Baurecht / BGB

Vertragserfüllungssicherheit im Verbraucherbauvertrag

Bei einem seit 1. Januar 2018 abgeschlossenen Verbraucherbauvertrag nach reformiertem Werk- und Bauvertragsrecht im BGB hat der Verbraucher einen gesetzlichen Anspruch auf eine Sicherheit zur Vertragserfüllung vom bauausführenden Unternehmer. Dazu sehen die Vorschriften in § 650m BGB folgende Formen vor:
  • Leistung einer Sicherheit durch den Bauunternehmer gegenüber dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung bei Verbraucherbauverträgen für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der vereinnahmten Gesamtvergütung.
  • Bei einer Erhöhung des Vergütungsanspruchs des Bauunternehmers aus Änderungen oder Ergänzungen zum Vertrag um mehr als 10 % ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu gewähren.
Die Gesamtvergütung versteht sich jeweils einschließlich Umsatzsteuer. Liegt dem Verbraucherbauvertrag ein Einheitspreisvertrag zugrunde, so wird die Gesamtvergütung erst zur Fertigstellung des Werks exakt feststehen. Deshalb sollte in einem solchen Fall eine Vorausberechnung und ggf. Schätzung zur voraussichtlichen Gesamtvergütung vorgenommen und angesetzt werden.
Die Vertragserfüllungssicherheit kann durch den Bauunternehmer nach verschiedenen Sicherungsarten erfolgen und von ihm gewählt werden. Sie kann:
  • durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden oder
  • als Einbehalt durch den Verbraucher von den Abschlagszahlungen vorgenommen werden.
Darüber hinaus sind auch alle Sicherungsarten nach §§ 232 bis 240 BGB zugelassen, aufgeführt unter dem Begriff Sicherheitsleistung nach BGB. In der Baupraxis wird vom Bauunternehmer die Sicherheit oft mit einer selbstschuldnerischen und unbefristeten Bankbürgschaft als ein sonstiges Zahlungsversprechen geleistet. Wird demgegenüber der Einbehalt durch den Verbraucher bei der Abschlagszahlung bevorzugt, schmälert sich die verfügbare Liquidität für den Bauunternehmer.
Der Bauunternehmer sollte dem Verbraucher mitteilen, nach welcher Art er die Sicherheit zu leisten wünscht und gewähren möchte. Wurde das Bauwerk für den Verbraucher rechtzeitig fertiggestellt und ohne wesentliche Mängel gemäß § 640 BGB die Abnahme durch den Verbraucher vorgenommen, so kann der Bauunternehmer die geleistete Sicherheit wieder vom Besteller zurückverlangen, so als:
  • Rückzahlung des bisherigen Einbehalts von Geld mit der Schlusszahlung oder
  • Rückgabe der Garantie oder der Bürgschaft als ein sonstiges Zahlungsversprechen.
Der Anspruch des Verbrauchers auf Vertragserfüllungssicherheit ist nicht einklagbar. Andererseits verliert der Verbraucher auch nicht endgültig das Recht auf Sicherheit, wenn er die erste Abschlagszahlung voll bezahlt und vom Bauunternehmen noch keine Bürgschaft als Zahlungsversprechen erhalten hat. Dem Verbraucher steht ja noch eine weitere Sicherheit in der Art zu, dass nach § 650m Abs. 1 BGB der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung möglicher Nachtragsleistungen aus Änderungen und Zusätzen nicht übersteigen darf.
Analog wie zu Verbrauchern gilt auch bei Vereinbarungen zu Abschlagszahlungen im Bauträgervertrag der Anspruch auf Vertragserfüllungssicherheit für den Erwerber vom Bauträger nach § 650m BGB, nicht jedoch die Begrenzung von Abschlägen auf 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung.
13.05.2019
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