Baurecht / BGB

Verbraucherbauvertrag

Im Werks- und Bauvertragsrecht nach BGB wurden erstmals Regelungen mit den speziellen § 650i bis § 650n BGB zum Verbraucherbauvertrag getroffen, anwendbar für abzuschließende Verträge ab 1. Januar 2018.
Abgeschlossen werden solche Verträge zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen (Bauunternehmen oder Bauhandwerksbetrieb), das eine gewerbliche oder selbstständige Tätigkeit ausübt. Dem Verbraucher hat der Vertragsabschluss nur rein privaten Zwecken zu dienen.
Zum Verbraucherbauvertrag erfolgte erstmals eine Definition in §650i Abs. 1 BGB. Danach handelt es sich um "Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird". Inwieweit der Bezug auf "neues" Gebäude und Umbaumaßnahmen den Anwendungsbereich für Verbraucherverträge bestimmt sowie auch begrenzt, wird näher betrachtet unter Anwendung des Verbraucherbauvertrags.
Die für den Verbraucherbauvertrag neu getroffenen Regelungen umfassen folgende ganz spezifische und eigenständige Schwerpunkte:
  • Pflicht zur Übergabe einer detaillierten Baubeschreibung zum Verbraucherbauvertrag gemäß § 650j BGB durch das Bauunternehmen an den Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe einer Vertragserklärung durch den Verbraucher in Textform nach inhaltlich vorgeschriebener Form, nicht jedoch, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben vornimmt;
  • Angabe durch den Bauunternehmer zum Fertigstellungszeitpunkt bzw. zur Dauer der Baumaßnahme, wenn die Fertigstellung zu Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststeht, nach § 650k Abs. 3 BGB;
  • sowohl Baubeschreibung als auch der Fertigstellungszeitpunkt werden Bestandteil zum Vertrag,
  • Recht auf Widerruf zum Verbraucherbauvertrag nach § 650l BGB künftig innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss, um sich vom Vertrag wieder lösen zu können, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde;
  • bei Verlangen von Abschlagszahlungen nach BGB durch den Unternehmer nach § 650m Abs. 1 BGB darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen;
  • dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die Vertragserfüllung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % in Höhe der vereinbarten Gesamtvergütung nach § 650m Abs. 2 BGB zu leisten, erhöht sich der Vergütungsanspruch bei einer Vertragsänderung infolge Anordnung des Verbrauchers von mehr als 10 %, so ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten;
  • vor Ausführung der geschuldeten Leistung hat der Unternehmer dem Verbraucher jene Planungsunterlagen nach § 650n BGB zu erstellen und herauszugeben, die der Verbraucher ggf. für Behörden u. a. benötigt, jedoch dann nicht, sofern der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die Planungsvorgaben selbst erstellt.
Die angeführten speziellen Reglungen zum Verbrauchervertrag ergänzen lediglich die allgemein für das Werk- und Bauvertragsrecht nach BGB ab 2018 getroffenen Vorschriften. Heranzuziehen sind folglich für den Verbraucherbauvertrag auch die Aussagen zur:
  • Abnahme der Leistungen nach § 640 BGB und Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme nach § 650g BGB,
  • Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB,
  • Änderung des Vertrags sowie infolge Anordnungen durch den Besteller nach § 650b BGB,
  • Vergütungsanpassung bei Anordnungen nach § 650c BGB,
  • Erlass einer einstweiligen Verfügung bei Streitigkeiten nach § 650d BGB,
  • Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung und der Vergütung nach § 650g Abs. 4 BGB,
  • Schriftform der Kündigung nach § 650h BGB.
Ein kostenfreier Muster-"Bauvertrag für Einfamilienhaus/Schlüsselfertigbau" wurde von Haus & Grund (www.hausundgrund.de) zusammen mit dem Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) entwickelt und kann abgerufen werden.
28.05.2019
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