Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Flächen von Gebäuden zu ermitteln. Je nach Anwendungszweck und Nutzer sind unterschiedliche Flächenarten entscheidend, für die entsprechende Normen gelten.
Normen, Richtlinien und Verordnungen zur Ermittlung der Flächen
Bei Flächenberechnungen von Gebäuden gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Flächen zu ermitteln. Je nach Anwendungszweck und Nutzer sind unterschiedliche Flächenarten maßgebend sowie die entsprechende Norm mit ihrer Berechnungsvorschrift zugrunde zu legen.
- DIN 277 | 2021-08: Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau,
- DIN EN 15221-6 | 2011-12: Flächenbemessung im Facility Management,
- Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche (MF-GIF) von 2023,
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) von 2004 sowie
- Baunutzungsverordnung (BauNVO), §§ 19 und 20 von 2023.
Generell wird zur Flächenberechnung von Gebäuden und deren Grundstücken die DIN 277 angewandt und dient als Grundlage für die Kostenermittlungen nach DIN 276 oder für Wirtschaftlichkeitsvergleiche. Die nach DIN 277 ermittelten Flächen sind keine Mietflächen und keine Wohnflächen. Jedoch können diese Flächen einer Bewertung hinsichtlich Nutzbarkeit zum Wohnen oder Vermieten zugrunde gelegt werden. Mit der DIN 277 können ebenso Flächen des Grundstücks als Grundlage von Flächen- und Kostenvergleichen berechnet werden. Zur Ermittlung der vermieteten Fläche im Gewerbe oder Mietwohnungsbau wird die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche (GIF) angewandt. Die Berechnung der Wohnflächen im privaten oder öffentlichen Wohnungsbau erfolgt üblicherweise anhand der Wohnflächenverordnung WoFlV. Bei Projekten und Objekten von internationalen Baubeteiligten, deren Flächen- und Wirtschaftlichkeitsermittlungen europaweit beurteilt und bewertet werden sollen, werden die Flächen nach der DIN EN 15221-6 ermittelt. Sie ist Grundlage für eine europäische einheitliche Flächenberechnung und ermöglicht somit europaweite Datenvergleiche und Finanzbewertungen. Die DIN EN 15221-6 kann jeweils in nationale Normen eingearbeitet werden, was mit der Überarbeitung der DIN 277 im Jahr 2021 auch so erfolgt ist. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist mit den §§ 19 und 20 Grundlage für die Berechnung der Grundstücks- und Gebäudeflächen, insbesondere hinsichtlich der städtebaulichen Nutzung des Baugrundstücks und Beurteilung einer Baumaßnahme im Bauantragsverfahren. Kategorien der Flächen von Gebäuden
Die Flächen von Gebäuden können grundsätzlich in drei Kategorien differenziert werden, wie die:
- Brutto-Mengen des Gebäudes,
- Netto-Mengen des Gebäudes und
- Flächen des Baugrundstücks.
Je nach angewandter Norm werden mit der jeweiligen Berechnungsvorschrift alle drei Kategorien, nur eine oder zwei Kategorien abgebildet.
Differenzierung der Mengenermittlung in drei Kategorien (aus Quelle: Mickan, Ulrike: Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277 im Bild, Köln, Rudolf Müller Medien, 2024, S. 21, Abb. 2.1).
Bild: © f:data GmbH/ U.Mickan
Brutto-Mengen des Gebäudes
Die Bruttoflächen und die Bruttorauminhalte des Gebäudes werden anhand der Außenmaße des Gebäudes ermittelt. Diese Brutto-Mengen können für die Projektbeteiligten als Grundlage für Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen, im Speziellen für Kostenermittlungen, Finanzierungsüberlegungen und Fördermittelanträge zu Projektbeginn dienen. Es gibt beispielsweise folgende Brutto-Mengen des Gebäudes:
Netto-Mengen des Gebäudes
Mit der Konkretisierung des Entwurfs und der Erarbeitung der Grundrisse kann eine Detaillierung der Brutto-Mengen des Objektes erfolgen. Für die Ermittlung der Nettoflächen und die Nettorauminhalte sind die lichten Maße zwischen den Räumen des Gebäudes maßgebend. Hierbei werden z. B. alle Nutzungsflächen, alle Verkehrsflächen und alle Technikflächen erfasst sowie gegebenenfalls Mietflächen und Wohnflächen zugeordnet. Beispiele für häufig angewandte Netto-Mengen sind:
Flächen des Baugrundstücks
Zur städtebaulichen Einordnung und bauplanungsrechtlichen Bewertung des Gebäudeentwurfs sind Flächen zur baulichen Nutzung des Grundstücks erforderlich. Hierbei werden beispielsweise die mit baulichen Anlagen überdeckten Flächen des Grundstücks ermittelt, wie zum Beispiel die Grundfläche (GR) gemäß BauNVO § 19 oder die Geschossfläche (GF) entsprechend BauNVO § 20. Für Kostenermittlungen und Wirtschaftlichkeitsvergleiche können die Flächen des Baugrundstücks ebenso in befestigte und unbefestigte, überdeckte, bebaute und unterbaute Grundstücksflächen untergliedert werden. Hierzu werden in der DIN 277 differenzierte Flächenarten angegeben, wie beispielsweise:
Abgrenzung der Flächenarten verschiedener Normen
Einige Flächenarten sind in den Normen mit gleichen Begriffen und / oder Abkürzungen belegt. Daher ist bei der Ermittlung der Mengen auf eine eindeutige Zuordnung und Bezeichnung zu achten.
