Baurecht / BGB

Abnahme nach Bauträgervertrag

Der Erwerber eines Hauses bzw. Bauwerks ist nach § 640 Abs. 1 BGB verpflichtet, dass vom Bauträger vereinbarungsgemäß "hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist". Neu sind für abgeschlossene Bauträgerverträge ab 2018 die Vorschriften zu einer fiktiven Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB. Danach ist der Besteller nach vorliegender Abnahmereife zur Abnahme aufzufordern und ihm dafür schriftlich eine angemessene Frist zur Abnahme zu setzen. Eine Frist ist im BGB nicht vorgeschrieben und kann frei bestimmt werden. Zu empfehlen sind hierfür 12 Werktage nach Mitteilung, wie sie auch als Vorgabe in § 12 Abs.5, Nr. 1 bei VOB-Verträgen vorgeschrieben sind.

Eine Fristsetzung ist bei einer fiktive Abnahme wichtig, weil der Besteller innerhalb der angemessenen Frist die Abnahme mit Angabe mindestens eines Mangels verweigern kann. Die Fiktion der Annahme tritt bei ab 2018 abgeschlossenen Bauträgerverträgen nach BGB erst ein, wenn der Besteller innerhalb der Frist:

keinen Mangel vorgebracht hat oder
sich überhaupt nicht geäußert hat oder
die Verweigerung ohne Angabe eines Mangels erklärt.

Dabei ist zunächst nicht von Bedeutung, ob es sich dabei wirklich um einen wesentlichen Mangel handelt.

Dem Besteller obliegt dabei die Aufgabe, den Mangel nach seiner Auffassung zu benennen und mitzuteilen.

Dies lässt sich oft erst in der Folge klären. Wegen unwesentlicher Mängel kann nach § 640 Abs. 1 BGB die Abnahme vom Besteller nicht verweigert werden. Ist eine Abnahme wegen der Beschaffenheit der ausgeführten Leistungen aufgrund wesentlicher Mängel ausgeschlossen, so tritt danach die "Vollendung des Werkes" nach § 646 BGB an die Stelle der Abnahme.

Ist der Besteller ein Verbraucher, ist eine Fiktionswirkung der Abnahme erst möglich, wenn der Verbraucher vom Bauunternehmer mit der Aufforderung zur Abnahme auf die rechtlichen Folgen nach § 640 Abs. 2 BGB einer nicht erklärten oder ohne Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen wurde. Von dieser Vorschrift kann gemäß § 650o BGB nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen oder diese durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden. Für den Hinweis ist die Textform vorgeschrieben.

Unabhängig vom Zustandekommen einer Abnahme sollte der Hersteller den bestehenden Zustand nach Fertigstellung seiner vertraglichen Leistungen dokumentieren, vor allem auch hinsichtlich des ggf. erforderlichen Nachweises zur Abnahmereife des Werks. Verweigert der Besteller oder Verbraucher die Abnahme unter Angabe von Mängeln, dann hat er auf Verlangen des Herstellers nach § 650g Abs. 1 BGB "an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken". Hierzu wird auf Erläuterungen unter Zustandsfeststellung bei BGB-Verträgen verwiesen.

Zu erwähnen bleibt noch, dass mit den reformierten Vorschriften zum BGB-Baurecht ab 2018 keine Regelungen zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum bzw. durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen wurden.

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19.01.2018

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