Baurecht / BGB

Abnahme bei BGB-Bauverträgen

Die Vorschriften zur Abnahme eines Werkes bzw. von Bauleistungen wurden mit dem Werk- und Bauvertragsrecht im BGB ab 2018 präzisiert. Wie bisher ist der Auftraggeber (Besteller oder Verbraucher) nach § 640 Abs. 1 BGB verpflichtet, "das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist". Dem Bauunternehmer als Auftragnehmer obliegt die Pflicht, ggf. nachzuweisen, dass die Bauleistung vertragsgemäß ausgeführt wurde und fertiggestellt ist sowie keine wesentlichen Mängel aufweist, d. h. abnahmereif ist. Die Pflicht zur Abgabe einer früheren Fertigstellungsbescheinigung stellte ein kompliziertes Konstrukt dar und wurde bereits ab 2009 ersatzlos im BGB gestrichen.
Der Bauunternehmer sollte den Auftraggeber zur Abnahme auffordern und ihm dafür schriftlich eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Eine Frist zum Abnahmeverlangen wie in der VOB ist jedoch im BGB nicht festgelegt. Dem Bauunternehmer steht es frei, selbst eine angemessene Frist nach Fertigstellung zu bestimmen. Als Richtgröße könnte dafür die Vorgabe in § 12 Abs.5, Nr. 1 in der VOB/B dienen, nach der 12 Werktage (nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung) als angemessen anzusehen sind.
Eine Fristsetzung durch den Bauunternehmer ist vor allem dann von Bedeutung, wenn praktisch eine fiktive Abnahme zur Wirkung kommt. Sie wurde neu in § 640 Abs. 2 BGB geregelt. Danach gilt ein Werk als abgenommen, wenn der Bauunternehmer nach Fertigstellung der Bauleistung:
  • dem Besteller eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und
  • der Besteller innerhalb dieser Frist die Abnahme nicht mit Angabe mindestens eines Mangels
verweigert hat.
Die Fiktion der Abnahme tritt bei ab 2018 abgeschlossenen Bauverträgen nach BGB erst ein, wenn der Besteller innerhalb der Frist:
  • keinen Mangel vorgebracht hat oder
  • sich überhaupt nicht geäußert hat oder
  • die Verweigerung ohne Angabe eines Mangels erklärt.
Erst bei Angabe eines Mangels könnte der Besteller die Wirkung der Fiktion abwehren, so als Abnahmeverweigerung bei BGB-Bauverträgen. Dabei ist zunächst nicht von Bedeutung, ob es sich dabei wirklich um einen wesentlichen Mangel handelt. Dies lässt sich oft erst in der Folge klären.
Dem Besteller obliegt dabei die Aufgabe, den Mangel nach seiner Auffassung zu benennen und dem Bauunternehmen mitzuteilen. Ob und inwieweit überhaupt dann Abnahmereife vorgelegen hat, bleibt erst danach festzustellen. Wegen unwesentlicher Mängel kann nach § 640 Abs. 1 BGB die Abnahme vom Besteller nicht verweigert werden.
Ist eine Abnahme wegen der Beschaffenheit der ausgeführten Leistungen auf Grund wesentlicher Mängel ausgeschlossen, so tritt danach die "Vollendung des Werkes" nach § 646 BGB an die Stelle der Abnahme.
Ist der Besteller ein Verbraucher, ist eine Fiktionswirkung der Abnahme erst möglich, wenn der Verbraucher vom Bauunternehmer mit der Aufforderung zur Abnahme auf die rechtlichen Folgen nach § 640 Abs. 2 BGB einer nicht erklärten oder ohne Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen wurde. Von dieser Vorschrift kann gemäß § 650o BGB nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen oder durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden. Für den Hinweis ist die Textform vorgeschrieben.
Der Bauunternehmer trägt die Gefahr bis zur Abnahme der Bauleistungen. Kommt der Besteller in Abnahmeverzug, so geht die Gefahr nach § 644 Abs. 1 BGB auf ihn über.
Unabhängig vom Zustandekommen einer Abnahme sollte der Bauunternehmer den bestehenden Zustand nach Fertigstellung seiner vertraglichen Leistungen dokumentieren, vor allem auch hinsichtlich des ggf. erforderlichen Nachweises zur Abnahmereife des Werks. Verweigert der Besteller, Verbraucher oder auch der Bauträger die Abnahme unter Angabe von Mängeln, dann hat er auf Verlangen des Bauunternehmers nach § 650g Abs. 1 BGB "an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken". Hierzu wird auf Erläuterungen unter Zustandsfeststellung bei BGB-Verträgen im Falle einer Abnahmeverweigerung durch den Besteller sowie analog auch des Verbrauchers nach Verbraucherbauvertrag verwiesen.
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