Verbraucher können Verbraucherbauverträge unter bestimmten Voraussetzungen ohne weitere Begründung widerrufen. Dafür müssen sie allerdings einiges beachten.
Widerrufsrecht zum Verbraucherbauvertrag
Dem Verbraucher (als natürliche Person nach § 13 BGB) steht zum Abschluss eines Verbraucherbauvertrags seit 2018 ebenfalls ein Widerrufsrecht zu, wenn sich der Vertrag auf den Bau eines neuen Gebäudes oder auf erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude bezieht. Er kann den Verbraucherbauvertrag ohne weitere Begründung widerrufen. Die Vorschrift nach § 650l BGB regelt den Widerruf für alle Formen des Verbraucherbauvertrags, unabhängig von der jeweiligen Vertriebsform. Das gilt beispielsweise auch für Verträge, die in den Geschäftsräumen des Bauunternehmers geschlossen werden. Ausgeschlossen bleibt aber ein Widerruf dann, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde, wenngleich dies in der Praxis meistens nicht der Fall ist.
Das Widerrufsrecht nach § 650l BGB für den Verbraucher findet jedoch keine Anwendung für einen Erwerber vom Bauträger nach § 650u Abs. 2 BGB bei einem Bauträgervertrag. Diese Fristen sind zu beachten
Für den Widerruf zum Verbrauchervertrag ist die zeitliche Begrenzung zu beachten. Ein Widerruf kann durch den Verbraucher in der Regel innerhalb von 14 Tagen erfolgen. Besteht keine besondere Absprache der Vertragsparteien, so beginnt die Widerrufsfrist mit dem Tag des Abschlusses des Vertrags.
Zum Verbraucherbauvertrag ist neu nach § 356e BGB, dass die Widerrufsfrist erst dann läuft, wenn der Bauunternehmer den Verbraucher pflicht- und ordnungsgemäß über dessen Widerrufsrecht belehrt hat.
Das Widerrufsrecht zum Verbraucherbauvertrag bietet Verbrauchern Schutz bei Verträgen zum Bau eines neuen Gebäudes oder großen Umbaumaßnahmen.
Bild: © f:data GmbH
Belehrung zum Widerruf durch Bauunternehmer
Die Widerrufsbelehrung zum Verbraucherbauvertrag erfolgt nach den Anforderungen gemäß Artikel 249 § 3 im Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB). Der Bauunternehmer kann und sollte für die Widerrufsbelehrung das in Anlage 10 nach § 3 Abs. 2 im Artikel 249 zum EGBGB vorgesehene ausgefüllt in Textform nutzen. Der Bauunternehmer kann aber auch eine eigene Belehrung formulieren und verwenden. Zu vermeiden sind dabei inhaltliche Fehler. Sie könnten beispielsweise durch verwirrende oder den Sachverhalt ablenkende Zusätze entstehen, die nicht enthalten sein dürfen.
Die Belehrung muss erfolgen:
Die Widerrufsbelehrung muss deutlich gestaltet sein und den Verbraucher auf seine wesentlichen Rechte verweisen. Es muss dauerhaft gespeichert werden können.
Nach Artikel 249 § 3 EGBGB muss eine Widerrufsbelehrung Folgendes enthalten:
einen Hinweis auf das Recht zum Widerruf
einen Hinweis darauf, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf
Namen, ladungsfähige Anschrift und Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, ggf. seine Telefonnummer und E-Mail-Adresse
einen Hinweis auf die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt
einen Hinweis darauf, dass der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz nach § 357d BGB schuldet, wenn die Rückgabe der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist
Hervorzuheben ist, dass die Widerrufsbelehrung zum Verbraucherbauvertrag durch den Bauunternehmer rechtzeitig erfolgt, d. h. bereits vor Willenserklärung des Verbrauchers zum Vertrag. Das kann vom Bauunternehmer ggf. bereits in Verbindung mit der Bereitstellung der Baubeschreibung vor dem Vertrag vorgenommen werden.
