Verbraucherbauverträge regeln größere Bauvorhaben, bei denen eine Privatperson einen Vertrag mit einem Bauunternehmer abschließt. In vielen Punkten dienen sie dem Verbraucherschutz.
Was ist ein Verbraucherbauvertrag?
Im reformierten Werks- und Bauvertragsrecht nach BGB seit 2018 wurden erstmals Regelungen zum Verbraucherbauvertrag mit den speziellen § 650i bis § 650n BGB getroffen. Danach handelt es sich um "Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird". Abgeschlossen werden solche Verträge zwischen einem Verbraucher (als natürliche Person nach § 13 BGB) und einem Unternehmen (Bauunternehmen oder Bauhandwerksbetrieb), das eine gewerbliche oder selbstständige Tätigkeit ausübt. Dem Verbraucher hat der Vertragsabschluss nur rein privaten Zwecken zu dienen. Wo kommt ein Verbraucherbauvertrag zum Einsatz?
Der Anwendungsbereich für Verbraucherverträge ist eingeschränkt. Beim Bezug auf den Bau eines Gebäudes kann es sich beispielsweise um den Neubau eines Wohngebäudes handeln, ggf. auch um dafür notwendige Nebengebäude, gerichtet auf die Ausführung aller dafür erforderlichen Bauleistungen. Die Definition soll eingeschränkt bleiben und z. B. untergeordnete Bauobjekte wie Carports, Außenanlagen wie Gartengestaltung, Wege, Sportanlagen u. a. nicht einschließen. Auch sind die Leistungen der Bauplanung wie Verträge mit Architekten und Fachingenieuren nicht einzubeziehen. Erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bereits bestehenden Gebäude erfordern eine jeweils spezielle Auslegung. Sie sollten allgemein nach dem Umfang vergleichbar mit dem Bau eines neuen Gebäudes betrachtet werden, wenn vom alten Gebäude nur wenig erhalten bleibt, beispielsweise nur Teile der Außenwände, der Fassade, des Kellers u. a.
Maßgebend sollten der Umfang der neu erforderlichen Bausubstanz und die Komplexität des notwendigen Umbaus sein. Allein der Umstand des Anbaus von Balkonen, des Einbaus einer neuen Heizungsanlage, Auswechslung von Fenstern, einer Neueindeckung des Dachs u. a. einzelner Baumaßnahmen reicht zur Anwendung eines Verbraucherbauvertrags nicht.
In der HOAI wird in § 2 Nr. 5 von Umbauten gesprochen als "Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand". Daraus ableitend können nur geringe Eingriffe als Baumaßnahmen wie Sanierungs- und Renovierungsleistungen nicht für die Heranziehung eines Verbraucherbauvertrags maßgebend sein. Bauleistungen müssen "aus einer Hand" sein
Weiterhin ist aus der Definition nach § 650i Abs. 1 BGB für die Anwendung eines Verbraucherbauvertrags auch die geschlossene bzw. weitestgehend komplexe Übernahme der auszuführenden Bauleistungen nur durch einen Bauunternehmer, gewissermaßen "aus einer Hand" abzuleiten. Dabei sollte als Vertragspartner das Bauunternehmen als Hauptunternehmer (HU) oder sogar Generalunternehmer (GU) fungieren. Das erhöht das Schutzniveau für den Verbraucher. Auch ist dann eine Einzelvergabe von Teilleistungen nicht erforderlich. 
Die Anwendung des Verbraucherbauvertrags ist beschränkt. Das soll vor allem die Verbraucher schützen.
