Die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB (zuvor § 648a) schützt Bauunternehmer vor Zahlungsausfällen durch Sicherheiten für ihre Vergütung.
Grundlagen der Bauhandwerkersicherung
Der Bauunternehmer kann vom Besteller für auszuführende Bauleistungen eines Bauvorhabens eine Sicherheit für die Vergütung verlangen. Sie ist nach § 650f Abs. 2 BGB zu leisten durch: - eine Garantie oder
- sonstiges Zahlungsversprechen eines befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers.
Formen der Bauhandwerkersicherung
Für die Bauhandwerkersicherung kommen insbesondere folgende Varianten infrage:
- Bankbürgschaften (Vertragserfüllungs- oder Zahlungsbürgschaften),
- Auszahlungsgarantie einer Bank oder eines Kreditversicherers,
- Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren,
- Verpfändung von Forderungen (z. B. Staatspapiere) oder beweglichen Sachen bzw.
- Einräumung einer Sicherungshypothek am Baugrundstück.
Der Bauherr als Besteller kann grundsätzlich zwischen verschiedenen geeigneten und vor allem „tauglichen“ Sicherheiten wählen (§§ 262, 235 BGB). Wird dem Bauunternehmer jedoch bereits eine Sicherheit gestellt, etwa in Form einer Bankbürgschaft, entfällt sein Anspruch auf eine zusätzliche Sicherungshypothek des Bauunternehmers nach § 650e BGB. Wann kommt es zur Auszahlung der Sicherheit?
Bedingungen für Auszahlung:
Das Kreditinstitut oder der Kreditversicherer darf Zahlungen an den Unternehmer nur
durch vorläufig vollstreckbares Urteil zur Zahlung der Vergütung verurteilt worden ist und
Vorbehalt bei der Sicherheit:
Die Sicherheit kann nach § 650f Abs. 1 BGB mit einem Vorbehalt versehen werden. Das bedeutet: Der Sicherungsgeber (z. B. eine Bank) kann sich das Recht vorbehalten, seine Zusage zu widerrufen, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Bestellers wesentlich verschlechtern.
Anforderungen an den Bauherrn:
Die Institution, die die Sicherheit stellt (oft ein Kreditinstitut), verlangt in der Praxis häufig zusätzliche Nachweise vom Bauherrn, insbesondere zur finanziellen Leistungsfähigkeit.
Typische Warnsignale sind:
- negative Wirtschafts- und Bankauskünfte über die Bonität des Bauherrn oder
- verspätete oder ungerechtfertigt gekürzte Abschlagszahlungen.
Die Bauhandwerkersicherung erfolgt durch z. B. Bürgschaft, Garantie, Hinterlegung, Verpfändung oder Hypothek.
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Rückgabe der Sicherheit
Das Gesetz regelt nicht, wann eine Sicherheit zurückzugeben ist. Daher empfiehlt es sich, vertraglich eine klare Regelung zu treffen, z. B. einen festen Zeitpunkt.
„Zweckmäßig ist es, z. B. in einer Bürgschaft eine Rückgaberegelung bzw. einen Termin festzulegen. Der Zeitpunkt der Rückgabe ist spätestens dann gegeben, wenn das Vorleistungsrisiko beseitigt und/oder die Vergütung in vollem Umfang geleistet wurde.“ Bei Übergabe der Sicherheit sollte der Bauherr auch weitere Punkte klären, etwa:
- Übernahme der Kosten für die Sicherheit oder
- mögliche zusätzliche Sicherheiten.
Hierfür können vorbereitete Musterbriefe als Grundlage genutzt werden. Höhe und Nachweis des Sicherungsanspruchs
Die Höhe des Vergütungsanspruchs leitet sich aus der Vertragssumme für die jeweilige Baumaßnahme ab. Der Bauunternehmer muss diesen Anspruch nachvollziehbar und schlüssig darlegen. Der Anspruch besteht auch dann, wenn:
- der Bauherr weiterhin die Vertragserfüllung verlangen kann oder
- die Bauleistung bereits abgenommen wurde.
Zum Sicherungsanspruch zählen zusätzlich:
- noch nicht gezahlte Vergütungen (z. B. aus Zusatzaufträgen) und
- Nebenforderungen.
Nebenforderungen können § 650f Abs. 1 BGB pauschal mit 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs angesetzt werden. Dies gilt auch für Ansprüche, die an die Stelle der ursprünglichen Vergütung treten.
Mögliche Gegenansprüche des Bauherrn (z. B. zur Aufrechnung) werden zunächst nicht berücksichtigt. Das gilt allerdings nicht, wenn solche Ansprüche unstreitig oder bereits rechtskräftig festgestellt sind.