Da die Widerrufsbelehrung bereits vor Erklärung des Verbrauchers zum Vertragsabschluss vorliegen muss, kann nach Vertragsabschluss auch keine Änderung mehr zur Widerrufsbelehrung erfolgen und kein Recht des Bauunternehmers auf Nachbelehrung abgeleitet werden.
Folgen einer unterlassenen Belehrung
Erfolgte keine Belehrung oder entsprach sie nicht den Anforderungen bzw. war fehlerhaft, dann beginnt die Widerrufsfrist nicht. Ein Widerruf kann andererseits aber auch nicht unbegrenzt erfolgen. Hierzu bestimmt § 356e BGB, dass das Widerrufsrecht zum Verbraucherbauvertrag spätestens 12 Monate und 14 Tage nach dem Abschluss des Vertrags erlischt. In diesem Zeitraum steht dem Verbraucher das Recht zu, den Verbraucherbauvertrag einseitig zu widerrufen.
Wertersatz bereits ausgeführter Leistungen
Wurden vom Bauunternehmer bereits Bauleistungen nach Abschluss des Verbraucherbauvertrags bis zum Widerruf des Verbrauchers erbracht, besteht Anspruch des Bauunternehmers auf Rückgewähr nach § 357d BGB. Die Ausführung weiterer Bauleistungen entfällt danach. Die Rückgewähr ist vom Verbraucher zügig und ohne Zögern vorzunehmen, wofür eine Frist im BGB nicht vorbestimmt ist. Für erbrachte Bauleistungen ist die Rückgewähr jedoch ihrer Natur nach bei der Bauausführung oftmals nicht möglich und folglich auszuschließen. Dann schuldet der Verbraucher dem Bauunternehmer einen „Wertersatz“. Ein solcher Ersatz kann ggf. auch maßgebend sein, wenn zwar keine eigentliche Wertmehrung, aber eine erbrachte Bauleistung vorliegt, beispielsweise bei Abbrucharbeiten, speziellen Erdarbeiten, Leistungen für die Baustelleneinrichtung u. a. Zu berücksichtigen bliebe dabei, inwieweit der Wertersatz ggf. zu mindern ist bzw. nicht als rückgewährungspflichtig anzusehen wäre. Das kann beispielsweise zutreffen für Baustoffe und Bauteile, die noch nicht in das Gebäude eingebaut wurden oder noch als beigestellte Materialien Eigentum des Verbrauchers sind. Für den Wertersatz ist die „vereinbarte Vergütung“ zugrunde zu legen, wenn der Wertzuwachs nicht messbar ist. Bei einem Verbraucherbauvertrag mit Leistungsmengen und dazu kalkulierten Einheitspreisen (EP) – einschließlich von Anteilen für Gemeinkosten sowie von Wagnis und Gewinn (W & G) – in einem Leistungsverzeichnis (LV) dürfte die Berechnung des Vergütungsanspruchs relativ einfach möglich sein. Bei komplizierteren Fällen sollte auf die Urkalkulation zurückgegriffen werden. Sollte sich ein unverhältnismäßig hoher Wertansatz als Vergütung bzw. ein erhebliches Missverhältnis herausstellen, ist ggf.
Wichtig ist, dass dem Verbraucher bei Widerruf keine Mängelrechte bei nicht mängelfrei erbrachten Bauleistungen zustehen. Mängelansprüche fallen bei Ausübung des Widerrufsrechts ersatzlos weg. Andererseits kann auch der Verbraucher einen Anspruch auf Rückzahlung geltend machen, wenn er dem Bauunternehmer bereits Zahlungen geleistet hat, die den Wert der erbrachten Bauleistungen übersteigen.
Wann verjähren Ansprüche aus dem Widerruf?
Die Ansprüche auf Rückgewähr verjähren nach den allgemeinen Grundsätzen gemäß §§ 195, 199 BGB mit dem Ablauf von drei Jahren zum Ende des Jahres, in dem diese entstanden sind, d. h. mit ausgeübtem Widerruf durch den Verbraucher.