Beim Schlüsselfertigbau wird ein Gebäude so fertiggestellt, dass es der Auftraggeber sofort nutzen kann, ohne weitere Arbeiten erledigen zu müssen. Das Bauunternehmen übernimmt also die vollständige Ausführung der Baumaßnahme.
Vom Schlüsselfertigbau (bezeichnet in Kurzform auch als SF-Bau oder SB) wird gesprochen, wenn ein Bauvorhaben vom bauausführenden Unternehmen als Auftragnehmer dem Auftraggeber (AG) als Bauherrn „schlüsselfertig“ zu übergeben ist. Das Bauunternehmen hat dann alle Arbeiten vom ersten Spatenstich bis zur betriebsbereiten Fertigstellung bzw. Abnahme zu erfüllen. Der SF-Bauer bleibt aber gegenüber seinem Auftraggeber haftender und gewährleistender Vertragspartner für das gesamte Bauvorhaben. Er trägt sämtliche Baurisiken wie das Kalkulations-, Ausführungs- und Mängelansprücherisiko. 
Beim Schlüsselfertigbau übernimmt das Bauunternehmen die vollständige Ausführung der Baumaßnahme.
Bild: © f:data GmbH
Übernahme der Bauausführung
Der Schlüsselfertigbauer wird meistens nicht alle Bauleistungen selbst mit eigenen gewerblichen Arbeitnehmern ausführen, sondern Teilleistungen bis hin zu einzelnen Gewerken für Nachunternehmer (NU) ausschreiben und an diese vergeben. Das kann beispielsweise Rohbauleistungen wie Spezialtiefbau sowie vorrangig Ausbauleistungen betreffen. Dabei ist von Bedeutung, dass der SF-Bauer gegenüber seinem Auftraggeber aber für das gesamte Bauwerk in vollem Umfang haftet, insbesondere auch bei Mängelansprüchen. Weiterhin unterliegt er denselben Anforderungen wie bei einer Hauptunternehmerhaftung, so bei einem Nachunternehmereinsatz wie ein selbstschuldnerischer Bürge für den Gesamtsozialversicherungs- und den Unfallversicherungsbetrag, für den Betrag an die Sozialkasse (SOKA-Bau für das Baugewerbe) sowie für die Zahlung der gesetzlichen und bautariflichen Entgelte zum Mindestlohn. Muster-Formulare für Verträge
Für Bauverträge zwischen den beteiligten Vertragspartnern beim SF-Bau hat der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) Muster-Vertragsformulare erarbeitet, mit der aktualisierten Herausgabe zum Stand 2024 (vorheriger Stand: 2022) an die neuere Rechtsprechung und Anforderungen nach dem Lieferkettengesetz zu Sorgfaltspflichten für Menschenrechte und Umweltschutz in Liefer- und Leistungsketten angepasst und zur Anwendung im Sinne des § 14 BGB empfohlen.
Es betrifft folgende für den SF-Bau, bezeichnet mit FSB:
FSB 2024-1.1: Anlage zu Sorgfaltspflichten für Menschenrechte und Umweltschutz in Liefer- und Leistungsketten
FSB 2024-2: Beauftragung Nachunternehmer
FSB 2024-3: Verhandlungsprotokoll / Nachunternehmervertrag (Sitz Inland)
FSB 2024-3.1: Anlage zu Sorgfaltspflichten für Menschenrechte und Umweltschutz in Liefer- und Leistungsketten
Die Formulare sind elektronisch als PDF-Dateien oder in ausgedruckter Fassung beim HDB (www.bauindustrie.de) verfügbar.
