Baurecht / BGB

Störung der Geschäftsgrundlage bei Bauverträgen

Rechtliche Aussagen im BGB

Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage trifft § 313 im BGB.
Eine Störung liegt nach § 313 Abs. 1 vor, wenn:
  • sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und
  • die Vertragsparteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wäre die Veränderung voraussehbar gewesen.
Infrage käme praktisch jeder Umstand, der nicht Gegenstand im Vertrag, aber von einer Vertragspartei bei Vertragsabschluss vorausgesetzt wurde. Einer Veränderung der Umstände käme auch gleich, wenn sich wesentliche Vorstellungen zur Vertragsgrundlage später als falsch herausstellen.

Folgen bei einer Störung der Geschäftsgrundlage

Bei einer Störung der Geschäftsgrundlage leiten sich nach § 313 Abs. 1 und 3 als mögliche Folgen ab:
  • Verlangen nach Anpassung des Vertrags, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann,
  • Rücktritte vom benachteiligten Vertragsteil, wenn eine Anpassung nicht möglich oder nicht zumutbar ist sowie
  • Recht zur Vertragskündigung bei Dauerschuldverhältnissen.

Regelungen zur gestörten Geschäftsgrundlage bei bestehenden Bauverträgen

In Verbindung mit der Corona-Pandemie und als Folge des Ukraine-Kriegs traten erhebliche Lieferengpässe diverser Baustoffe und teils extreme Preissteigerungen bei speziellen Produktgruppen von Baumaterialien und Betriebsstoffen (in baumaschinenintensiven Gewerken) ein.
Daraufhin erfolgten Erlasse mit spezifischen Regelungen für öffentliche Auftraggeber zu öffentlichen Bauaufträgen:
  • zu „Lieferengpässen und Preissteigerungen wichtiger Baumaterialien als Folge des Ukraine-Kriegs“ vom 25. März 2022 sowie fortführend vom 22. Juni 2022 annähernd gleichlautend zu Hochbaumaßnahmen durch das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und zu Baumaßnahmen des Straßen- und Brückenbaus durch das Bundesministerium für Digitales und Verkehr (BMDV), jeweils geltend verlängert bis 31. Dezember 2022, wobei
  • die Erlasse zu „Lieferengpässen und Stoffpreisänderungen diverser Baustoffe“ vom 21. Mai 2021 in Verbindung mit der Corona-Pandemie zum 22. Juni 2022 aufgehoben wurden, da sie mit den neuen Regelungen zu Lieferengpässen als Folge des Ukraine-Kriegs keine eigenständige Bedeutung mehr haben.
Nach Tz. IV in den Erlassen vom 22. Juni 2022 gelten als bestehende Bauverträge alle Verträge, die bis zu 14 Kalendertage nach Kriegsausbruch, d. h. vor dem 11. März 2022 ohne Vereinbarung einer Stoffpreisgleitklausel submittiert wurden.

Anspruch auf eine Preisanpassung

Wurde bis zum 25. März 2022 ein Zuschlag zu einem Angebot erteilt und damit ein Vertrag zum Bauvorhaben abgeschlossen, sind allgemein die vereinbarten Baupreise bindend. Wird jedoch vom Bauunternehmen als Auftragnehmer eine Störung der Geschäftsgrundlage nachgewiesen, dann könnte ihm ein Rechtsanspruch auf Änderung, Anpassung oder Vertragsaufhebung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB zustehen. Das kann der Fall sein, wenn
  • vorgesehene Materialien nicht zu beschaffen sind oder
  • nur zu weitaus höheren Einkaufspreisen als kalkuliert zu beschaffen sind oder
  • das Bauunternehmen den Bauvertrag nicht abgeschlossen hätte bei Kenntnissen, dass sich in Verbindung mit dem Ukraine-Krieg und den erfolgten Sanktionen unzumutbare Preisentwicklungen und Lieferengpässe einstellen würden.
Dem Bauunternehmen obliegt die Pflicht, dem Auftraggeber mitzuteilen, dass der Bauablauf durch Ausfälle und Erschwernisse in den Lieferketten zu Baumaterialien und sich daraus die Ausführung der Bauleistungen ableitenden gestört wird.

