Im Bauwesen zählt oft der schnelle Projektstart. Doch Vorsicht! Ungeprüfte Verträge und Partner können riskant sein. Zu Warnsignalen, die unseriöse Vertragspartner entlarven können, schreibt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Henning Reinold.
Im Bauwesen steht oft der schnelle Start des Bauvorhabens im Vordergrund, weshalb im „Eifer des Gefechts“ oft Unterlagen ausgetauscht und Verträge unterzeichnet werden, ohne die Seriosität des Vertragspartners genauer zu prüfen. Bei Abschluss eines Verbraucherbauvertrages nach § 650i ff. BGB, wenn also ein Verbraucher einen Unternehmer dazu beauftragt, ein neues Gebäude zu bauen oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude auszuführen, kann dies schwerwiegende Folgen haben, wenn sich später herausstellt, dass der Vertragspartner nicht zuverlässig ist.
Wie lässt sich dies frühzeitig erkennen? Es gibt eine Reihe von Anzeichen, die auf einen unseriösen Vertragspartner hinweisen können und auf die Bauherren unbedingt achten sollten.
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Firmenprüfung
Wichtig ist, die Angaben zu den Vertragsparteien anhand eines aktuellen Handelsregisterauszuges zu prüfen. Hat der Unternehmer falsche Angaben in den Vertragsentwurf aufgenommen, sollten Sie Ihren Vertragspartner auffordern, die Angaben nach § 18 Abs. 2 HGB (sog. Firmenwahrheit) zu berichtigen.
Unklare Leistungsbeschreibung
Verbraucher und Unternehmer bewegen sich häufig fachlich nicht auf Augenhöhe.
Umfangreiche technische Unterlagen und insbesondere die Bau- und Leistungsbeschreibung des Bauvorhabens sollten deshalb von einem Bausachverständigen geprüft werden. Denn was nicht in den Bauvertrag aufgenommen ist, kann nach oder während der Bauausführung zu Unstimmigkeiten und Diskussionen über den Umfang der Beauftragung oder über die Art der konkreten Ausführung führen. Die Beauftragung eines fachlich kompetenten Bausachverständigen kann dabei helfen, dass diese Auseinandersetzungen gar nicht erst entstehen, oder dass ein Bausachverständiger diese Probleme bereits auf der Baustelle löst, ohne dass sich die Parteien in einem langen und kostenintensiven Rechtsstreit begegnen müssen.
Außerdem ist zu beachten, dass ein Angebot eines Bauunternehmens für den Abschluss eines Verbraucherbauvertrages nur dann seriös sein kann, wenn die Parteien ein Baugrundgutachten in den Bauvertrag mit einbeziehen und der Bauunternehmer das Baugrundstück besichtigt hat. Ein solches Baugrundgutachten gibt dem Bauunternehmer unter anderem an, wie belastbar der Baugrund ist, damit der Bauunternehmer die Standsicherheit des zu erstellenden Gebäudes beurteilen kann. Das Baugrundgutachten und die darin ausgesprochene Gründungsempfehlung können folglich für die fachgerechte Ausführung der Arbeiten entscheidend sein. Unübersichtlicher Zahlungsplan
Ein unübersichtlicher Zahlungsplan spricht ebenfalls für einen unseriösen Unternehmer. Abschlagszahlungen nach einem Zahlungsplan sollten grundsätzlich nach Bautenstand erfolgen. Der Bauunternehmer ist also zur Vorleistung verpflichtet. Erst wenn der Bauunternehmer beispielsweise die Bodenplatte eingebracht hat, kann er eine Abschlagszahlung verlangen. Als Richtwert kann man bei einem Haus mit Keller annehmen, dass die Bauherrin höchstens 55 % der Bausumme an den Bauunternehmer gezahlt haben sollte, wenn der Rohbau fertig ist. Sicherheiten
Nach § 650m Abs. 2 BGB hat der Unternehmer dem Verbraucher mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Zu empfehlen ist deshalb, dass die Bauherrin einen Einbehalt in Höhe von fünf Prozent der Vertragssumme mit der ersten Abschlagszahlung vornimmt, bis der Auftragnehmer eine entsprechende Sicherheit, z. B. eine Bürgschaft, leistet. Die Bürgschaft muss im Original vorliegen, unbedingt und unbefristet sein. Eine Kopie dieser Urkunde reicht nicht aus. Leistungszeit
Problematisch ist immer wieder, dass zwischen den Parteien eine Leistungszeit nicht konkret vereinbart ist.
Ratsam ist deshalb, dass Sie mit dem Auftragnehmer die Termine für die folgenden Teilabschnitte vereinbaren:
Stellen Sie sicher, dass diese Termine in den Vertrag mit aufgenommen werden.
Abschließend sei darauf hingewiesen, dass die Aufzählung der genannten Aspekte keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt. In jedem Einzelfall ist eine individuelle rechtliche Beratung empfohlen.
Herzlichen Dank an Henning Reinold, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht der Kanzlei Berghoff-Deppenkemper in Hamm, für diesen Artikel auf bauprofessor.de.