Einzelaussagen zu Haupt-Formularen
Der Generalunternehmervertrag nach FSB 2024-1 entspricht im eigentlichen Sinne dem Schlüsselfertigstellungsvertrag zwischen den Vertragspartnern – Bauherr und SF-Bauer. Dessen Gliederung wird unter diesem Begriff sowie weiterhin mit detaillierten inhaltlichen Aussagen und den zuletzt erfolgten Aktualisierungen im Formular gegenüber vorherigen Ausgaben aufgeführt. Im Verhandlungsprotokoll mit Nachunternehmern kann der NU mit seiner Unterschrift erklären, einen Vertrag zu den im Protokoll festgelegten Bedingungen zu vereinbaren. Bei Annahme durch den GU wird das Verhandlungsprotokoll zum Nachunternehmervertrag. Zur verbindlichen Beauftragung der Nachunternehmer kann das Formular FSB 2024-2 verwendet werden. Die zum früheren Stand 2017 noch empfohlenen Formulare zur Arbeitnehmer-Erklärung zum Mindestlohn durch die gewerblichen Arbeitnehmer von Nachunternehmern werden seit 2019 nicht mehr angeführt. Hierzu werden im FSB 2024-3 zum Arbeitnehmereinsatz unter Tz. 17.1 bis 17.4 verschiedene Verpflichtungserklärungen des NUs vorgesehen, angeführt und näher erläutert unter „Verhandlungsprotokoll mit Nachunternehmern“.
Anlagen zu Sorgfaltspflichten nach Lieferkettengesetz
Das Lieferkettengesetz (LkSG) tritt ab 1. Januar 2023 in Kraft, zunächst für Unternehmen im Inland, die mehr als 3.000 Personen beschäftigen, ab 2024 dann für Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten. Diese Unternehmen werden verpflichtet, die neuen Sorgfaltspflichten für Menschenrechte und Umweltschutz laufend auf Einhaltung zu prüfen und bei erkennbaren Risiken erforderliche Maßnahmen zu treffen. Von Bauunternehmen sind die Sorgfaltspflichten für die jeweiligen Bauvorhaben entlang der Liefer- und Leistungsketten einzuhalten und angemessen zu adressieren. Daraufhin wurden vom HDB die Haupt-Formulare FSB-2024-1 und 3 um je eine Anlage erweitert. Sie sollen helfen, die Sorgfaltspflichten praxisgerecht umzusetzen. Im Einzelnen werden die Sorgfaltspflichten – differenziert menschenrechtsbezogen sowie umweltschutzbezogen – in den Anlagen aufgeführt und die Auftragnehmer zur Durchsetzung und Berichterstattung anlassbezogen oder auf Anforderung verpflichtet.
Bei neuen Risiken ist unverzüglich dem Auftraggeber Mitteilung zu erstatten. Liegen beispielsweise Verletzungen mit schwerwiegender Bewertung vor, kann es zum Abbruch der Geschäftsbeziehung führen.
Weitere Aspekte zu den Formularen
Die Muster-Formulare erheben zum Inhalt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit im Einzelfall. Sie geben aber Anhaltspunkte und können auch als Prüfliste verwendet werden. Notwendig ist jedoch stets die eigenverantwortliche Prüfung für den Einzelfall, ggf. mit der Notwendigkeit einer Anpassung an die zu regelnde Situation.
Den beteiligten Vertragspartnern steht es frei, diese Formulare heranzuziehen, zu ändern, an die Erfordernisse des jeweiligen Einzelfalls anzupassen oder andere Texte zu nutzen.
Eine Nutzung der Muster-Formulare für Verträge mit Verbrauchern mit Bezug auf § 13 BGB ist nicht vorgesehen. Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls dann nicht heranzuziehen, wenn hierfür deren Vorgaben gelten. Weitervergabe von Bauleistungen durch SF-Bauer
Für eine Weitervergabe von Bauleistungen durch den SF-Bauer werden zunächst Angebote von Haupt- bzw. Nachunternehmern eingeholt und danach das wirtschaftlichste Angebot für die jeweils betroffene Teilleistung ausgewählt. Mit potenziellen Bietern wird sich die Vertragsverhandlung anschließen.