Der Auftragnehmer muss dem Bauherrn als Auftraggeber seine Leistungen mängelfrei übergeben. Das gilt während der Bauausführung, bei der Abnahme und innerhalb der Mängelanspruchsfrist.
Rechtliche Grundlagen für Mängelansprüche
Liegen Mängel zur ausgeführten Bauleistung vor, dann kann der Auftraggeber (öffentlicher Auftraggeber, Besteller oder Verbraucher) einen Anspruch auf mängelfreie Leistung geltend machen.
Mängelansprüche basieren je nach Vertragsart auf:
Bei öffentlichen Bauaufträgen werden ergänzende Anforderungen und Aussagen auch noch in den Vergabe- und Vertragshandbüchern getroffen, so zu: Hochbaumaßnahmen nach VHB-Bund in Richtlinie 400 unter Tz. 11 – Geltendmachen und Durchsetzen von Mängelansprüchen und Baumaßnahmen im Brücken- und Straßenbau nach HVA B-StB im Richtlinientext unter Tz. 2.11 – Mängelansprüche.
Durch allgemeine Geschäfts- und Vertragsbedingungen kann generell nicht ein Verzicht auf Mängelansprüche bestimmt werden.
Wird ein Mangel fristgerecht angezeigt, unterbricht dies die Verjährung, die nach Mängelbeseitigung und Abnahme neu beginnt. Nach Fristablauf ohne offene Mängel sind Ansprüche ausgeschlossen.
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Mängelansprüche des Auftraggebers nach VOB
Bei vorliegenden Mängeln der Bauausführung bedarf es zunächst einer Mängelanzeige bzw. Mängelrüge durch den Auftraggeber.
Sie sollte schriftlich erfolgen bei Mängeln während der:
Bauausführung mit Bezug auf § 4 Abs. 7 VOB Teil B und
„Über den sicheren Zugang einer Mängelanzeige beim Auftragnehmer sollte sich der Auftraggeber vergewissern (z. B. Empfangsbestätigung oder Einschreiben mit Rückschein). Eine Prüfung zur ausgeführten Leistung sei auch noch spätestens zwei bis vier Wochen vor Ablauf der Mängelanspruchsfrist zu empfehlen.“ In der Mängelanzeige sind angefallene Mängel zu benennen und mindestens nach dem Erscheinungsbild zu beschreiben. Von Auftraggebern kann aber nicht verlangt werden, den Mangel fachmännisch exakt und technisch genau darzustellen. Ebenfalls ist es nicht notwendig, die eigentliche Ursache bzw. den aufgetretenen Fehler für den Mangel anzugeben. Mit der Anzeige sollte dem Auftragnehmer aber auch eine angemessene Frist mit Bezug auf § 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB Teil B für die Mängelbeseitigung vorgegeben werden. Als Mängelansprüche kommen in Frage:
Ersatzvornahme und ggf. Kostenvorschuss vor der Abnahme nach § 4 Abs. 7 VOB Teil B, wenn der Mangel trotz Rüge, Fristsetzung mit Kündigungsandrohung und anschließender Kündigungserklärung nicht beseitigt wird. Ersatzvornahme und ggf. Kostenvorschuss nach der Abnahme im Rahmen der Mängelanspruchsfrist nach § 13 Abs. 5 VOB Teil B, wenn der Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt worden ist. Vergütungsminderung nach § 13 Abs. 7 VOB Teil B, wenn die Mängelbeseitigung nicht möglich ist oder nach dem Aufwand unverhältnismäßig hoch oder ggf. unzumutbar ist. Schadenersatz nach § 4 Abs. 7 vor der Abnahme sowie nach § 13 Abs. 7 VOB Teil B nach der Abnahme, wenn der Mangel durch den Auftragnehmer verschuldet wurde. Vereinbarte Zurückstellung von Mängelansprüchen mit einem Abzug als Ausgleich, bei Straßen- und Brückenbaumaßnahmen im HVA B-StB – Ausgabe 2023 im Richtlinientext unter Tz. 2.11.1 angeführt. Sie kann bei vereinbarten Beschaffenheiten wie Druckfestigkeiten, Dicken oder Ebenen, die zur Abnahme nicht erfüllt wurden, im Rahmen einer einzelvertraglichen Vereinbarung vorerst erfolgen. Dafür kann ein Abzug bis 30 % vom Gesamtpreis der jeweiligen Teilleistung als Ausgleich von Mängelansprüchen vorgenommen werden.
Mängelansprüche des Bestellers nach BGB
Liegen dem Bauvertrag die baurechtlichen Regelungen nach BGB zugrunde, dann sind Mängel vom Besteller oder Verbraucher in Form einer Mängelrüge schriftlich anzuzeigen. Auch sollte eine angemessene Frist nach § 637 Abs. 1 BGB zur Nacherfüllung vorgegeben werden. Inhaltlich sind an die Mängelrüge die gleichen Anforderungen zu stellen wie an die Mängelanzeige. Zeigt sich ein Mangel an der Bauleistung bzw. dem Werk, so kann der Besteller oder Verbraucher folgende Ansprüche vom Bauunternehmen verlangen:
Die Kosten für die Mängelbeseitigung hat auf jeden Fall der Auftragnehmer zu tragen, wenn dies der Auftraggeber vor Ablauf der Mängelanspruchsfrist verlangt.
