Bauplanung

Bauen im Bestand

Bauen im Bestand umfasst alle baulichen Maßnahmen an bestehenden Gebäuden und baulichen Anlagen. Dabei soll vorhandene Bausubstanz erhalten und an heutige Anforderungen angepasst werden.

Was ist Bauen im Bestand?

Bauen im Bestand umfasst alle baulichen Maßnahmen mit Eingriffen in Konstruktion oder Bestand an bestehenden Gebäuden und baulichen Anlagen. Dazu zählen Umbauten, Erweiterungen, Modernisierungen, Instandhaltungen oder Wiederaufbauten.

Bauen im Bestand unterscheidet sich von Neubauten dadurch, dass die vorhandene Bausubstanz, die Konstruktion und die Gebäudetechnik berücksichtigt werden müssen.

Ziel des Bauens im Bestand ist es, vorhandene Bausubstanz weiterzuverwenden, an neue Anforderungen anzupassen und langfristig zu erhalten. Dadurch können bestehende Gebäude angepasst werden an z. B.:

veränderte Nutzungen,
höhere energetische Anforderungen oder
heutige technische und bauliche Standards.

Das Bauen im Bestand trägt dazu bei, den Ressourcenverbrauch und die mit dem Abriss und Neubau verbundenen Umweltbelastungen zu reduzieren. Die Weiternutzung vorhandener Gebäude kann daher einen wichtigen Beitrag zum Klima- und Ressourcenschutz leisten.

Bauen im Bestand umfasst alle baulichen Maßnahmen an bestehenden Gebäuden und Anlagen, um u. a. vorhandene Substanz zu erhalten. Bild: © f:data GmbH

Wo kommt Bauen im Bestand zum Einsatz?

Bauen im Bestand kann an unterschiedlichen, bestehenden Gebäuden und baulichen Anlagen ausgeführt werden. Dazu gehören u. a.:

Gebäude: Wohnhäuser, Bürogebäude oder Schulen.
Innenräume
Freianlagen: Parkplätze, Sportplätze, Parkanlagen oder Gärten.
Ingenieurbauwerke: Brücken oder Tunnel.
Verkehrsanlagen: Straßen, Bahnhöfe oder Hafenanlagen.
Anlagen der Technischen Ausrüstung: Anlagen der Wärme-, Wasser- und Energieversorgung oder Lüftungs- und Elektroanlagen.

Ziele für das Bauen im Bestand

Je nach Zustand, Nutzung und zukünftigen Anforderungen eines Bestandsobjekts können mit Maßnahmen im Bestand unterschiedliche Ziele verfolgt werden, u. a.:

Mängelbeseitigung
Ein häufiges Ziel beim Bauen im Bestand ist es, abhängig vom Zustand des jeweiligen Objekts, Mängel und Schäden zu beseitigen und eine gegebenenfalls eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit wiederherzustellen.
Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung
Erhalt statt Abriss: Bauen im Bestand ermöglicht die Weiterverwendung bereits vorhandener Gebäude, Bauteile und Infrastrukturen. Werden z. B. Fundamente, Wände, Dächer, Türen oder Fenster weitergenutzt, kann der Bedarf an neuen Baustoffen und die damit verbundenen Umweltbelastungen reduziert werden.
Wirtschaftlichkeit verbessern
Die Nutzung bestehender Objekte und Infrastrukturen kann wirtschaftliche Vorteile bringen, da vorhandene Bausubstanz und bereits erschlossene Flächen weitergenutzt werden können. Dadurch lassen sich häufig Baukosten wie Material- und Erschließungskosten einsparen. Ob Bauen im Bestand wirtschaftlicher ist als ein Neubau, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, wie u. a.:

Zustand des Gebäudes,
Umfang erforderlicher Maßnahmen,
vorhandene Erschließungen und
mögliche zusätzliche Planungs- und Genehmigungsaufwände.

Effizientere Platznutzung
Durch den Verzicht auf Neubauflächen wird die Bodenversiegelung reduziert und Platz kann für Maßnahmen wie die Errichtung von Parkanlagen, Spielplätzen oder anderen Gemeinschaftsorten genutzt werden.
Bestands- und Denkmalschutz
Vorhandener Bestand kann aus technischen, künstlerischen, geschichtlichen oder kulturellen Gründen einen besonderen Wert besitzen und als Denkmal eingestuft werden. Bauen im Bestand trägt zum Schutz und langfristigen Erhalt dieser Objekte bei.

Baumaßnahmen im Bestand

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) unterscheidet in § 2 verschiedene Arten von Baumaßnahmen an bestehenden Objekten. Dazu gehören u. a. nach HOAI:

