Ein Baustillstand verursacht häufig erhebliche Kosten. Beide Parteien können den Bauvertrag unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – etwa nach § 6 Abs. 7 VOB Teil B, wenn die Unterbrechung länger als drei Monate dauert. Anschließend sind Abrechnung und mögliche Schadensersatzansprüche zu klären.
Die Bauausführung läuft nicht immer wie geplant. Für manche Handwerker bedeutet ein Stillstand auf der Baustelle hohe Kosten und Planungsunsicherheit. Auch für den Auftraggeber ist eine Störung im Bauablauf mit erheblichen Kosten und schwer kalkulierbaren Auswirkungen verbunden.
Auftraggeber und Auftragnehmer müssen sich dann die Frage stellen, ob sie noch an dem Vertrag festhalten wollen und können oder stattdessen den Vertrag kündigen. Die monetären Auswirkungen hängen zum Teil auch davon ab, welche Kündigungsvorschrift erfüllt ist. Unter Umständen ist auch eine neue Kalkulation für die ausgeführten Teilleistungen und die Darlegung von Schadensersatzforderungen und Entschädigungen erforderlich. Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a Abs. 1 BGB
Die Möglichkeit zur Kündigung aus wichtigem Grund ist in § 648a Abs. 1 BGB normiert, wonach beide Parteien ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen können. Voraussetzung ist, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn also dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann. Wann ein solcher wichtiger Grund vorliegt, hängt vom Einzelfall ab.
Nach § 648 Abs. 3 BGB gelten aber § 314 Abs. 2 und Abs. 3 BGB entsprechend. Das bedeutet, dass vor der Kündigung grundsätzlich zuerst eine Frist zur Abhilfe gesetzt worden sein muss. Die Fristsetzung wäre nur unter den in § 323 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB bestimmten Voraussetzungen entbehrlich, also beispielsweise, wenn die andere Partei die Leistung bzw. Mitwirkungspflicht ernsthaft und endgültig verweigert.
Wie lange eine Unterbrechung andauern muss, damit diese einen wichtigen Grund darstellt, der zur fristlosen Kündigung berechtigt, ist nicht konkret bestimmt. Hierbei sind alle Umstände zu berücksichtigen, beispielsweise ob konkrete Termine vereinbart wurden, welche Ausführungsdauer geplant war, welche Nachteile der jeweiligen Partei entstehen und ob eine Partei für den Stillstand allein verantwortlich ist.
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Kündigung wegen Unterbrechung länger als 3 Monate
Wenn dagegen die VOB Teil B vereinbart wurde und die Unterbrechung der Bauausführung länger als drei Monate andauert, dann können sowohl der Auftraggeber als auch der Unternehmer (Auftragnehmer) den Vertrag ohne weitere Voraussetzungen schriftlich kündigen. Nach dem Wortlaut müsste zunächst der Zeitraum von drei Monaten abgewartet werden, bis die Kündigung erklärt werden kann.
In der Rechtsprechung wird die VOB-B-Klausel jedoch dahingehend ausgelegt, dass auch schon vor Ablauf von drei Monaten die Kündigung erklärt werden kann, wenn mit Sicherheit feststeht, dass die Unterbrechung länger als drei Monate andauern wird (vgl. BGH, Urteil vom 13.05.2004, Az. VII ZR 363 / 02). Das Kündigungsrecht setzt auch nicht voraus, dass mit den Arbeiten bereits begonnen worden ist.
Es reicht auch aus, dass sich der vertraglich vorgesehene Beginn um mehr als drei Monate hinausschiebt (vgl. u. a. OLG Frankfurt, Urteil vom 28.04.2017, Az. 29 U 166 / 16). Es ist auch unerheblich, aus wessen Risikobereich die Ursache für die Unterbrechung der Bauausführung herrührt oder wer diese zu vertreten hat, sofern ein Festhalten an dem Vertrag nicht zumutbar ist.
Weitere Kündigungsmöglichkeiten bei Unterbrechung
Der Unternehmer (Auftragnehmer) kann nach §§ 643 und 642 BGB und im Falle der Geltung der VOB Teil B auch nach § 9 Abs. 1 VOB Teil B den Vertrag kündigen, wenn der Auftraggeber eine notwendige Mitwirkungshandlung unterlässt und die Frist zur Nachholung dieser Handlung fruchtlos verstrichen ist.
In §§ 3 und 4 VOB Teil B werden einige Mitwirkungspflichten benannt. Insbesondere der durch die Mitwirkungspflicht ausgelöste Annahmeverzug des Auftraggebers entsteht dadurch, dass erforderliche Ausführungsunterlagen nicht übergeben werden oder Vorleistungen anderer Unternehmer oder planerische Vorleistungen nicht erbracht werden, ohne die der Auftragnehmer seine Leistungen nicht mangelfrei ausführen kann.
Selbstverständlich hat auch der Auftraggeber ohne besondere Voraussetzungen die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung gemäß § 648 BGB und gemäß § 8 Abs. 1 VOB Teil B, wenn die VOB Teil B vereinbart wurde. Der Verzug hinsichtlich Einzel- oder Zwischenfristen ist von dieser Klausel nicht umfasst. Wenn also die Verzögerung der Bauausführung allein vom Auftragnehmer zu vertreten ist, dann kann der Vertrag schon nach einer vergleichsweise sehr kurzen Zeit beendet werden.
