Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Steuerschuldnerschaft bei Grundstücken

Die umgekehrte Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers betrifft nach § 13b im Umsatzsteuergesetz (UStG) auch Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Danach ist der Leistungsempfänger Steuerschuldner für die Umsatzsteuer beispielsweise für:

die Veräußerung von unbebauten und bebauten Grundstücken,
die Übertragung von Anteilen am Miteigentum an einem Grundstück,
die Lieferung von hergestellten Gebäuden auf fremdem Boden nach Ablauf der Miet- und Pachtzeit,
die Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten.

Dem Grunde nach sind eigentlich Umsätze mit Bezug auf das Grunderwerbsteuergesetz umsatzsteuerfrei. Dem Verkäufer eines Grundstücks steht das Recht zu, auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Dann bestände aber eine Umsatzsteuerpflicht für den Käufer als Leistungsempfänger, wenn er ein Unternehmer ist. Im Kaufvertrag bliebe die Option zur Umsatzsteuerpflicht des Käufers zu vermerken. Liegt die Option vor, entsteht die Umsatzssteuerschuld mit der Rechnungsausstellung, spätestens jedoch mit dem Übergang des Eigentums bzw. des Nutzens. Ggf. kann auch der Notarvertrag eine Rechnung ersetzen, wenn in ihm auch alle für eine ordnungsgemäße Rechnung erforderlichen Angaben angegeben wurden.

Zur Steuerschuldnerschaft in Verbindung mit Grundstücken erfolgten in den letzten Jahren Anpassungen und Klarstellungen im Umsatzsteueranwendungserlass (UStAE - geändert mit BMF-Schreiben vom 2. Juni 2016) im Zusammenhang mit Grundstücken mit BMF-Schreiben vom 10. August 2016. Speziell werden Fälle angeführt, nach denen ein Bauunternehmer für seine Bauleistungen Nettorechnungen ohne Umsatzsteuer ausstellen muss sowie in der Rechnung darauf hinzuweisen hat, dass der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer an das Finanzamt schuldet und abzuführen hat.

In Verbindung damit erfolgten Präzisierungen und teils neuen Definitionen, beispielsweise zu Inhalten mit folgenden Aussagen:

Eine Bauleistung muss sich unmittelbar auf die Substanz des Bauwerks auswirken, d. h. es muss eine Substanzerweiterung, Substanzverbesserung, Substanzbeseitigung oder Substanzerhaltung bewirkt werden. Hierzu zählen auch Erhaltungsaufwendungen und Reparaturleistungen.
Zu den Bauleistungen gehören auch die Werklieferungen oder der Einbau von Ausstattungsgegenständen oder Maschinenanlagen, sofern diese sich unmittelbar auf die Substanz des Bauwerks auswirken.
Eine Bauleistung kann auch dann vorliegen, wenn beispielsweise Baumaschinen und Geräte einschließlich Bedienungspersonal für unmittelbare Substanzveränderungen an Grundstücken vermietet werden.
Als Grundstücke gelten insbesondere auch Sachen, Ausstattungsgegenstände und Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder Bauwerk installiert sind und die nicht bewegt werden können, ohne das Gebäude oder Bauwerk zu zerstören oder zu verändern. Die Veränderung muss dabei erheblich sein.
Eine Veränderung an einem Grundstück ist immer dann unerheblich, wenn die betreffenden Sachen einfach an der Wand hängen und wenn sie mit Nägeln oder Schrauben so am Boden oder an der Wand befestigt sind, dass nach ihrer Entfernung lediglich Spuren oder Markierungen zurück bleiben, die leicht überdeckt oder ausgebessert werden können.

Die Steuerschuldnerschaft für Bauleistungen ist dem Grunde nach unabhängig davon, ob die auszuführende Bauleistung für einen Unternehmer oder den nicht unternehmerischen Bereich als Leistungsempfänger erfolgt. Mit dem UStAE wird klargestellt, dass die Umkehr der Steuerschuldnerschaft jedoch nicht gilt, wenn Bauleistungen an den nichtunternehmerischen Bereich einer juristischen Person des öffentlichen Rechts erbracht wird, beispielsweise für Schulen, Gerichte u. a.

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28.08.2018

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