Versicherung

Baufertigstellungsversicherung

von Frank Hartung
Ein Hausbau kostet viel Geld. Die Errichtung eines Eigenheims bedeutet für viele eine der größten Investitionen des Lebens. Die Zeit der Hausplanung und Suche nach der geeigneten Finanzierung ist aufregend und anstrengend. Schließlich soll das Haus allen Ansprüchen entsprechen und gleichzeitig noch bezahlbar bleiben.
Baufertigstellungsversicherung
Bild: © f:data GmbH
Einen entscheidenden Einfluss hierauf hat naturgemäß auch das Bauunternehmen, das aus verschiedenen Gründen mit besonderer Sorgfalt ausgewählt werden sollte. Hier spielt auch die wirtschaftliche Situation der Baufirma eine wichtige Rolle, auf die der Bauherr selbst jedoch keinen Einfluss hat. Denn geht das beauftragte Bauunternehmen zum Beispiel in Insolvenz, wird es für die Bauherren schwierig. Einen dadurch entstandenen finanziellen Schaden durchzusetzen ist nicht immer gänzlich möglich. Durch eine Baufertigstellungsversicherung kann jedoch die Fertigstellung des Bauauftrages auch für diese Fälle abgesichert werden. Die Versicherung stellt eine Bürgschaft für den Fall dar, dass die Baufirma in Insolvenz geht oder aus anderen Gründen zahlungsunfähig ist.
Der Abschluss einer Baufertigstellungsversicherung wird regelmäßig vom Bauunternehmen übernommen. Die Kosten für die Versicherung werden dann in den Kauf- oder Baupreis mit eingerechnet. Nicht selten wird der Abschluss einer Baufertigstellungsversicherung auch von Banken und Bausparkassen zur Auflage bei Vergabe einer Baufinanzierung gemacht.

Sinn und Zweck der Baufertigstellungsversicherung

Wer einen Neubau in Auftrag gibt, der erwartet vom beauftragten Bauunternehmen auch, dass der Bau innerhalb des vertraglich vereinbarten Zeitraums fertiggestellt wird. Da die bereits zu zahlenden Zinsen für die Baufinanzierung auch dann geleistet werden müssen, wenn es auf der Baustelle zu einem Stillstand kommt, kostet jeder Tag ohne Baufortschritt bares Geld. Bei einer Pfändung oder Insolvenz der Baufirma gerät der Hausbau ins Stocken oder kommt ganz zum Erliegen. In diesen Fällen springt die Baufertigstellungsversicherung ein, die in der Regel 20 % der kompletten Bausumme abdeckt. Diese 20 % reichen gewöhnlich für den Ausgleich der entstandenen Schäden aus, da Bauunternehmen je nach Baufortschritt bezahlt werden.
Gerät der Hausbau ins Stocken, weil die Baufirma insolvent ist, greift die Baufertigstellungsversicherung.
Gerät der Hausbau ins Stocken, weil die Baufirma insolvent ist, greift die Baufertigstellungsversicherung.
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Normalerweise ist der Versicherungsnehmer der Baufertigstellungsversicherung die Baufirma. In dem Fall einer Insolvenz hat der Bauherr jedoch die Möglichkeit, den ihm entstandenen Schaden unmittelbar bei der Versicherung geltend zu machen. Diese gleicht den finanziellen Mehraufwand aus, der beispielsweise dadurch entstanden ist, weil ein neues Bauunternehmen mit der Fertigstellung des schon fortgeschrittenen Neubaus beauftragt werden musste. Die Fertigstellung eines bereits begonnenen Neubaus ist häufig teurer, da das neu zu beauftragende Unternehmen flexibel, unter Zeitdruck und ohne Ausschreibung die Arbeiten beenden muss.

Bürgschaftsvarianten bei Baufertigstellungsversicherungen

Versicherungsgesellschaften bieten Baufertigstellungsversicherungen in drei Varianten an - mit Ausführungsbürgschaft, Gewährleistungsbürgschaft oder Vertragserfüllungsbürgschaft.
Ein Vertrag mit einer Ausführungsbürgschaft sichert gegen die Insolvenz und Zahlungsunfähigkeit der Baufirma während der gesamten Bauzeit ab. Bei der Gewährleistungsbürgschaft wird hingegen ein Schutz gegen Baumängel auch nach der Bauphase in der Regel innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren sichergestellt. Verträge mit Vertragserfüllungsbürgschaft kombinieren den Schutz aus Ausführungs- und Gewährleistungsbürgschaft.
Die Leistungen einer Baufertigstellungsversicherung können in ihrem Umfang vertraglich vereinbart werden. Die einfache Fertigstellungsversicherung in der Variante mit einer Ausführungsbürgschaft deckt im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens die Kosten bis zur Beendigung der Bauarbeiten ab. Bei der durchschnittlichen Deckungssumme von 20 % der Brutto-Baukosten kann davon ausgegangen werden, dass diese eine klassische Bankbürgschaft übersteigt.
Bei einer Mängelrüge nach Fertigstellung des Neubaus haben Bauherren nur dann einen Anspruch auf Ausgleich, wenn die Baufertigstellungsversicherung mit einer Gewährleistungsbürgschaft kombiniert wurde. Die Gewährleistungsbürgschaft tritt dann in die Schadensregulierung ein, wenn das Bauunternehmen selbst über keine finanziellen Mittel verfügt, um die Baumängel zu beseitigen. Am Tag der Abnahme des Bauwerks durch den Bauherren beginnt die damit verknüpfte Gewährleistungsfrist von fünf Jahren.
Eine finanzielle Absicherung für die Zeit der Bauphase bis zum Abschluss der Arbeiten bietet die Versicherung mit Vertragserfüllungsbürgschaft. Hier werden in der Regel 10 % der Baukosten als Deckungssumme vereinbart.

