Buchhaltung / Rechnungswesen

Kapitalkosten bei Gebäuden

Kapitalkosten sind Bestandteil der Nutzungskosten, die während der Nutzungsdauer für Gebäude und bauliche sowie technische Anlagen nach der Inbetriebnahme bis zum Beginn der Beseitigung bzw. des Abbruchs wiederkehrend entstehen. Aussagen hierüber werden getroffen:
  • einerseits in der DIN 18960 – Nutzungskosten im Hochbau – als überarbeitete und neugefasste Ausgabe zum Stand: November 2020 (vorher 2008-02) sowie
  • zum anderen in den §§ 19 bis 23 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990 in BGBl. I, S. 2178).
Nach der DIN 18960 umfassen die Kapitalkosten als erste Ebene der Nutzungskostengruppe (NKG) folgende Untergruppen der zweiten und dritten Gliederungsebene:
100Kapitalkosten
110Fremdmittel
111Fremdkapital
112Bürgschaften
113Erbpacht
114Dienstbarkeiten und Baulasten
115Fremdmittel, sonstige
120Eigenmittel
121Eigenkapitalzinsen
129Eigenmittel, sonstige
Als Fremdkapitalzinsen sind Zinsen für das zur Finanzierung beschaffte Fremdkapital ab Beginn der Nutzung der Gebäude anzusehen. Maßgebend ist der vereinbarte Zinssatz, ggf. auch ein veränderter Zinssatz über die Nutzungsdauer. Bei den Fremdmitteln handelt es sich jeweils um ausgabewirksame Kosten. Welche Mittel nach dem Umfang erforderlich sind, bleibt im Finanzierungsplan für die Immobilie zu bestimmen und festzulegen.
Als Eigenkapitalzinsen gelten die Zinsen für die Eigenleistungen im Sinne der kalkulatorischen Abschreibungen von Gebäuden für das zur Finanzierung eingesetzte Eigenkapital ab Beginn der Nutzung des Gebäudes. Mit diesen Zinsen sind allgemein kostenseitig keine Auszahlungen verbunden. Als Eigenleistungen gelten selbst bereitgestellte Gelder, selbst ausgeführte Arbeitsleistungen, selbst bereitgestellte Bau-, Hilfs- und Betriebsstoffe, Beistellungen von Maschinen und Geräten u. a.
Die Kapitalkosten haben keine unmittelbare Beziehung zu den nach der DIN 276 – Kosten im Bauwesen – ausgewiesenen Kostengruppen für die Herstellungskosten der Gebäude und Anlagen, hinsichtlich der Finanzierung ggf. nur eine geringe Anknüpfung zu den innerhalb der Kostengruppe 8 der DIN 276 ausgewiesenen Finanzierungskosten. Sie sind auch im Bauplanungsprozess nicht direkt beeinflussbar und auch vom Bauplaner nach Umfang und Inhalt nicht zu ermessen. Andererseits schlagen sich aber über die Kapitalkosten praktisch die Baukosten – als Baukosten nach der DIN 276 – in den Nutzungskosten nieder.
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