Baurecht / BGB

Schlüsselfertigbau (SF-Bau)

Vom Schlüsselfertigbau (bezeichnet in Kurzform auch als SF-Bau oder SB) wird gesprochen, wenn ein Bauvorhaben vom bauausführenden Unternehmen als Auftragnehmer dem Auftraggeber (AG) als Bauherrn "schlüsselfertig" zu übergeben ist. Das Bauunternehmen hat dann alle Arbeiten vom ersten Spatenstich bis zur betriebsbereiten Fertigstellung bzw. Abnahme zu erfüllen. In der Regel wird die schlüsselfertige Übergabe durch einen Generalunternehmer (GU), Generalübernehmer (GÜ) oder Totalunternehmer (TU) vertraglich übernommen. Als Bauvertrag kann sowohl ein VOB-Vertrag als auch ein Werkvertrag nach BGB abgeschlossen werden.
Schlüsselfertigbau(SF-Bau)
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Der Schlüsselfertigbauer wird meistens nicht alle Bauleistungen selbst mit eigenen gewerblichen Arbeitnehmern ausführen, sondern Teilleistungen bis hin zu einzelnen Gewerken für Nachunternehmer (NU) ausschreiben und an diese vergeben. Das kann beispielsweise Rohbauleistungen wie Spezialtiefbau sowie vorrangig Ausbauleistungen betreffen. Dabei ist von Bedeutung, dass der SF-Bauer gegenüber seinem Auftraggeber aber für das gesamte Bauwerk in vollem Umfang haftet, insbesondere auch bei Mängelansprüchen. Weiterhin unterliegt er denselben Anforderungen wie bei einer Hauptunternehmerhaftung, so bei einem Nachunternehmereinsatz wie ein selbstschuldnerischer Bürge für den Gesamtsozialversicherungs- und den Unfallversicherungsbetrag, für den Betrag an die Sozialkasse (SOKA-Bau für das Baugewerbe) sowie für die Zahlung der gesetzlichen und bautariflichen Entgelte zum Mindestlohn.
Für Bauverträge zwischen den beteiligten Vertragspartnern beim SF-Bau hat der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) Muster-Vertragsformulare erarbeitet, mit der aktualisierten Herausgabe zum Stand 2021 (vorheriger Stand: 2019) an die neuere Rechtsprechung angepasst und zur Anwendung im Sinne des § 14 BGB empfohlen.
Es betrifft folgende Formulare für SF-Bau (FSB):
Die Formulare sind nicht zur Nutzung für Verträge mit Verbrauchern mit Bezug auf § 13 BGB vorzusehen.
Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, wenn deren Vorgaben maßgebend sind. Die FSB-Formulare erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit im Einzelfall. Von den jeweiligen Vertragspartnern bleibt eigenverantwortlich zu prüfen, ob und inwieweit sie verwendet werden können.
Verwiesen sei im Zusammenhang hierzu auch auf die Erläuterungen unter:
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