Baurecht / BGB

Widerrufsrecht zum Verbraucherbauvertrag

Dem Verbraucher steht zum Abschluss eines Verbraucherbauvertrags seit 1. Januar 2018 ebenfalls ein Widerrufsrecht zu, das vorher nur beim Verbrauchervertrag nach § 312 Abs. 2 BGB möglich war und sich nicht auf den Bau eines neuen Gebäudes bezieht. Die neue Vorschrift nach § 650l BGB regelt den Widerruf für alle Formen des Verbraucherbauvertrags unabhängig von der jeweiligen Vertriebsform. Das gilt beispielsweise auch für Verträge, die in den Geschäftsräumen des Bauunternehmers geschlossen werden. Ausgeschlossen bleibt aber ein Widerruf dann, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde, wenngleich dies in der Praxis meistens nicht der Fall ist.
Für den Widerruf ist die zeitliche Begrenzung wie beim Verbrauchervertrag zu beachten. Ein Widerruf kann durch den Verbraucher in der Regel innerhalb von 14 Tagen erfolgen. Besteht keine besondere Absprache der Vertragsparteien, so beginnt die Widerrufsfrist mit dem Tag des Abschluss des Vertrags. Zum Verbraucherbauvertrag ist neu nach § 356e BGB, dass die Widerrufsfrist erst dann zu laufen beginnt, wenn der Bauunternehmer den Verbraucher pflicht- und ordnungsgemäß über dessen Widerrufsrecht belehrt hat.
Die Widerrufsbelehrung zum Verbraucherbauvertrag hat ab 1. Januar 2018 nach den Anforderungen gemäß Artikel 249 § 3 im Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB) zu erfolgen. Benutzt werden kann dafür das als Anlage 10 zu Artikel 249 § 3 im EGBGB vorgegebene Muster, unter dem Link verfügbar. Vorgeschrieben ist die Textform als lesbare und eindeutige Erklärung (z.B. als Brief, Telefax oder E-Mail). Verwirrende Zusätze haben zu unterbleiben.
Hervorzuheben bleibt, dass die Widerrufsbelehrung zum Verbraucherbauvertrag durch den Bauunternehmer rechtzeitig erfolgt, d.h. bereits vor Willenserklärung des Verbrauchers zum Vertrag. Das kann vom Bauunternehmer ggf. bereits in Verbindung mit der Bereitstellung der Baubeschreibung vor dem Vertrag vorgenommen werden.
Erfolgte keine Belehrung oder entsprach die Belehrung nicht den Anforderungen bzw. war fehlerhaft, dann beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen. Ein Widerrruf kann aber nicht unbegrenzt erfolgen. Hierzu bestimmt § 356e BGB, dass das Widerrufsrecht zum Verbraucherbauvertrag spätestens 12 Monate und 14 Tage nach dem Abschluss des Vertrags erlischt. In diesem Zeitraum steht dem Verbraucher das Recht zu, den Verbraucherbauvertrag einseitig zu widerrufen.
Wurden vom Bauunternehmer bereits Bauleistungen nach Vertragsabschluss bis zum Widerruf des Verbrauchers zum Verbraucherbauvertrag erbracht, besteht Anspruch des Bauunternehmers auf Rückgewähr. Die Ausführung weiterer Bauleistungen entfällt danach. Sofern die Rückgewähr ihrer Natur nach auszuschließen wäre - was bei erbrachten Bauleistungen regelmäßig der Fall sein dürfte -, schuldet dann der Verbraucher neu nach § 357d BGB dem Bauunternehmer einen "Wertersatz". Ein solcher Ersatz bliebe auch dann zu berücksichtigen, wenn zwar keine eigentliche Wertmehrung, aber eine erbrachte Bauleistung vorliegt, beispielsweise bei Abbrucharbeiten, speziellen Erdarbeiten, Leistungen für die Baustelleneinrichtung u.a.
Für den Wertersatz ist die "vereinbarte Vergütung" zugrunde zu legen, bei unverhältnismäßiger Höhe ggf. der Marktwert. Bei einem Verbraucherbauvertrag mit Leistungsmengen und dazu kalkulierten Einheitspreisen (EP) dürfte die Berechnung des Vergütungsanspruchs relativ einfach sein. Zu komplizierteren Fällen sollte die Urkalkulation herangezogen werden. Andererseits kann auch der Verbraucher einen Anspruch auf Rückzahlung geltend machen, wenn er dem Bauunternehmer bereits Zahlungen geleistet hat, die den Wert der erbachten Bauleistungen übersteigen.
Zu beachten ist noch, dass dem Verbraucher bei Widerruf keine Mängelrechte bei nicht mängelfrei erbrachten Bauleistungen zustehen. Mängelansprüche fallen bei Ausübung des Widerrufrechts ersatzlos weg.
Das Widerrufsrecht nach § 650l BGB für den Verbraucher findet jedoch keine Anwendung für einen Erwerber vom Bauträger nach § 650u Abs. 2 BGB bei einem Bauträgervertrag.
09.11.2018
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