Prüfung zum Einzelfall

In den Erlassen wird vermerkt, dass die gegenwärtigen Ereignisse grundsätzlich geeignet sind, die Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB zu stören. Hierfür ist jedoch der jeweilige Einzelfall hinsichtlich Unzumutbarkeit zu prüfen. Das Bauunternehmen als Auftragnehmer muss eindeutig und umfassend darlegen, dass ein gestörter Bauablauf vorliegt und nicht mehr an den vereinbarten Baupreisen festgehalten werden kann. Allein der Umstand, dass mit höheren Materialpreisen der kalkulierte Gewinn aufgezehrt wird, sollte nicht genügen. Als Voraussetzung muss z. B. auch nicht die Gefahr für eine Insolvenz des Bauunternehmens vorliegen.
Mit den Erlassen wird angesichts des Ausnahmecharakters als Folge des Ukraine-Kriegs keine pauschale Größe als Grenze für eine Zumutbarkeit vorgegeben. Dabei ist auch nicht auf die jeweils einzelne Position im Vertrag, sondern auf die Gesamtbetrachtung des Vertrags abzustellen. Einzubeziehen sind dabei auch ggf. bereits vorliegende oder angekündigte Angebote zu Nachträgen bzw. Nachtragsvereinbarungen.

Möglichkeiten zur Preisanpassung

Sollte nach Prüfung der Umstände zum Einzelfall eine gestörte Geschäftsgrundlage vorliegen, hat das bauausführende Unternehmen Anspruch auf Anpassung der Baupreise. Dafür ist die Höhe der Vertragsanpassung von den Vertragsparteien zum Einzelfall unter Berücksichtigung von Gesichtspunkten der Zumutbarkeit festzusetzen, beispielsweise durch
  • Vereinbarung einer Stoffpreisgleitklausel zu abzuschließenden Verträgen und auch noch nachträglich zu bereits bestehenden Bauverträgen nach o. a. Erlassen, beispielsweise zu öffentlichen Bauaufträgen nach den Regelungen mit Formularen bzw. Vordrucken in den Vergabehandbüchern (VHB-Bund und HVA B-StB), wobei dabei vom Bauunternehmen allgemein ein Selbstbehalt von 10 % zu tragen ist,
  • eine Teilung der anfallenden Mehrkosten zwischen den Bauvertragspartnern als angemessenen Ausgleich.
In den ministeriellen Erlassen vom 25. März 2022 für öffentliche Bauaufträge in Verbindung mit dem Ukraine-Krieg wird unter Tz. IV.2 angeführt, dass „eine Übernahme von mehr als der Hälfte der Mehrkosten jedenfalls regelmäßig unangemessen sein“ wird. Grundlage der Anpassung sind nur die reinen Materialpreise. Zuschläge für Gemeinkosten  (Baustellengemeinkosten und Allgemeine Geschäftskosten) sowie für Wagnis und Gewinn (W&G) bleiben unberücksichtigt.

Rücktritt vom Vertrag

Sollte die Zumutbarkeit durch eine Preisanpassung nicht wiederhergestellt werden können, steht dann nach Verweis in den Erlassen dem jeweiligen Unternehmen bei öffentlichen Bauaufträgen nach § 313 Abs. 3 BGB ein Rücktrittsrecht vom Vertrag bzw. ein Sonderkündigungsrecht zu, wobei jedoch das Risiko einer ggf. unberechtigten Kündigung das Unternehmen zu tragen hat.
Ergänzend sei zu mit dem Ukraine-Krieg einhergehende Unwägbarkeiten zur Auslegung auf die „Hinweise zum Umgang mit Preissteigerungen in der öffentlichen Auftragsvergabe (Liefer- und Dienstleistungen) vor dem Hintergrund des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine“ des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz vom 24. Juni 2022 verwiesen.
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