Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Wohnungseigentümergemeinschaft

Als Wohnungseigentümergemeinschaft wird in Deutschland allgemein „die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage“ angesehen.

Rechtliche Grundlage

Regelungen zu Wohnungseigentümergemeinschaften trifft das "Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Januar 2021 (WEG in BGBl. I, S. 34)“. Grundlage für die Bildung ist eine vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder nach § 8 WEG durch Eigentum von Mieteigentumsteilen an dem Grundstück nach Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung im Grundbuch.

Stellung der Eigentümergemeinschaft

Nach § 9a WEG kann die Wohnungseigentümergemeinschaft „Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden“. Sie entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Die Gemeinschaft übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt deren Pflichten wahr. Einem Gläubiger gegenüber haftet jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Mieteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch nicht als Aufhebung aus wichtigem Grund. Als Ausnahme wären nur geltend, wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen kann nach § 9a Abs. 5 WEG nicht stattfinden.

Organisation der Eigentümergemeinschaft

Nach dem WEG hat sich besonders das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gestalten. Speziell werden für die Wohnungseigentümer die einzelnen Rechte in § 13 sowie Pflichten in § 14 WEG angeführt. Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt nach § 18 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie beschließen eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Zur Wahrnehmung der Aufgaben wird meistens ein Verwalter oder ggf. eine Gesellschaft (z. B. GmbH) als Wohnungseigentumsverwaltung bestellt.
Von der Verwaltung sind die allgemein zu erledigenden Rechtsgeschäfte nach den Anforderungen in den §§ 18 und 19 WEG wahrzunehmen. Ggf. sind dafür auch erforderliche Beauftragungen (beispielsweise für die Anstellung eines Hausmeisters) zu erteilen. Ausgenommen von der Verwaltung ist das Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer.

Wohnungseigentümerversammlung

Vom Verwalter ist auch mindestens einmal jährlich die durchzuführende Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 WEG einzuberufen. Eine Versammlung ist auch dann einzuberufen, wenn sie in Textform unter Angabe des Zwecks und von Gründen von mehr als einem Viertel der Eigentümer verlangt wird. Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Beschlüsse sind in einer Niederschrift aufzunehmen und darüber eine Beschluss-Sammlung zu führen.
Die Versammlung ist auch für den Beschluss des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung zuständig. Sie kann ebenfalls auch die Bestellung eines Verwaltungsrats mit Bezug auf § 29 WEG beschließen.

Verhalten zu baulichen Maßnahmen

Angemessene bauliche Veränderungen können von jedem Wohnungseigentümer nach § 20 WEG verlangt werden, beispielsweise zum Einbruchschutz, Anschluss an ein Telekommunikationsnetz u. a. Gehen sie über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus, können sie beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Das gilt jedoch nicht im Falle von Baumaßnahmen einer grundlegenden Umgestaltung.
Die für baulichen Veränderungen anfallenden Kosten haben die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Durch Beschluss kann auch eine andere Verteilung nach § 21 Abs. 5 WEG erfolgen. Wird einem Wohnungseigentümer die Baumaßnahme nach seinem Verlangen gestattet, hat er die Kosten selbst zu tragen. Ihm gebühren dann auch die Nutzungen.
Ein Wiederaufbau kann nach § 22 WEG nicht verlangt und auch nicht beschlossen werden, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist.

Tragen der Baukosten durch Untergemeinschaften

Umfasst eine Wohnungsbauanlage mehrere Gebäude und verschiedene Baukörper, können nach der Gemeinschaftsordnung dafür auch jeweils weitgehend verselbstständigte Sondernutzungs- bzw. Untergemeinschaften gebildet werden. Voraussetzung ist dafür, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Mieteigentumsanteile mit Rechten und Pflichten beteiligt sind, beispielsweise bei einem Rechtsfall von Wohngebäuden und einer Tiefgarage.
Ist die Sanierung an einer Bauanlage der verselbstständigten Untergemeinschaft vorgesehen, so haben die jeweils beteiligten Eigentümer die Kosten zu tragen. Dies bekräftigt eine Entscheidung des BGH mit Urteil vom 12. November 2021 (Az.: V ZR 204/20). Im betreffenden Fall wurden Untergemeinschaften verselbstständigt für die Mehrhausanlage und eine Tiefgarage gebildet, wobei die Tiefgarage dem Wohngebäude als Fundament dient. Die Kosten der Sanierung der Tiefgarage sind nur von den betreffenden Teileigentümern zu übernehmen und nicht von den Gesamteigentümern des Baukomplexes.

Baumaßnahmen mit Verbraucherbauverträgen

In Verbindung mit dem reformierten Bauvertragsrecht im BGB ab 2018 ist von Bedeutung, inwieweit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Eigenschaft als "Verbraucher" im Sinne als Bauherr bzw. Auftraggeber (AG) bei Verbraucherbauverträgen nach § 650i BGB zur Durchführung von "erheblichen Umbaumaßnahmen" zukommt. Wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens ein Verbraucher angehört, kann bei der Gemeinschaft von einem Verbraucher ausgegangen werden, wenn die Baumaßnahme als Rechtsgeschäft nicht einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit dient. Demgegenüber dürfte bei einer Mitgliedschaft einer juristischen Person (z. B. GmbH) die Eigenschaft der Gemeinschaft als Verbraucher nicht mehr vorliegen.
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