Baurecht / BGB

Vertragskündigung aus wichtigem Grund nach BGB

Nach den Vorschriften des reformierten Werk- und Bauvertragsrechts im BGB ab 2018 können Bauverträge nach BGB sowie Verbraucherbauverträge von beiden Vertragsparteien nach § 648a BGB "aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist" gekündigt werden. Das gilt gleichermaßen auch für den Architekten- und Ingenieurvertrag nach BGB, jedoch nicht für einen werksähnlichen Bauträgervertrag nach BGB. Ausgerichtet ist die Regelung auf komplexere Baumaßnahmen, die meistens eine längere Bauzeit benötigen.
Als ein wichtiger Grund kann angesehen werden, wenn der kündigenden Vertragspartei unter:
  • Berücksichtigung aller Umstände des jeweiligen Einzelfalls sowie
  • Abwägung der beiderseitigen Interessen
die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht mehr zuzumuten ist.
Weitere mögliche Kündigungsgründe werden im Einzelnen im BGB nicht vorgegeben, wie dies beispielsweise bei einem VOB-Vertrag nach §§ 8 und 9 VOB/B erfolgt. Ohne Anführung wird in der Praxis aber beispielsweise eine Insolvenz des Vertragspartners als wichtiger Grund anzusehen sein.
Für ab 2018 abgeschlossene Verträge bedarf jede Kündigung eines Bauvertrags nach § 650h BGB der Schriftform, nicht jedoch durch E-Mail in einfacher Textform. Bei Nichteinhaltung der schriftlichen Form bliebe die Kündigung unwirksam. Zu sichern ist vor allem auch, dass die Kündigung den anderen Vertragspartner erreicht hat. Obgleich eine Kündigungsfrist nicht vorgegeben und einzuhalten ist, kann es durchaus angebracht und von Vorteil sein, eine Fristsetzung für die Kündigung vorzusehen, nach der der Partner Kenntnis zum Kündigungsgrund erhalten hat.
Nach einer Kündigung aus wichtigem Grund kann jeder Vertragspartner neu ab 2018 nach § 648a Abs. 2 BGB vom anderen verlangen, an einer "gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes" mitzuwirken. Von Vorteil wird dadurch sein, ggf. einem späteren Streit vorzubeugen.
Der Leistungsstand kann nachgewiesen werden bei einem:
  • Einheitspreisvertrag zu den Leistungsmengen der ausgeführten Bauleistungen bis zur erfolgten Kündigung mittels Aufmaß (möglichst eines gemeinsamen Aufmaßes) und
  • Pauschalvertrag durch Bewertung und ggf. Schätzung des Fertigstellungsgrades zum Werk.
Verweigert ein Vertragspartner die Mitwirkung bei der Leistungsfeststellung oder bleibt er einem vereinbarten oder vom anderen Partner innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin fern, dann trifft ihn die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Ausnahmsweise gilt das dann nicht, wenn eine Vertragspartei infolge eines Umstands fernbleibt, den sie nicht zu vertreten oder dem anderen Partner unverzüglich mitgeteilt hat.
Die Kündigung selbst wie auch die Leistungsfeststellung sind nicht mit einer Abnahme der Leistungen gleichzusetzen. Wäre die Leistung jedoch bereits abnahmereif, sollte der Bauunternehmer die Abnahme vom Besteller verlangen, mindestens aber bei Verweigerung durch den Besteller eine Zustandsfeststellung bei BGB-Bauverträgen herbeiführen.
Nach der Kündigung aus wichtigem Grund durch eine Vertragspartei hat der Bauunternehmer einen Vergütungsanspruch nach § 648a Abs. 5 BGB für die bis zur Kündigung erbrachten Bauleistung. Das gilt ebenfalls dann, wenn der Bauunternehmer selbst aus wichtigem Grund gekündigt hat und die erbrachte Leistung keine wesentlichen Mängel aufweist.
Mit der Kündigung aus wichtigem Grund ist nach § 648a Abs. 6 BGB nicht auszuschließen, im Berechtigungsfall Schadenersatz für die nicht erbrachte Bauleistung zu verlangen. Ist der Grund dem Besteller oder Verbraucher zuzuordnen, kann der Bauunternehmer ggf. einen Schadenersatz nach § 280 ff. BGB beispielsweise wegen Pflichtverletzung des Bestellers geltend machen. Sofern der Bauunternehmer selbst den Grund für die Kündigung lieferte, kann er keinen Schadenersatz fordern. Ggf. ist er dann sogar ersatzpflichtig für die nicht fertiggestellte vertragliche Bauleistung.
Eine Kündigung aus wichtigem Grund durch einen Vertragspartner - wiederum ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist - ist nach § 648a Abs. 2 BGB auch als Teilkündigung zum Bauvertrag nach BGB möglich. Voraussetzung hierzu ist, dass sich die Teilkündigung auf "einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks" beziehen muss.
Liegt dem Bauvertrag die VOB Teil B zugrunde, kann die Kündigung durch den Auftraggeber (AG) nach § 8 Abs. 3, Nr. 1 VOB/B als Außerordentliche Auftraggeberkündigung des Bauvertrags vergleichbar einer Kündigung aus wichtigem Grund erfolgen.
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