Bild: © f:data GmbH
Diese Regeln gelten für den Verbraucherbauvertrag
Folgende Schwerpunkte gelten für den Verbraucherbauvertrag:
Pflicht zur Übergabe einer detaillierten Baubeschreibung zum Verbraucherbauvertrag gemäß § 650j BGB durch das Bauunternehmen an den Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe einer Vertragserklärung durch den Verbraucher in Textform nach inhaltlich vorgeschriebener Form, nicht jedoch, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben vornimmt
Angabe durch den Bauunternehmer zum Fertigstellungszeitpunkt bzw. zur Dauer der Baumaßnahme, wenn die Fertigstellung zu Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststeht, nach § 650k Abs. 3 BGB
sowohl Baubeschreibung als auch der Fertigstellungszeitpunkt werden Bestandteil zum Vertrag
Recht auf Widerruf zum Verbraucherbauvertrag nach § 650l BGB künftig innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss, um sich vom Vertrag wieder lösen zu können, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde bei Verlangen von Abschlagszahlungen nach BGB durch den Unternehmer nach § 650m Abs. 1 BGB darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die Vertragserfüllung ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nach § 650m Abs. 2 BGB zu leisten; erhöht sich der Vergütungsanspruch bei einer Vertragsänderung infolge einer Anordnung des Verbrauchers von mehr als zehn Prozent, so ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten
vor Ausführung der geschuldeten Leistung hat der Unternehmer dem Verbraucher jene Planungsunterlagen nach § 650n BGB zu erstellen und herauszugeben, die der Verbraucher ggf. für Behörden u. a. benötigt, jedoch dann nicht, sofern der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die Planungsvorgaben selbst erstellt
Die angeführten speziellen Reglungen zum Verbrauchervertrag ergänzen lediglich die allgemein für das Werk- und Bauvertragsrecht nach BGB ab 2018 getroffenen Vorschriften. Heranzuziehen sind folglich für den Verbraucherbauvertrag auch die Aussagen zur: - Abnahme der Leistungen nach § 640 BGB und Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme nach § 650g BGB
- Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB
- Änderung des Vertrags sowie infolge Anordnungen durch den Besteller nach § 650b BGB
- Vergütungsanpassung bei Anordnungen nach § 650c BGB
- Erlass einer einstweiligen Verfügung bei Streitigkeiten nach § 650d BGB
- Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung und der Vergütung nach § 650g Abs. 4 BGB
- Schriftform der Kündigung nach § 650h BGB
Ein kostenfreies Muster – "Bauvertrag für Einfamilienhaus / Schlüsselfertigbau" wurde von Haus & Grund zusammen mit dem Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) entwickelt und kann abgerufen werden. Regelungen des Verbraucherbauvertrags sind unabdingbar
Von den Regelungen im BGB zum Verbraucherbauvertrag darf nach § 650o BGB nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. Diese Vorschriften finden auch Anwendung, wenn sie durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden.
Das gilt gleichermaßen bezüglich etwaiger Regelungen in Individualverträgen oder Allgemeinen Vertragsbedingungen, die dann unwirksam wären.
Im Einzelnen werden mit der Unabdingbarkeit folgende Vorschriften in §§ 650i bis l sowie 650n BGB betroffen:
- Textform des Verbraucherbauvertrags nach § 650i Abs. 2 BGB
- Pflicht zur Baubeschreibung und Termin der Fertigstellung nach § 650j BGB
- Zeitpunkt der Fertigstellung § 650k Abs. 3 BGB
- Widerrufsrecht durch den Verbraucher nach § 650l BGB
- Erstellung und Herausgabe von Unterlagen nach § 650n BGB
Nicht eingezogen sind die Regelungen zu Abschlagszahlungen nach § 650m BGB in Verbindung mit § 632a BGB. Die Vertragspartner können hierzu auch individuelle Verfahrensweisen vereinbaren und ausführen. Weitere wichtige Paragrafen zum Verbraucherbauvertrag
In Verbindung mit einem Verbraucherbauvertrag sei noch auf folgende Aspekte verwiesen, die unter dem jeweiligen Link detaillierter erläutert werden:
Widerrufsrecht zum Verbraucherbauvertrag nach § 650l BGB für alle Formen des Verbraucherbauvertrags unabhängig von der jeweiligen Vertriebsform, ggf. verbunden mit Rechtsfolgen des Widerrufs und einem möglichen Wertersatz für bereits ausgeführte Bauleistungen und evtl. Rückzahlungsansprüchen
Verbraucherbauvertrag versus Verbrauchervertrag
Der Verbraucherbauvertrag ist bei einem Bauvertrag vom Verbraucher immer dann nach § 650i Abs. 1 BGB zum Bau eines neuen Gebäudes privilegiert. Wird jedoch ein Vertrag zwischen einem Verbraucher, mit einem Bauunternehmen oder Bauhandwerksbetrieb über die Ausführung von Bauleistungen nur von Teilleistungen bzw. nach dem Umfang nur von geringeren Bauleistungen abgeschlossen, liegt ein Verbrauchervertrag über Bauleistungen als nicht privilegierter Bauvertrag vor. Dieser Vertrag unterliegt nur dem Verbraucherschutzniveau der §§ 312 ff. im BGB zur Umsetzung der Verbraucherrechte – Richtlinie, mit speziellen Informations- und Dokumentationspflichten für den Bauunternehmer.