Investition/Finanzierung des Baubetriebs

VOFI-Investitionsrechnung

Alle Methoden, die auf vollständigen Finanzplänen (VOFI) beruhen, werden unter dieser Bezeichnung zusammengefasst. Sie unterscheiden sich von den statischen Investitionsrechnungen und den dynamischen Investitionsrechnungen dadurch, dass alle mit einer Investition verbundenen Zahlungen explizit in einem Finanzplan aufgeführt werden.
Der Finanzplan – wie er auch der Liquiditätsplanung und -überwachung zugrunde liegt– ist in der Regel so aufgebaut, dass
  • einerseits der Zahlungsstrom über die Zeit (Perioden), in denen nicht immer mit einem einheitlichen Zinsfuß gerechnet werden muss und
  • zum Anderen die Ein- und Auszahlungen je Periode detailliert nach Eigenkapital und fremden Mitteln (Kredite) nachgewiesen werden.
Der Finanzplan sichert auf finanzwirtschaftlichem Gebiet die lang-, mittel- und kurzfristige Durchsetzung der finanzwirtschaftlichen Unternehmens- und Investitionsstrategie. Sie ist aus einem modern organisierten Unternehmen sowie im Facility Management nicht wegzudenken. Dabei bleibt selbstverständlich dem Unternehmen der Umfang, die Tiefe sowie die Ausführungstechnik der Finanzplanung überlassen.
Ein Finanzplan sollte
  • einerseits für Zeiträume (Perioden der betrieblichen Tätigkeit und Abrechnung, mindestens Jahre) und andererseits
  • objektbezogen für die einzelnen Maßnahmen zu den Investitionen
aufgestellt werden.
Basis bilden die Ein- und Auszahlungen und zwar auf Grundlage von Ist-Werten und Annahmen. Sie können bereits in kurzer Zeit wieder überholt sein. Trotzdem sind daraus Finanzdispositionen möglich und Tendenzen ableitbar. Eine periodische Fortschreibung ist von Vorteil, gewissermaßen als eine Finanzbewegungsrechnung über die Mittelherkunft und Mittelverwendung.
Finanzpläne können durchaus mit unerwarteten Ereignissen behaftet sein. Folglich ist es notwendig, die geplante ständig mit der tatsächlichen Finanzlage zu vergleichen, d. h. die Entwicklung zu verfolgen. Unter Umständen müssen kurzfristig, aber auch auf längere Sicht hin Maßnahmen eingeleitet werden, um die Finanzierung und Liquidität entweder zu verbessern oder abzuschöpfen, wenn sich ein Mittelüberschuss, z. B. bei Einsparungen aus investiven Baumaßnahmen, abzeichnet. Dabei ist besonders zu beachten, wie sich die finanziellen Verpflichtungen aus Bauleistungen für die Immobilieninvestitionen entwickeln.
Für den Finanzplan wird in der Regel eine Darstellung in Tabellenform gewählt, wobei die Tabelle nach den Erfordernissen der Aussage und den in Frage kommenden Positionen ausgefüllt wird, beispielsweise vereinfacht in Form des "Vereinfachter VOFI-Plan".

Beispiel: Vereinfachter VOFI-Plan

PositionenZeitpunktt0t1t2t3...
Kaufpreis Immobilie
Einnahmen aus Vermietung
./.Abschreibungen
./.Mietausfälle
Zahlungsreihe
+Eigenkapital
+Kreditaufnahme
./.Tilgung
./.Kreditzinsen (Soll)
+Zinserträge
+sonstige Einkünfte
./.Steuern für Investitionen
Bestand an Darlehen
Bestand Finanzanlagen
=Bestandssaldo
In den einzelnen Perioden kann sich ergeben
  • entweder ein Einzahlungsüberschuss, der ggf. für die Tilgung von Krediten zu verwenden wäre
  • oder ein Auszahlungsüberschuss.
Bei einem Auszahlungsüberschuss wird sicherlich ein Kredit aufgenommen werden. Überhaupt können damit verschiedene Möglichkeiten während der Nutzungsdauer einer Investition dargestellt werden, so z.B. auch:
  • Zwischenfinanzierungen
  • Wiederanlagen von Finanzmitteln
  • Steuerliche Aspekte
  • Wertentwicklung der Immobilien
  • Eigenherstellung oder Kauf
  • Leasing oder Miete u.a.
Am Ende der Nutzungsdauer einer Investition wird der Saldo gewöhnlich Null sein, wenn jährlich die Annuität entnommen wird.
Werden die Einzahlungen für die Investition insgesamt mit den Auszahlungen für die Anschaffung (Anschaffungsausgabe) in Beziehung gesehen, lässt sich die sogenannte VOFI-Rentabilität bestimmen.
11.06.2016
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