„Der Bauunternehmer ist auch dann berechtigt, Sicherung in Höhe der Vertragssumme zu verlangen, wenn er mit dem Bauherrn Raten- oder Abschlagszahlungen vereinbart hat.“ Kosten der Bauhandwerkersicherung
Die Kosten für die Stellung der Sicherheit trägt grundsätzlich der Bauunternehmer als Auftragnehmer. Er muss diese jedoch dem Bauherrn bis zu maximal 2 % pro Jahr erstatten. Dies gilt jedoch nicht nach § 650f Abs. 3 BGB, wenn: Die Kosten gelten als angemessen, wenn sie dem Bauunternehmer die Möglichkeit geben, seine Vergütungsansprüche abzusichern. Zudem können diese Kosten bereits bei der Kalkulation der Angebotspreise berücksichtigt werden. Frist zur Sicherung der Vergütung setzen
Leistet der Besteller auf Verlangen des Bauunternehmers keine Sicherheit, kann der Bauunternehmer eine angemessene Frist setzen. Nach der Rechtsprechung gilt in der Regel eine Frist von bis zu zwei Wochen als angemessen. Dabei kommt es auch auf die Umstände des Einzelfalls an, etwa: - wie schnell eine Sicherheit bei Bank oder Kreditinstitut beschafft werden kann,
- ob die Rechtslage kompliziert ist oder
- ob eine anwaltliche Beratung erforderlich ist.
Verstreicht die Frist erfolglos, kann der Bauunternehmer nach § 650f Abs. 5 BGB die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen.
„Die Pflicht für eine nochmalige Nachfrist besteht nicht. Auch eine vorherige Androhung der Leistungsverweigerung oder Vertragskündigung bei fehlender Sicherung ist nicht mehr erforderlich. Es bleibt aber dem Bauunternehmer weiterhin überlassen, ggf. eine Nachfristsetzung vorzunehmen und nach erfolglosem Verstreichen der Nachfrist die Leistungsverweigerung anzudrohen.“ Nach der Rechtsprechung des BGH (6. März 2014 (Az.: VII ZR 349/12) kann der Bauunternehmer auch nach einer Kündigung weiterhin Sicherheit für seine Vergütung verlangen, wenn er seinen Anspruch schlüssig darlegt. Sofern die Vertragsparteien einen Detailpauschalvertrag auf Grundlage von Einheitspreisen (EP) vereinbart haben, kann der Bauunternehmer seine erbrachten Leistungen auch schlüssig nach EP einbeziehen und abrechnen. Es reicht aber nicht aus, ausschließlich auf die vertraglich vereinbarte und noch nicht bezahlte Vergütung abzustellen. Erforderlich ist: - eine nachvollziehbare Schlussrechnung unter
- Berücksichtigung ersparter Aufwendungen.
Auch wenn über die Rechnung Streit besteht, kann der Bauunternehmer dennoch Sicherheit verlangen, sofern seine Forderung schlüssig dargelegt ist.
Wird der Bauvertrag beendet, kann der Bauunternehmer die Vergütung für die bereits erbrachten Leistungen verlangen. Dabei muss er sich jedoch anrechnen lassen: - ersparte Aufwendungen oder
- anderweitigen Erwerb oder böswillig nicht erzielten Erwerb.
Anspruch auf Ersatzvergütung bei Kündigung
Wird ein Bauvertrag gekündigt, sind häufig noch nicht alle vertraglichen Leistungen erbracht. Der Bauunternehmer kann in diesem Fall Ersatz für den entstandenen Schaden verlangen, der dadurch entsteht, dass er auf die Gültigkeit des Vertrags und die vollständige Leistung vertraut hat.
Nach § 650f Abs. 5 BGB gilt grundsätzlich die Vermutung: Der Schaden beträgt 5 % der vereinbarten Vergütung für den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung. Die Vermutung gilt jedoch nicht, wenn die Bauhandwerkersicherung für den Auftraggeber nicht anwendbar ist, z. B.: In diesen Fällen müssen Schadensersatzansprüche gesondert geprüft werden.
Verjährung des Anspruchs auf Bauhandwerkersicherung
Für Ansprüche auf Bauhandwerkersicherung gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Diese beginnt taggenau mit dem Verlangen des Bauunternehmers nach Sicherung. Darüber hat der BGH mit Urteil vom 21. November 2024 (Az.: VII ZR 245/23) entschieden. Das erhöht die Rechtssicherheit für den Bauunternehmer und schützt ihn vor dem Verlust von Ansprüchen. „Der Bauunternehmer sollte den genauen Tag des Sicherungsverlangens dokumentieren und kontrollieren, ob eine eventuelle Klage vor Ablauf der Verjährung eingeleitet werden muss.“
In der Praxis wird Sicherheit häufig nur für Teilbeträge verlangt, z. B. für eine nicht bezahlte erste Abschlagsrechnung. In diesem Fall beginnt die Verjährungsfrist nur für den jeweils angeforderten Teilbetrag.