Diese Abgrenzung der Begriffe betrifft beispielsweise:
- die Netto-Grundfläche (NGF),
- die Nutzfläche (NF),
- die (Brutto-)Grundfläche (BGF) von der Grundfläche (GR) und der Geschossfläche (GF) sowie
- die Abkürzung (GF) als Geschossfläche und als Grundstücksfläche.
Abgrenzung der Netto-Grundfläche (NGF)
Die Netto-Grundfläche (NGF) wird in der Vorgängernorm DIN 277 | 2005 als Summe der Nutzflächen, der Verkehrsflächen und der Technikflächen beschrieben. Diese NGF ist heute noch in vielen Formularen im Bauantragsverfahren oder bei der Fördermittelbeantragung zu finden. Seit der Überarbeitung der DIN 277 (Veröffentlichung 2016) nennt sich die vorherige Nettogrundfläche (NGF) nun Netto-Raumfläche (NRF). In der aktuellen Fassung gibt es jedoch weiterhin den Begriff Netto-Grundfläche (NGF). Diese Netto-Grundfläche (NGF) in der aktuellen DIN 277 | 2021 beinhaltet jedoch zusätzlich zur NGF von 2005 die Fläche der nichttragenden Innenwände. Es ist also bei der Angabe der NGF stets zu klären, um welche NGF es sich handelt – siehe nachfolgende Abbildung.
Abgrenzung der Nettogrundfläche (NGF) (aus Quelle: Mickan, Ulrike: Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277 im Bild, Köln, Rudolf Müller Medien, 2024, S. 34, Abb. 2.7).
Bild: © f:data GmbH/ U.Mickan
Abgrenzung der Nutzfläche (NF)
Die Nutzfläche (NF) wird in verschiedenen Normen namensgleich angewandt. Jedoch ist die unter „NF“ berechnete Fläche abweichend je angewandter Norm. Die „Nutzfläche (NF)“ gemäß DIN 277 | 2005 entspricht der „Nutzungsfläche (NUF)“ der aktuellen DIN 277 | 2021. Andererseits gibt es den Begriff Nutzfläche (NF) weiterhin, jedoch mit einer anderen Bedeutung, und zwar in der DIN EN 15221-6 | 2011-12. In dieser europäischen Norm beinhaltet die Nutzfläche abweichend zur DIN 277 | 2005 nicht die Sanitärflächen, siehe nachfolgende Abbildung. 
Abgrenzung der Nutzfläche (NF) (aus Quelle: Mickan, Ulrike: Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277 im Bild, Köln, Rudolf Müller Medien, 2024, S. 35, Abb. 2.8).
Bild: © f:data GmbH/ U. Mickan
Weiterführende Literatur:
Die Ermittlung der einzelnen Flächenarten sind in dem Buch „Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277 im Bild“ Köln, Rudolf Müller Medien, 2024 detailliert erläutert.
Der Expertin-Tipp
Dr.-Ing. Ulrike Mickan ist selbstständige Architektin und verantwortlich für das Lehr- und Forschungsgebiet Planungs- und Bauökonomie an der TU Dresden, Fakultät Architektur. „In den momentan von Behörden zur Verfügung gestellten Formularen für Fördermittel und Bauantragsverfahren sind oft die Mengen der Nutzflächen oder der Nettogrundflächen einzutragen. Diese Begriffe sind jedoch in den aktuellen Normen mit anderen Inhalten belegt. Daher ermitteln Sie, falls die Nutzfläche (NF) anzugeben ist, die Nutzungsfläche (NUF) des Gebäudes. Die Nutzungsfläche des Gebäudes sind im Wesentlichen die Netto-Flächen der Räume des Gebäudes ohne Berücksichtigung der Verkehrs- und Technikflächen. Ebenso ist mit der in Formularen anzugebenden Nettogrundfläche die aktuell äquivalente Netto-Raumfläche (NRF) gemeint. Diese Netto-Raumfläche beinhaltet im Wesentlichen die Netto-Flächen der Räume, einschließlich Verkehrs- und Technikflächen.“