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Baurecht / BGB

Sicherungshypothek des Bauunternehmers

Sicherungshypothek des Bauunternehmers
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Für ab dem 1. Januar 2018 abgeschlossene Bauverträge kann der Bauunternehmer nach § 650e im BGB (vorher nach § 648) für seine Forderungen aus einem Bauvertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers bzw. Auftraggebers verlangen.
Als Voraussetzungen gelten, dass:
  • Bauleistungen bereits erbracht wurden,
  • nur der Bauunternehmer Anspruchsberechtigter ist und
  • die Zahlungen vom Besteller verzögert werden oder ausbleiben.
Ist die Baumaßnahme noch nicht vollendet, so kann die Sicherungshypothek auch für einen Teil, der dem Anteil der geleisteten Arbeit bzw. Bauleistung als Vergütung entspricht, eingeräumt werden. Weiterhin können die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangt werden.
Diese BGB-Bestimmung lässt sich auch bei VOB-Verträgen heranziehen. Keine Anwendung ist jedoch nach § 650u Abs. 2 im BGB für Bauträgerverträge für Abschluss ab 2018 vorgesehen, weil der Bauträger nicht auf dem Grundstück des Bestellers baut.
Die Regelungen zur Sicherungshypothek sind nach § 650q Abs. 1 BGB auch für eine Sicherung des Honoraranspruchs eines Architekten und Fachingenieurs für Planungsleistungen im Architekten- und Ingenieurvertrag anwendbar.
Hat der Bauunternehmer für seinen Vergütungsanspruch eine Sicherheit in Form einer Bauhandwerkersicherung nach § 650f Abs. 1 oder 2 im BGB (ab 2018, vorher § 648a) erlangt, dann ist der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek ausgeschlossen. Der Auftragnehmer kann dem Bauunternehmer aber eine Sicherungshypothek anstelle einer Form der Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB stellen. Zu prüfen bliebe jedoch, ob beispielsweise dann die Sicherungshypothek überhaupt für die Sicherheit ausreichend ist.
In einem Urteil des OLG Dresden vom 11. November 2020 (Az.: 1 und 722/20) wurde ausgeführt, dass „die Bestellung einer Sicherungshypothek „an rangbereiter Stelle“ kein ausreichendes Sicherungsmittel ist, wenn vorrangige Belastungen eine Absicherung ausschließen“. Die Sicherungshypothek kann als eine taugliche Art und Form als Bauhandwerkersicherung nur angesehen werden, wenn sie am Grundstückswert und Rang „mündelsicher“ zu messen ist. Eine Sicherheit darf nicht durch vorrangige Belastungen, z. B. durch Grundpfandrechte ausgeschlossen sein.
Die Sicherungshypothek ist der Art nach ein Grundpfandrecht, das für den Eigentümer des Grundstücks gegenüber einer Hypothek günstiger ist. Sie ist eine reine Buchhypothek und muss im Grundbuch auch ausdrücklich als "Sicherungshypothek" bezeichnet und eingetragen werden. Liegt ein Vollstreckungstitel gegenüber dem Schuldner vor, kann der Bauunternehmer als Gläubiger eine Sicherungshypothek auch gegen den Willen des Eigentümers des Grundstücks in das Grundbuch eintragen lassen. Voraussetzung bleibt jedoch, dass der Besteller der Baumaßnahme, z. B. des Bauwerks noch Eigentümer des Grundstücks ist und noch kein Weiterverkauf erfolgte.
Bauprofessor-Redaktion
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25.10.2021
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