Baurecht / BGB

Bauvertrag nach BGB

Für den Abschluss von BGB-Bauverträgen ab 1. Januar 2018 gelten die neuen eigenständigen Regelungen als Bauvertragsrecht innerhalb des Werkvertragsrechts, zusammengefasst in § 650a bis § 650h BGB. Zunächst wird im § 650 Abs. 1 BGB erstmals der Bauvertrag definiert als "ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon". Die Aussage betrachtet nicht nur das Bauwerk als Ganzes, sondern schließt auch Herstellung von Teilen und die Instandhaltung eines Bauwerks ein, wenn "das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist".
Bezüglich Instandhaltungen von Objekten sind Maßnahmen zur Erhaltung des "Soll-Zustandes" nach § 2 Abs. 9 in der HOAI 2013 zu sehen. Die Erwähnung der "Beseitigung" schließt Rückbau- und Abbrucharbeiten mit ein. Der Bezug auf " Außenanlagen " erfasst auch Arbeiten an einem Grundstück wie Erdarbeiten, Bepflanzungen, Leistungen des Garten- und Landschaftsbaus (Gala-Bau) u. a. Ein "Umbau" kann eine Modernisierung und Erweiterung eines Bauwerks betreffen.
Gegenüber dem Bauwerk wird in anderen Regelungen wie in § 1 sowie § 1 EU der VOB Teil A vom Bauauftrag, Bauleistungen und Bauvorhaben gesprochen. Mit der Begriffsbestimmung im BGB grenzt sich der Bauvertrag vom allgemeinen Werkvertrag nach BGB dahingehend ab, dass er nicht mehr nur auf "einfache" Bauleistungen, sondern auch mit den neuen detaillierteren Regelungen auf komplexere Baumaßnahmen und solche mit längerer Bauzeit ausgerichtet wird.
Festzustellen bleibt aber, dass der Bauvertrag nach BGB: bzw. sich von diesen Vertragsarten wesentlich unterscheidet.
Für den Bauvertrag nach BGB gelten neben den spezifischen Regelungen grundsätzlich die Allgemeinen Vorschriften zum Werkvertrag in den §§ 631 bis § 650 BGB, auf die näher unter diesem Link eingegangen wird.
Im Einzelnen sind folgende Neuregelungen zum Bauvertrag nach BGB ab 2018 hervorzuheben:
  • mögliche Änderungen zu BGB-Bauverträgen als Änderung des vereinbarten Werkerfolgs als Begehren des Bauherrn als Besteller mit Bezug auf § 650b Abs. 1 BGB mit weiteren Folgen wie:
    • Streben nach Einvernehmen der Vertragspartner über die Änderung,
    • Erstellung eines Angebots durch den bauausführenden Unternehmer über die Mehr- oder Mindervergütung, sofern dem Unternehmer die Ausführung der Änderung zumutbar ist und die erforderliche Planung zur Änderung vom Besteller vorgenommen wird und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt wird,
    • Beweislast des Unternehmers bei Unzumutbarkeit infolge betriebsinterner Vorgänge,
  • mögliche Anordnung nach § 650b Abs. 2 BGB durch den Besteller zur Änderung in Textform, wenn innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung zur Änderung erzielt wird,
  • Vergütungsanpassung bei BGB-Bauverträgen bei einer Anordnung von Leistungsänderungen zum Mehr- oder Minderaufwand nach
    • § 650c Abs. 1 BGB nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für Allgemeine Geschäftskosten (AGK) sowie Wagnis und Gewinn (W&G) oder
    • § 650c Abs. 2 BGB als Nachtrag mit Bezug auf die Kalkulationsansätze einer vertragsgemäß hinterlegten Urkalkulation, soweit vermutet werden kann, dass sie der fortgeschriebenen Vergütung entspricht,
  • Leistung von 80 % einer Mehrvergütung, zu der sich die Vertragspartner der Höhe nach einig sind, als geschuldete Abschlagszahlung bei BGB-Verträgen an den Unternehmen nach § 650c Abs. 3 BGB,
  • Rückgewähr nach § 650c Abs. 3 BGB zu einer Überzahlung mit der geleisteten Abschlagszahlung, wenn sie den Anteil von der Mehrvergütung überschritten hat sowie eine darauf zu beziehende Verzinsung,
  • Teilnahme des Bestellers an einer Zustandsfeststellung auf Verlangen des Unternehmers, wenn der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert, nach § 650g Abs.1 BGB, wobei bei einem Fernbleiben des Bestellers innerhalb einer angemessenen Frist der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen kann,
  • die Vergütung der Leistungen ist vom Besteller gemäß § 650g Abs. 4 BGB zu entrichten, wenn die Abnahme erfolgte und dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung vom Unternehmer erteilt wurde, wogegen nur innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen vom Besteller erhoben werden können,
  • die Kündigung des BGB-Bauvertrags bedarf der schriftlichen Kündigung nach § 650h BGB,
  • beiden Vertragsparteien steht das Recht der Vertragskündigung aus wichtigem Grund nach BGB nach § 648a Abs. 1 und 2 BGB zu, wobei auch eine Teilkündigung möglich ist.
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