Worauf Bauherren bei der Baufertigstellungsversicherung achten sollten

Zunächst ist schon das Angebot oder Vorhandensein einer Baufertigstellungsversicherung ein gutes Zeichen dafür, dass man es mit einem seriösen Bauunternehmen zu tun hat. Baufertigstellungsversicherungen sollten als entscheidendes Kriterium herangezogen werden, um vor Auftragsvergabe eine Baufirma auszuwählen. Die Versicherungspolicen sagen viel über die Zuverlässigkeit eines Bauunternehmens aus, da die Versicherungsgesellschaften solche erst nach einer eingehenden Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse anbieten. Sollten sich Anzeichen ergeben, dass die jeweilige Baufirma in Zahlungsschwierigkeiten ist, würde das Unternehmen erst gar keine Baufertigstellungsversicherung erhalten.
Die Vorlage einer Baufertigstellungsversicherung spricht für eine solide Lage der jeweiligen Baufirma. Dies schließt jedoch niemals ganz das Risiko aus, dass die Firma während der Bauzeit vielleicht doch in Insolvenz gehen muss. Dennoch steigern die Versicherungsdokumente das Vertrauen in das Bauunternehmen. Erfüllt ein Bauunternehmen die Bedingungen für eine Baufertigstellungsversicherung nicht, sollten Bauherren die Referenzen des Unternehmens besonders gründlich unter die Lupe nehmen.

Versicherungsbedingungen auch als Bauherr prüfen

Den Versicherungsvertrag selbst schließt im üblichen Fall das Bauunternehmen ab. Auch wenn Bauherren deshalb eher wenig Einfluss auf die Versicherungsbedingungen haben, sollten die Details dennoch gründlich geprüft werden.
Hierbei sollte insbesondere auf Ausschlussklauseln geachtet werden, die bestimmte Versicherungsleistungen betreffen. Ausschlüsse für Baustoff-Mängel oder Defekte von Steuerungsanlagen sind nicht selten. Bauherren sollten in diesen Fällen mit dem Bauunternehmen Rücksprache halten, ob Ergänzungen oder Änderungen im Versicherungsvertrag möglich sind.

Baufertigstellungsversicherung - ja oder nein?

Unabhängig von Größe und Wert eines jeden Bauvorhabens kann jeder Bauherr mit einer Insolvenz seines Baupartners konfrontiert werden. Stillgelegte Neubauten verursachen enorme Kosten. Die Kosten für eine Baufertigstellungsversicherung fangen dieses finanzielle Risiko auf. Die Versicherung empfiehlt sich insbesondere dann, wenn der Bau aus einer Hand erfolgt. Bietet ein Bauunternehmen für das Bauprojekt alle Gewerke an, deckt auch die Baufertigstellungsversicherung im Fall einer Insolvenz alle Mehrkosten ab, die durch Verzögerungen entstehen. Sind mehrere Baufirmen und Gewerke an dem Bau beteiligt, erhalten die anderen Bauunternehmen für nicht verschuldete Ausfallzeiten jedoch keine Entschädigung.
Bei der Versicherungsvariante mit Vertragserfüllungsbürgschaft werden die Vorteile der Ausführungs- und Gewährleistungsbürgschaft kombiniert. Für die Schadensregulierung von zusätzlichen Kosten für die Fortsetzung der Bauarbeiten müssen geschädigte Bauherren lediglich Nachweise erbringen. Gleiches gilt für Gewährleistungsansprüche bei Baumängeln.
Seriöse und wirtschaftlich stabile Bauunternehmen weisen eine eigene Baufertigstellungsversicherung vor und dokumentieren so auf ihre Zuverlässigkeit. Bietet das ausgewählte Bauunternehmen keine Baufertigstellungsversicherung an, können Bauherren auch selbst einen Vertrag abschließen.
Nicht unbedingt notwendig ist ein Vertragsabschluss, wenn das Bauunternehmen anderweitige Sicherheitsleistungen wie Gewährleistungsbankbürgschaften vorweisen kann. Bei einer solchen Bürgschaft erstattet die Bank dem Bauherren bei Nichterfüllung der vertraglich geschuldeten Verpflichtungen das gezahlte Geld zurück. Lehnen Banken Bürgschaften ab, spricht dies für eine mangelnde Liquidität des Bauunternehmens. In diesen Fällen sollte eine genauere Überprüfung von Referenzen und Erfahrungen durch Einsichtnahme in Online-Bautagebücher oder ähnliche Plattformen erfolgen.
Autor:
Frank Hartung
Unabhängiger Bauberater, Baumediator und Inhaber von hausbauberater.de.
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