Bauunternehmen sind verpflichtet, dem Auftraggeber eine mangelfreie Leistung zu liefern. Treten dennoch Mängel auf, müssen sie diese auf eigene Kosten beseitigen.
Welche Regelungen gelten?
Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Bauleistung nicht so ausgeführt wurde, wie es vereinbart war. Das betrifft sowohl die Art der Ausführung als auch die vorgesehene Funktion des Bauwerks. Regelungen für eine mängelfreie Leistung werden getroffen bei einem:
BGB-Bauvertrag nach § 633 Abs. 1 BGB, wonach dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen ist.
Sie legen fest, wie Mängelansprüche geltend gemacht und durchgesetzt werden, z. B. für: Hochbauten im VHB-Bund (Richtlinie 400 unter Tz. 11) und
Ist die Mängelbeseitigung unzumutbar oder unverhältnismäßig teuer, darf der Auftragnehmer sie verweigern.
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Leistungen zur Mängelbeseitigung
während der Bauzeit der Baumaßnahme,
Unwesentliche Mängel können bei einer förmlichen Abnahme im Abnahmeprotokoll festgehalten und anschließend beseitigt werden. Erfolgte schriftlich eine Mängelanzeige zum Bauvertrag bzw. Mängelrüge durch den Auftraggeber, sind dann vom Auftragnehmer als Vertragspartner erforderliche Veranlassungen zur Mängelbeseitigung zu treffen. Die dafür anfallenden Leistungen sind durch den Auftragnehmer zu seinen Lasten auszuführen. Zur Mängelbeseitigung ist dem Auftragnehmer eine angemessene Frist – mit ausreichender Zeit zur Mängelbeseitigung – vorzugeben.
Handelt es sich um öffentliche Baumaßnahmen, dann sind auch die Leistungen der erforderlichen Mängelbeseitigung abzunehmen, meistens förmlich. Für Hochbauprojekte gibt das Vergabe- und Vertragshandbuch (VHB Bund 2017) das Formblatt 443 vor – inklusive Hinweisen zur Abnahmepraxis. Diese Vorgaben sind besonders hilfreich, um bei der Abnahme systematisch vorzugehen. Sollte die Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer nicht fristgemäß erfolgen, dann kann:
der Auftraggeber bei einem VOB-Vertrag nach § 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB Teil B die Mängelbeseitigung einem Dritten übertragen und die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen lassen, gewissermaßen als Ersatzvornahme durch einen Dritten oder der Besteller und Verbraucher bei einem Bauvertrag nach BGB gemäß § 637 Abs. 1 BGB den Mangel selbst – im Sinne einer Selbstvornahme – beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn nicht der Auftragnehmer die Nacherfüllung zu Recht verweigert.
Mängelbeseitigungskosten während der Bauausführung
Mängel während der Bauausführung erfordern bei einem Verschulden durch das Bauunternehmen notwendige Nacharbeiten. Sie sind dann bereits während der Bauausführung durchzuführen. Die anfallenden Kosten sind vom Auftragnehmer als Vertragspartner zu tragen. Sind weitere Nachunternehmer an der Bauausführung tätig, obliegen die Haftung und erforderliche Maßnahmen dem jeweiligen Hauptauftragnehmer. Dem Auftraggeber fällt die Aufgabe zu, die Bauausführung des Auftragnehmers auch während der Bauzeit zu überwachen und festgestellte Mängel unverzüglich anzuzeigen bzw. zu rügen. Zu empfehlen ist hierfür auch die Mängelanzeige. Bei festgestellten Mängeln während der Bauausführung kann der Auftraggeber auch einen Betrag bei der Bezahlung – z. B. zu einer Abschlagsrechnung – zurückbehalten. Dies kann nach § 641 Abs. 3 BGB in Höhe des doppelten Betrags des bewerteten Mangels bis zur Beseitigung des Mangels durch Nacharbeit erfolgen, gewissermaßen als Druckzuschlag. Ein solcher Rückhaltungsbetrag kann bei allen Bauvertragsarten bei Mängelansprüchen als Sicherheit herangezogen werden. Die Vornahme ist aber erst nach Fälligkeit der Abschlagszahlung in Höhe des Druckzuschlags und dann bis zur Beseitigung der Mängel vorzusehen. Nach erfolgter Nacharbeit ist der einbehaltene Druckzuschlag auszuzahlen. Mängelbeseitigungskosten nach der Abnahme
Liegen zur Abnahme der Baumaßnahme und während der Mängelanspruchsfrist angezeigte Mängel vor, dann sind die Kosten für die Mängelbeseitigung vom Auftragnehmer zu tragen. Die Haftung gilt bis zum Ablauf der Mängelanspruchsfrist. „Der Zugang einer Mängelanzeige beim Auftragnehmer sollte ggf. geprüft werden. Das ist umso dringender notwendig, wenn die Anzeige kurz vor Ablauf der Mängelanspruchsfrist erfolgt.“ Das Bauunternehmen als Auftragnehmer ist verpflichtet, bei einem:
VOB-Vertrag nach § 13 Abs. 5 VOB Teil B „alle während der Verjährungsfrist hervortretenden Mängel, die auf vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind, auf seine Kosten zu beseitigen“ oder BGB-Bauvertrag nach § 635 Abs. 2 BGB „die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen“.
Ist die Mängelbeseitigung jedoch für den Auftragnehmer unzumutbar oder mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, kann sie vom Auftragnehmer verweigert werden. In diesem Fall wird der Auftraggeber meistens die Vergütung für die Bauleistung bzw. das Bauwerk nach § 638 Abs. 1 BGB durch Erklärung gegenüber dem Auftragnehmer mindern.
Das Bauunternehmen ist nicht gesetzlich verpflichtet, sich gegen Kosten der Mängelbeseitigung und mögliche Folgeschäden zu versichern.
Mängelbeseitigung bei unklarer Verantwortung
Für das Bauunternehmen kann es durchaus ärgerlich sein, wenn ein Auftraggeber unberechtigte Mängel vorträgt und es wegen dieser Mängel in Anspruch genommen werden soll. Liegt die Verantwortung für den Mangel bei einem Nachunternehmer des Vertragspartners, dann sind vom General- bzw. Hauptauftragnehmer die erforderlichen Veranlassungen zu treffen. Das kann auch der Fall sein, wenn für einen bestimmten Mangel möglicherweise mehrere oder andere bauausführende Unternehmen als Verursacher in Betracht kommen.
„Wurden auch vom Bauherrn selbst weitere bauausführende Gewerke auf der Baustelle vertraglich gebunden, bleibt oft unklar, welcher der beteiligten Unternehmer eigentlich die Verantwortung für den Mangel zu tragen hat. Zu empfehlen ist hierfür eine Ortsbesichtigung mit den beteiligten Unternehmen.“ Möglicher Aufwendungsersatz des Auftragnehmers
In Ausnahmefällen kann das Bauunternehmen als Auftragnehmer auch gegen den Auftraggeber Ansprüche geltend machen, wenn er:
Hierfür wäre es in jedem Fall zweckmäßig, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber mitteilt, wenn er entsprechende Kosten geltend machen wird.
„Ob bei einer unberechtigt geforderten Nacherfüllung eine Pflichtverletzung des Auftraggebers vorliegt, bleibt zu prüfen. Das könnte ggf. der Fall sein, wenn z. B. der Bauunternehmer auf andere, evtl. vom Auftraggeber selbst verschuldete Ursachen verweist und der Auftraggeber dies grundsätzlich ausschließt.“