Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Finanzplanung für Immobilien

Der Baubedarf für Immobilien ist nicht nur materiell als "Bauplan" zu bestimmen, sondern zugleich auch von der finanziellen Seite, beispielsweise in Verbindung mit vollständigen Finanzplänen (VOFI) wie bei der VOFI-Investitionsrechnung.
Ein Detaillierung ist notwendig z. B. für
  • Neubau und Sanierung/Modernisierung für eigene Gebäude,
  • Neubau von Verkaufsobjekten,
  • Aufwendungen für Instandsetzungen für Dritte u. a.
Mit einem Finanzierungsplan sind
  • die Zusammensetzung der Finanzierungsmittel (nach Eigen- und Fremdkapital) aufzuzeigen und damit der Nachweise zur Deckung des Kapitalbedarfs zu erbringen,
  • bei von vornherein geplantem Verkauf die Finanzierungskosten für die Grundstücks- und Baukosten bis zum Verkauf zu bestimmen.
Daraus kann neben der Gesamtbelastung dann auch noch die jährlich und evtl. noch monatliche Belastung berechnet werden. Das ist für den Bauherrn und seine Renditeberechnung von Bedeutung.
Die unter der Rubrik "Beispiele" zur Verfügung gestellte Berechnung soll die Zusammenhänge veranschaulichen.
Beispiel

Finanzplan für eine Wohnanlage

Die Baukosten wurden für eine Wohnanlage in Höhe von 5.400.000 € nach DIN 276 - Kosten im Bauwesen ermittelt, jedoch ausschließlich die Finanzierungskosten.
FinanzierungsmittelNominalbetragDisagioAuszahlungsbetrag
1. Eigenmittel1.080.000 €1.080.000 €
2. Fremdmittel
-Hypothek3.000.000 €3.000.000 €
-Bauspardarlehen
-öffentliches Darlehen
-sonstige Darlehen1.320.000 €1.320.000 €
3. Aufwand Baufinanzierung5.400.000 €5.400.000 €
4. Aufwandsminderungen
./. staatliche Hilfen/Förderungen
./. Mieteinnahmen
5. + Bewirtschaftungskosten
6. = Höhe der laufenden Belastungen
Wird von vornherein der Verkauf der Wohnanlage vorgesehen, dann ist die Zwischenfinanzierung vom Kauf des Grundstücks bis zum Verkauf der Wohneinheiten einschließlich Grundstück zu bestimmen.
Im Beispiel soll die Bauzeit für die Wohnanlage 12 Monate betragen. Das Grundstück wurde 6 Monate vorher gekauft.
Zu finanzieren sind:
    das Grundstück
    mit Kosten von 400.000 €
    über 18 Monate mit einem Zinssatz von 6 %.
    400.000 € x 1,5 Jahre x 0,06 (6 % p.a.) = 36.000 €
    die Baukosten
    im Umfang von 5.000.000 €
    über 12 Monate Bauzeit mit einem Zinssatz von 6 %, wobei die Finanzmittel ausgabewirksam nur zur Hälfte anzusetzen sind, da die Zahlungen über die Bauzeit verteilt entsprechend dem Baufortschritt erfolgen:
    5.000.000 € x 1 Jahr x 0,5 x 0,06 = 150.000 €
Die Finanzierungskosten betragen insgesamt: 186.000 €. Sie sind Bestandteil der Baunebenkosten (Gruppe 7) nach der DIN 276 zu den Investitionskosten.
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