Zudem kann der Auftraggeber einen Vertrag auch gemäß § 8 Abs. 3 in Verbindung mit § 5 Abs. 4 VOB Teil B unter den dort genannten Voraussetzungen kündigen. Hierzu ist erforderlich, dass der Auftragnehmer den Beginn der Ausführung verzögert, dieser mit der Vollendung in Verzug gerät oder wenn Arbeitskräfte, Geräte, Gerüste, Stoffe oder Bauteile so unzureichend sind, dass die Ausführungsfristen offenbar nicht eingehalten werden können und er auf Verlangen des Auftraggebers keine Abhilfe schafft. Rechtsfolgen der Kündigung
Sämtliche Kündigungen wirken ex nunc, also für die Zukunft. Soweit Teilleistungen ausgeführt wurden, sollten diese abgenommen und vergütet werden. Im Übrigen entfällt die Vergütungspflicht für nicht erbrachte Leistungen bei vorbenannten, außerordentlichen Kündigungstatbeständen.
Wenn aber die Mindermengen zu einer Änderung der Kalkulation führen, kann dies durch Aufschläge auszugleichen sein. Die Vergütungspflicht für bereits erbrachte Leistungen entfällt nur dann, wenn das (Teil-)Werk für den Auftraggeber wertlos ist, weil es für ihn nicht brauchbar oder seine Verwertung ihm nicht zumutbar wäre.
Beim Pauschalpreisvertrag ist für die Abrechnung der Wert der erbrachten Leistung ins Verhältnis zum Wert der Gesamtleistung zu setzen. Dieses Verhältnis, bezogen auf die Gesamtvergütung, ergibt die anteilige Vergütung für die bereits erbrachte Leistung. Hierbei ist es wichtig, dass die Kalkulation des Pauschalpreises nachvollzogen werden kann.
Der Leistungsstand ist von beiden Vertragsparteien grundsätzlich gemeinsam festzustellen, § 648a Abs. 4 BGB. Hierbei handelt es sich um keine Abnahme, sondern lediglich um eine quantitative Feststellung des Ist-Zustands. Es ist jedoch sinnvoll, auch eine Abnahme durchzuführen, um Streit über etwaige Mängelrechte zu vermeiden.
Wenn im Falle der Kündigung nach § 648a BGB der Kündigungsempfänger den Kündigungsgrund durch eine Pflichtverletzung allein zu vertreten hat, dann kommt auch ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB in Betracht. Dies kann beispielsweise für den Auftragnehmer der entgangene Gewinn sein oder für den Auftraggeber zusätzliche Kosten für den Ersatzauftrag, Mehrkosten bei anderen Gewerken oder Einbußen wegen verspäteter Fertigstellung. Ebenso kommt ein Entschädigungsanspruch des Auftragnehmers nach § 642 BGB in Betracht.
Im Falle der Kündigung nach § 6 Abs. 7 VOB Teil B sind die ausgeführten Leistungen nach den Vertragspreisen abzurechnen und außerdem die Kosten zu vergüten, die dem Auftragnehmer bereits entstanden sind und in den Vertragspreisen des nicht ausgeführten Teils der Leistung enthalten sind (vgl. § 6 Abs. 5 VOB Teil B).
Zudem kann nach § 6 Abs. 7 VOB Teil B in Verbindung mit § 6 Abs. 6 VOB Teil B derjenige einen Schadensersatz oder eine Entschädigung von demjenigen verlangen, der die hindernden Umstände zu vertreten hat. Allerdings wird der Anspruch auf den entgangenen Gewinn insoweit eingeschränkt, dass Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit für den hindernden Umstand vorliegen (und nachgewiesen) werden müssen.
Im Falle der Kündigung nach § 9 Abs. 1 VOB Teil B ergeben sich keine wesentlichen Besonderheiten. § 9 Abs. 3 VOB Teil B sieht vor, dass die bisherigen Leistungen nach den Vertragspreisen abzurechnen sind und der Auftragnehmer außerdem den Anspruch auf angemessene Entschädigung nach § 642 BGB und gegebenenfalls etwaige weitergehende Ansprüche, wie Schadensersatz, geltend machen kann.
Erfolgt die Kündigung nach § 8 Abs. 3 in Verbindung mit § 5 Abs. 4 VOB Teil B, kann der Auftraggeber grundsätzlich sämtliche Schäden ersetzt verlangen, insbesondere die angemessenen Mehrkosten der Fertigstellung bei unverändertem Leistungsumfang durch einen Dritten und die Kosten der Mängelbeseitigung. Für die bezifferbaren Mehrkosten kann auch ein Anspruch auf eine Vorschusszahlung entsprechend § 13 Abs. 5 VOB Teil B bestehen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.11.2008, Az. I-22 U 69 / 08; BGH, Urteil vom 20.04.1989, Az. VII ZR 80 / 88).
Der Auftraggeber kann zudem auf die weitere Ausführung der Leistung insgesamt verzichten und Schadensersatz wegen Nichterfüllung des ganzen Vertrages verlangen, wenn er an der Ausführung aus den Gründen, die zur Kündigung geführt haben, kein Interesse mehr hat (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 VOB Teil B).