Baurecht / BGB

Allgemeine Vorschriften zum Werkvertrag

Für die ab 1. Januar 2018 abzuschließenden Werkverträge nach BGB wurden neue Regelungen getroffen, insbesondere eigenständig für den Bauvertrag nach BGB. Für sämtliche Werkverträge - sowohl auf den Umfang der Baumaßnahme bezogen für kleinere Werkverträge als auch für größere Bauverträge und Verbraucherbauverträge- gelten die überarbeiteten und ergänzten "Allgemeinen Vorschriften" in den §§ 631 bis 650 BGB. Weiterhin erfolgen innerhalb der werkvertragsähnlichen Verträge wie dem Architekten- und Ingenieurvertrag und dem Bauträgervertrag entsprechende Verweise, wofür und in welchem Maße die Allgemeinen Vorschriften als verbindliche Regelungen anzuwenden sind.
In den Allgemeinen Vorschriften werden vordergründig Aussagen in Form von Geschäftsbedingungen zur Vertragsgestaltung und Anwendung bei der Bauausführung, so beispielsweise zu vertragstypischen Pflichten beim Werkvertrag, zur Vergütung und ihrer Fälligkeit, zu Mängelansprüchen, zur Nacherfüllung und ggf. von Selbstvornahmen, zur Abnahme und Vertragskündigungen getroffen.
Gegenüber den vorherigen Vorschriften sind ab 1. Januar 2018 folgende Änderungen hervorzuheben:
  • Bei Abschlagszahlungen nach BGB kann der Unternehmer nach § 632a Abs. 1 BGB eine solche "in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistung verlangen". Sollten Mängel bestehen bzw. die Leistung nicht vertragsgemäß sein, so kann der Besteller als Bauherr die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern. Die Beweislast, dass die Leistung vertragsgemäß wäre, trägt der Unternehmer.
  • In § 640 Abs. 2 BGB wird die "fiktive" Abnahme neu geregelt, wonach auch ein "Werk als abgenommen gilt, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung des Werks zur Abnahme eine angemessene Frist gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat".
    Dies gilt nur im Fall des Verbrauchers als Besteller, wenn der Unternehmer den Verbraucher zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen hat.
    Die Betonung zur Fristsetzung liegt auf "nach Fertigstellung" und kann von bis zu 12 Werktagen (analog wie bei VOB-Bauverträgen nach § 12 Abs. 5 VOB/B) als angemessen angesehen werden.
  • Die Vertragsparteien können bei allen Werkverträgen nach § 648a Abs.1 (neu) BGB den "Vertrag aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann". Wegen der Umstände es Einzelfalls werden auch keine typischen Kündigungsgründe zur Regelung angeführt.
    Die Vertragskündigung aus wichtigem Grund nach BGB ist ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich. Es kann auch eine Teilkündigung erfolgen, wenn ein Teil des geschuldeten Werks abgrenzbar ist.
    Hinsichtlich der Vergütung kann der Unternehmer bei Kündigung durch eine Vertragspartei aus wichtigem Grund nur den Teil der Vergütung verlangen, der auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt.
    Handelt es sich bei der Kündigung speziell um einen Bauvertrag nach BGB, dann ist gemäß § 650h BGB die Kündigung in Schriftform vorzunehmen, was auch bei der Kündigung aus wichtigem Grund zu beachten ist.
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