Mögliche Abweisung von Mängelansprüchen
Sollten angezeigte bzw. gerügte Mängel nicht berechtigt sein, kann das Bauunternehmen als Auftragnehmer die Mängelbeseitigung zurückweisen und verweigern. Bei einem VOB-Vertrag kann der Auftragnehmer nach § 13 Abs. 3 in VOB Teil B von der Pflicht zur Mängelbeseitigung befreit sein und daraufhin die Beseitigung ablehnen. Möglich wäre dies, wenn Mängel beispielsweise zurückzuführen sind:
infolge von Anordnungen des Auftraggebers oder von ihm vorgeschriebenen, beigestellten bzw. gelieferten Stoffen und Bauteilen, vom Auftraggeber beauftragten und ausgeführten Vorleistungen eines anderen Unternehmers oder
von Sachbeschädigungen durch Dritte, z. B. andere Unternehmer.
Voraussetzung ist, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber seine vorherigen Gründe schriftlich mittels einer Bedenkenanzeige mitgeteilt hat. Erfolgt keine Anzeige, haftet das Bauunternehmen aus daraus resultierenden Mängeln. Details dazu lesen Sie auch hier: Abweisung von Mängelansprüchen durch Auftragnehmer (mit kostenfreien Musterbriefen). Mängelansprüche des Auftragnehmers gegenüber Lieferanten
Seit der Reform des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 enthält § 439 Abs. 3 BGB eine wichtige Regelung für Bauunternehmen: Wenn ein Bauunternehmen Baustoffe oder Bauteile bei einem Lieferanten kauft und sich später herausstellt, dass diese mangelhaft sind, kann das Unternehmen vom Lieferanten Ersatz der Ein- und Ausbaukosten verlangen – auch ohne Verschulden des Lieferanten. Maßgeblich für die Beurteilung, ob das Unternehmen den Mangel kannte (was den Anspruch ausschließen könnte), ist nicht der Zeitpunkt des Kaufs, sondern der Zeitpunkt des Einbaus. Stellt sich also erst beim Einbau heraus, dass das Material mangelhaft ist, bleibt der Anspruch bestehen. Die Regelung gilt sowohl für den Bauunternehmer als Käufer als auch für den Verbraucher.
Sicherheiten für Mängelansprüche
Ansprüche zu Mängeln nach Abnahme der Baumaßnahme innerhalb der Mängelanspruchsfrist sollten vom Auftragnehmer besichert werden.
Verjährung von Mängelansprüchen
Wurden schriftlich angezeigte Mängel im Rahmen der regulären Mängelanspruchsfristen nicht mängelfrei beseitigt, tritt zunächst eine Unterbrechung der Mängelanspruchsfrist ein. Dann ist die bis zum Eintritt der Unterbrechung bereits abgelaufene Verjährungsfrist ohne Bedeutung. Die Mängelanspruchsfrist beginnt nach der Unterbrechung und Abnahme der Mängelbeseitigungsleistungen wieder neu zu laufen. Sie endet jedoch nicht vor Ablauf der Regelfrist nach VOB / BGB oder einer an ihrer Stelle vereinbarten Frist. Die neue Laufzeit umfasst bei einem VOB-Vertrag nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB Teil B insgesamt zwei Jahre. Der Auftraggeber sollte das Bauunternehmen als Auftragnehmer auf die wieder neu anlaufende Frist für Mängelansprüche hinweisen. Ist die Mängelanspruchsfrist abgelaufen und liegen keine unerledigten Mängelanzeigen mehr vor, können Forderungen danach vom Auftraggeber nicht mehr geltend gemacht werden. In einem solchen Fall kann der Auftragnehmer weitere Nachbesserungen ablehnen. Auf nähere Erläuterungen hierzu sei unter Mängelanspruchsfristen verwiesen. Rückstellung für Mängelansprüche
Das bauausführende Unternehmen kann nach Abnahme des Bauvorhabens für evtl. auftretende und zu beseitigende Mängel in der Mängelanspruchsfrist handels- und steuerrechtlich eine Rückstellung als Gewinnschmälerung im Abnahmejahr bilden. Möglich wäre ein prozentualer Ansatz von der Gesamtbauleistung des Bauvorhabens. Wenn keine Mängel auftreten, wird sich die Rückstellung im Laufe der Mängelanspruchsfrist verringern und am Ende auflösen. Hierzu sei auf den Beitrag Rückstellung für Ansprüche zu Baumängeln verwiesen.