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Baurecht / BGB

Sicherheiten bei Verbraucherbauverträgen

Nach dem reformierten Werks- und Bauvertragsrecht im BGB ab 2018 wird der Bauunternehmer vom Verbraucher mit einem Verbraucherbauvertrag zum Bau eines neuen Gebäudes oder erheblicher Umbaumaßnahmen verpflichtet. Daraus leiten sich für die Vertragsparteien gesetzliche Ansprüche auf Sicherheiten ab:
  • einerseits für den Bauunternehmer zur Sicherung seiner Vergütungsansprüche und
  • zum anderen für den Verbraucher zur Sicherung der Vertragserfüllung durch den Bauunternehmer.
Zur Sicherung des Vergütungsanspruchs des Bauunternehmers sind folgende Rechte von Bedeutung:
  • Dem Bauunternehmer steht das Recht nach §§ 632a und 650m Abs. 1 BGB zu, Abschlagszahlungen bei Verbraucherbauverträgen bis zur Höhe von 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen bei Leistungsänderungen und zusätzlich verlangten Leistungen zu verlangen. Maßgebend dafür ist die vom Bauunternehmer erbrachte und nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung. Der restliche Betrag von maximal 10 % wird zur Abnahme des fertiggestellten Werks vom Verbraucher fällig.
  • Obgleich dem Bauunternehmer nicht das Recht auf eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f Abs. 6, Nr. 2 BGB zusteht, können die Vertragsparteien aber eine entsprechende Regelung individualvertraglich vereinbaren. Sie bleibt jedoch auch dann nach § 650m Abs. 4 BGB unwirksam, wenn sie den "Verbraucher zu einer Sicherheitsleistung verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung übersteigt". Gleiches gilt auch dann, wenn die Vertragsparteien Abschlagszahlungen vereinbart haben.
    Dadurch ist es möglich, dass der Bauunternehmer eine Besicherung vom Verbraucher von wenigstens 20 % der Vergütung vereinbaren und erreichen kann. Andererseits wird durch die Begrenzung auf 20 % vermieden, dass der Bauunternehmer ggf. zu hoch besichert wird.
Der Verbraucher hat Anspruch auf Vertragserfüllungssicherheit im Verbraucherbauvertrag vom Bauunternehmer nach § 650m BGB zu folgenden Formen:
  • Leistung einer Sicherheit durch den Bauunternehmer gegenüber dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung bei Verbraucherbauverträgen für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der vereinnahmten Gesamtvergütung (einschließlich Umsatzsteuer).
  • Bei einer Erhöhung des Vergütungsanspruchs des Bauunternehmers aus Änderungen oder Ergänzungen zum Vertrag um mehr als 10 % ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu gewähren.
Die Vertragserfüllungssicherheit kann durch den Bauunternehmer nach verschiedenen Sicherungsarten erfolgen und von ihm gewählt werden. Sie kann
  • durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden oder
  • als Einbehalt durch den Verbraucher von den Abschlagszahlungen vorgenommen werden.
Darüber hinaus sind auch alle Sicherungsarten nach §§ 232 bis 240 BGB zugelassen, aufgeführt unter dem Begriff Sicherheitsleistung nach BGB. In der Baupraxis wird vom Bauunternehmer die Sicherheit oft mit einer selbstschuldnerischen und unbefristeten Bankbürgschaft als ein sonstiges Zahlungsversprechen geleistet.
Der Bauunternehmer sollte dem Verbraucher mitteilen, nach welcher Art er die Sicherheit zu leisten wünscht und gewähren möchte.
Der Verbraucher kann mit dem Bauunternehmen auch eine Sicherheit für Mängelansprüche innerhalb der Mängelansprüchefrist von 5 Jahren für Bauwerke nach § 634a Abs. 4, Nr. 1 BGB vereinbaren. Die Höhe der Sicherheit kann in Form eines Prozentsatzes von der Auftrags- oder Abrechnungssumme vorgesehen werden. Ein Satz wird im BGB hierzu nicht vorbestimmt, kann aber durchaus bis 5 % noch als gerechtfertigt angesehen werden. Als Sicherungsform bietet sich meistens die Stellung einer Mängelansprüchebürgschaft durch den Bauunternehmer oder ggf. ein Einbehalt von der Schlusszahlung durch den Verbraucher an.
04.06.2019
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