021. Dabei sind Besonderheiten zu beachten, beispielsweise:
    • können sich Unterschiede bei den Werten trotz gleicher Flächen und Rauminhalte darstellen, besonders bei freistehenden Gebäuden,
    • bei Gebäuden mit ausbaubaren und ausgebauten Dachgeschossen,
    • bei teilweiser Unterkellerung u. a.
  • Die Kostenkennwerte der NHK werden in € pro m² Grundfläche angegeben. Sie beziehen sich auf den Jahresdurchschnitt zum Kostenstand des Jahres 2010.

Anpassung der Normalherstellungskosten nach Baupreisindex und Regionen

Unter Hinzuziehung des Baupreisindex des Bundesamtes für Statistik kann dann noch auf den Stand zum Wertermittlungsstichtag um- bzw. hochgerechnet werden.
Mit Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 11. Februar 2022 wurden Bauindizes zur Anpassung von Regelherstellungskosten für die Ermittlung des Gebäudesachwerts nach § 190 Bewertungsgesetz (BewG) – umbasiert auf das Jahr 2010 der NHK – bekannt gegeben:
  • 141,0 für die Gebäudearten Ein- und Mehrfamilienhäuser,
  • 142,0 für die Gebäudearten Büro-, Betriebs-, Sportgebäude u. a.
Die angegebenen Durchschnittswerte für die NHK können weiterhin noch durch Multiplikation mit regionalen Faktoren – beispielsweise nach Bundesländern, Größe der Städte bzw. Bauorte, Konjunkturschwankungen – an orts- und zeitspezifische Verhältnisse angepasst werden.
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