Umbauten
Umbauten sind Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in die Konstruktion oder den Bestand. Dazu können z. B. strukturelle Eingriffe in den Grundriss, Eingriffe in die Tragstruktur oder der Ausbau bisher ungenutzter Flächen gehören. Auch eine Nutzungsänderung kann mit einem Umbau verbunden sein.
Erweiterungsbauten
Erweiterungsbauten sind Ergänzungen eines vorhandenen Objekts. Dazu zählen z. B. Anbauten oder Aufstockungen. Durch einen Erweiterungsbau können zusätzliche Nutz- oder Verkehrsflächen geschaffen und vorhandene Gebäude an einen veränderten Flächenbedarf angepasst werden.
Modernisierung
Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objekts, soweit sie nicht als Erweiterungsbau, Umbau und Instandsetzung einzuordnen sind. Dazu können beispielsweise energetische Maßnahmen gehören, durch die der technische oder energetische Standard eines Gebäudes verbessert wird, etwa durch die Erneuerung der Anlagentechnik, eine nachträgliche Dämmung oder den Einbau energieeffizienter Fenster. Ziel kann unter anderem eine höhere Energieeffizienz und Senkung des Energieverbrauchs sein.
Instandsetzung
Bei einer Instandsetzung werden Schäden und Mängel an einem Gebäude beseitigt, mit dem Ziel, den ursprünglichen oder erforderlichen Zustand wiederherzustellen. Mögliche Maßnahmen sind beispielsweise die Reparatur eines beschädigten Daches oder die Erneuerung eines verschlissenen Bauteils.
Instandhaltung
Instandhaltungen dienen der Erhaltung des Soll-Zustands eines Gebäudes. Sie umfassen z. B. Maßnahmen, die dem Erhalt und der Pflege der Bausubstanz sowie technischer Anlagen dienen.
Wiederaufbau
Bei einem Wiederaufbau werden zerstörte Teile eines Objekts auf noch vorhandenen Bau- oder Anlagenteilen wiedererrichtet. Ein Wiederaufbau gilt nach HOAI als Neubau, wenn dafür eine neue Planung erforderlich ist.
Neben den in der HOAI definierten Baumaßnahmen werden im Zusammenhang mit dem Bauen im Bestand weitere Begriffe verwendet. Dazu gehören u. a.:
Renovierung
Der Begriff Renovierung wird vor allem für Maßnahmen verwendet, die der optischen Aufwertung oder Auffrischung eines Objektes dienen. Bei Gebäuden gehören dazu z. B. Maler- und Tapezierarbeiten, die Erneuerung von Bodenbelägen oder das Lackieren von Fenstern und Türen.
Sanierung
Unter dem Begriff Sanierung wird häufig die umfassende Erneuerung oder Wiederherstellung eines Objektes oder Gebietes verstanden. Sanierungen können auch nur einzelne Gebäudeteile und Aspekte betreffen, z. B. bei Dachsanierungen, energetischen Sanierungen oder Fassadensanierungen. Dabei können verschiedene Maßnahmen wie Instandsetzung, Umbau und Modernisierung miteinander kombiniert werden.
Restaurierung
Bei einer Restaurierung wird ein Objekt, Gebäude oder Bauteil so bearbeitet, dass ein historischer oder früherer Zustand bewahrt oder wiederhergestellt wird. Dabei sollen historische Bausubstanz oder Gestaltungselemente erhalten bleiben. Im Bauwesen spielt die Restaurierung vor allem bei Baudenkmälern eine Rolle.

Besonderheiten beim Bauen im Bestand

Das Bauen im Bestand kann abhängig von Zustand, Alter und der bisherigen Nutzung eines Objektes verschiedene Herausforderungen mit sich bringen. Zu berücksichtigen sind u. a.:

Bestandsaufnahme
Vor einer Baumaßnahme sollte der vorhandene Bestand möglichst umfassend untersucht werden, z. B. Tragwerk, Konstruktion, Materialien und bauphysikalische Eigenschaften. Fehlen vollständige, aktuelle Baupläne, sind ergänzende Aufmaße oder digitale Verfahren (z. B. 3D-Scanning) nötig. Dafür sind Zeit und technische Ausrüstung einzuplanen.
Kosten und Bauzeit
Die Kosten und der zeitliche Aufwand von Baumaßnahmen lassen sich gegebenenfalls schwieriger abschätzen als bei einem Neubau. Zudem können beim Rückbau oder anderen Bauarbeiten unbekannte Mängel und Schäden sichtbar werden. Dies kann zusätzliche Maßnahmen erforderlich machen und dadurch Baukosten und Bauzeit erhöhen.
Baurechtliche Anforderungen
Auch im Bestand gelten die jeweiligen baurechtlichen Vorgaben. Je nach Maßnahme können Baugenehmigungen nötig sein; bei Denkmälern sind die Vorgaben des Denkmalschutzes zu beachten. Zudem sind Brandschutz, Schall- und Wärmeschutz sowie Barrierefreiheit zu prüfen.
Technische und konstruktive Anpassungen
Neue Bauteile und technische Anlagen müssen gegebenenfalls an die vorhandene Konstruktion angepasst werden. Dabei gilt es, Materialien, Bauteilaufbauten, Anschlusssituationen oder statische Gegebenheiten zu berücksichtigen.
Bauen im laufenden Betrieb
Werden bestehende Gebäude während Baumaßnahmen weiterhin genutzt, müssen Bauarbeiten und Nutzung miteinander koordiniert werden, z. B. durch einen abschnittsweisen Bauablauf, zusätzliche Schutzmaßnahmen oder eine zeitweise Einschränkung der Nutzung. Dadurch kann sich der Planungsaufwand erhöhen.

Ein Artikel von

Daria Kern

Architektur-Studentin an der Hochschule RheinMain
E-Mail: daria.kern@student.hs-rm.de

28.09.2026

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