Bauvertrag / Werkvertrag

Generalübernehmer (GÜ)

Als Generalübernehmer fungieren oft große Bauunternehmen, die sich u. a. um Bauplanung und Koordinierungsarbeiten kümmern.

Was ist ein Generalübernehmer?

Auf dem Baumarkt ist als Auftragnehmer auch der Generalübernehmer (GÜ) anzutreffen. Seine eigene Leistung umfasst:
  • Teile von Bauplanungs- und Ingenieurleistungen
  • Verwaltungs- und Koordinierungsarbeiten sowie
  • ggf. Finanzierungsverpflichtungen
Der Generalübernehmer selbst führt in der Regel keine Bauleistungen mit gewerblichen Arbeitnehmern aus. Als GÜ fungieren meistens große Bauunternehmen, Gesellschaften für Projektentwicklung und ggf. Immobiliengesellschaften.

So erfolgen Vergabe und Beauftragung

Die Bauleistung einer Baumaßnahme wird vom GÜ voll an bauausführende Unternehmen vergeben und vertraglich gebunden, vorwiegend:
Die Übersicht zeigt die vertraglichen Beziehungen:
Generalübernehmer: vertragliche Beziehungen
Bild: © f:data GmbH
Die Vergabe und Beauftragung von Leistungen nach Art, Umfang und Partnern steht dem GÜ frei. Er wird geeignete Einrichtungen für die Bauplanung mit Architekten bzw. Ingenieurbüros auswählen und die Vergabe zu Bauleistungen vorbereiten. Hierzu wird sich der GÜ mit dem Bauherrn als Auftraggeber abstimmen, besonders im Hinblick auf die Bauzeit und dem Termin der Fertigstellung. Die Beauftragung eines GÜ kann auch für öffentliche Bauaufträge erfolgen.

Vertrags- und preisrechtliche Aspekte

Der Generalübernehmer handelt im eigenen Namen und für eigene Rechnung. Grundlagen für die Bauleistungen liefert meistens eine funktionale Ausschreibung als Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm (LP).
Mit dem Auftraggeber als Bauherr bzw. Besteller trifft er meistens eine Festpreisabsprache und bindet das Bauvorhaben mit einem Pauschalvertrag.
Zur Abfassung der Bauverträge für die Ausführung der Bauleistungen mit einem General- oder Hauptunternehmer und Nachunternehmern können auch die vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) erarbeiteten und aktualisiert herausgegebenen Muster-Vertragsformulare (Stand 2022) zum Schlüsselfertigbau (SF-Bau) herangezogen werden, z. B. diese:
  • FSB 2022-1: Generalunternehmervertrag einschließlich Anlage zu Sorgfaltspflichten für Menschenrechte und Umweltschutz in Liefer- und Leistungsketten
  • FSB 2022-2: Beauftragung Nachunternehmer
  • FSB 2022-3: Verhandlungsprotokoll / Nachunternehmervertrag (Sitz Inland)
Die Formulare sind als PDF-Dateien oder in ausgedruckter Fassung beim HDB verfügbar. Dem Formular FSB 2021-1 fällt zugleich die Bedeutung eines Schlüsselfertigstellungsvertrages zu. Den Unternehmen steht es frei, ggf. diese Formulare oder andere Texte zu nutzen.

Abgrenzung zum General- und Totalunternehmer

Der GÜ unterscheidet sich vom:
Der Generalunternehmer übernimmt einen Bauauftrag für das gesamte Bauwerk mit „schlüsselfertiger“ Ausführung, wofür er Bauleistungen selbst mit ausführt und meistens dafür auch Nachunternehmer einbindet. Demgegenüber bleibt jedoch die Erstellung des Projekts bzw. die Bauplanung, einschließlich der Ausschreibung und Vergabe jeweils Aufgabe des Bauherrn.
Ein Totalunternehmer übernimmt neben der Verantwortung für die Bauausführung auch alle Leistungen für die Bauplanung nach den Leistungsphasen nach HOAI, beginnend mit der Vorplanung (Leistungsphase 2) über die Genehmigungs- und Ausführungsplanung bis hin zur Objektüberwachung.
Bauprofessor-Redaktion
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