Baurecht / BGB

Wohnungseigentümergemeinschaft

Regelungen zu Wohnungseigentümergemeinschaften trifft das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Grundlage für die Bildung ist eine vertragliche Einräumung nach § 3 WEG von Sondereigentum oder nach § 8 WEG durch Eigentum von Mieteigentumsteilen an dem Grundstück nach Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung im Grundbuch. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 10 Abs. 6 WEG nur teilrechtsfähig, eigentlich weder eine natürliche noch eine juristische Person und auch keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Gemeinschaft übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt deren Pflichten wahr. Einem Gläubiger gegenüber haftet jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Mieteigentumsanteils. Nach dem WEG hat sich besonders das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gestalten.
Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt nach § 20 WEG den Wohnungseigentümern, die meistens zur Wahrnehmung der Aufgaben einen Verwalter oder ggf. eine Gesellschaft (z. B. GmbH) als Wohnungseigentumsverwaltung bestellen. Von der Verwaltung werden die allgemein zu erledigenden Rechtsgeschäfte wahrgenommen sowie dafür ggf. erforderliche Beauftragungen (beispielsweise für die Anstellung eines Hausmeisters) erteilt. Ausgenommen von der Verwaltung ist das Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer.
Vom Verwalter ist auch mindestens einmal jährlich die durchzuführende Wohnungseigentümerversammlung nach § 23 WEG einzuberufen. Die Versammlung ist für den Beschluss des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung zuständig. Sie kann ebenfalls auch die Bestellung eines Verwaltungsrats mit Bezug auf § 29 WEG beschließen.
In Verbindung mit dem reformierten Bauvertragsrecht im BGB ab 2018 ist von Bedeutung, inwieweit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Eigenschaft als " Verbraucher " im Sinne als Bauherr bzw. Auftraggeber bei Verbraucherbauverträgen nach § 650i BGB zur Durchführung von "erheblichen Umbaumaßnahmen" zukommt. Wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens ein Verbraucher angehört, kann bei der Gemeinschaft von einem Verbraucher ausgegangen werden, wenn die Baumaßnahme als Rechtsgeschäft nicht einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit dient. Demgegenüber dürfte bei einer Mitgliedschaft einer juristischen Person (z. B. GmbH) die Eigenschaft der Gemeinschaft als Verbraucher nicht mehr vorliegen.
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