Bauplanung

Kostenschätzung nach DIN 276

Die Kostenschätzung ist eine Grundleistung des Bauplaners in der Leistungsphase 2 nach der HOAI. Die Ermittlung ist - als spezielle Stufe der Kostenermittlung nach DIN 276 - auf Grundlage der neu bearbeiteten Fassung der DIN 276 - Kosten im Bauwesen vorzunehmen. In der Ausgabe Dezember 2018 wurden die vorherigen Teile der DIN 276-1 (Teil 1: Hochbau, Dezember 2008) und DIN 276-4 (Teil 4: Ingenieurbau, August 2009) zur neuen Norm DIN 276 (2018-12) zusammengefasst.

Die Kostenschätzung dient als Grundlage für die Entscheidung über die Vorplanung. Für die Aufstellung sind besonders folgende Informationen nach Tz. 4.3.3 in der DIN 276 zu nutzen:

Angaben zum Baugrundstück und zur Erschließung,
Ergebnisse der Vorplanung, insbesondere Planungsunterlagen und zeichnerische Darstellungen,
Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten zu den Kosten sowie nach der DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte,
Erläuternde Angaben zu den planerischen Zusammenhängen, Vorgängen und Bedingungen sowie zur organisatorischen und terminlichen Abwicklung des Bauprojekts,
Zusammenstellungen der zum Zeitpunkt der Kostenschätzung bereits entstandenen Kosten, beispielsweise für das Grundstück, die Erschließung, die Baunebenkosten nach DIN 276 u. a.

Die Gliederung zu den Baukosten erfolgt in der DIN 276 nach 3 Ebenen von grob nach Hunderter-Stellen (auch als 1-Steller bezeichnet) in der ersten Ebene bis detaillierter nach Einer-Stellen (3-Steller) in der dritten Ebene. Bei der Kostenschätzung als Kostenermittlungsstufe müssen die Gesamtkosten der jeweiligen Kostengruppen nach DIN 276 in der zweiten Ebene (Zehner-Stellen) der Kostengliederung ermittelt werden.

Ein Beispiel der Kostenzusammenstellung als Kostenschätzung für das Bauprojekt eines "vielgeschossigen Wohnhauses" wird unten dargestellt.
Detailliertere Aussagen zur Gliederung und den inhaltlichen Anmerkungen der 3-Steller- Positionen sowie von redaktionellen Kommentaren zu Änderungen gegenüber vorherigen Ausgaben werden im Baunormenlexikonuntersetzt und sind dort aufrufbar.

Die Art und Weise der Kostenschätzung ist dem Bauplaner freigestellt. In der Praxis erfolgt dies oft über sogenannte "Grob-Leistungsverzeichnisse" oder auf Grundlage von Raumbüchern. Nur eine Bezugsgröße wie beispielsweise die geometrischen Größen Brutto-Rauminhalt (BRI) oder Brutto-Grundfläche (BGF) ist bei einer Kostenschätzung nicht zu verwenden. In den Anlagen 3 und 4 zur DIN 276 werden jeweils Mengen und Bezugseinheiten für die Bestimmung von Kostenkennwerten empfohlen, so für die Kostengruppen "300 - Bauwerk - Baukonstruktionen" in Anlage 3 und "400 - Bauwerk- Technische Anlagen" in Anlage 4, beispielsweise für:

Kostengruppen	Mengen und Bezugseinheiten nach
	Bezeichnung	und Ermittlung
KG 310 - Baugrube/ Erdbau	Baugrubenrauminhalt / Erdbaurauminhalt	Rauminhalt einschließlich der Arbeitsräume und Böschungen
KG 330 - Außenwände	Außenwandfläche	Fläche der Außenwände
KG 360 - Dächer	Dachfläche	Fläche der Dächer einschließlich der Dachüberstände und Vordächer.

Bei der Kostenschätzung handelt es sich um eine Kostenermittlung, die im Projektverlauf bezogen auf den jeweiligen Planungsfortschritt einmalig und zu einem bestimmten Zeitpunkt durchgeführt wird. Dabei wird die Art und die Detaillierung auch abhängig vom Stand der Planung und Ausführung und den jeweils verfügbaren Informationen sein, z. B. in Form des Projektes, den Beschreibungen und Berechnungen. Zu berücksichtigen sind auch die unter Kostenermittlung nach DIN 276 angeführten Aspekte nach Tz 4.2.8 bis 4.2.14 in der DIN 276 (2018-12).

Herangezogen werden können auch Nutzungseinheiten als funktionale Größen wie Kindergartenplätze, Schulplätze, Büroplätze, Betreuungsplätze u. a. Durchaus günstiger erscheinen auch Berechnungen nach Kostenelementen, die wesentlich transparenter, zum anderen mit höherem Arbeitsaufwand verbunden sind. Die Aussagen sind auch noch umso besser, wenn den Kennzahlen umfangreiche und langjährige Erfahrungen und viele Vergleichsobjekte zugrunde liegen.

In der Praxis entscheidet die Kostenschätzung über die weitere Verfolgung eines Projekts. Werden hier zu hohe Sicherheiten eingebaut, kann das ganze Projekt wegen mangelnder Rentabilität infrage gestellt werden. Wird die Kostenschätzung dagegen zu knapp gerechnet, sind andere äußerst negative Folgen die Konsequenz, beispielsweise:

Nachfinanzierung durch den Bauherren,
sinkende Rendite,
schwere Imageschäden beim Planer,
im schlimmsten Fall Insolvenz.

Als Folge daraus haben Planer und Bauherren das gemeinsame Interesse, zu einem möglichst frühen Zeitpunkt möglichst viele Kosteninformationen vorliegen zu haben, und zwar über das hinaus, was HOAI oder DIN fordern. Da viele Details noch nicht vorliegen, müssen Annahmen getroffen werden, damit ein vollständiges Qualitäts- und Mengengerüst entsteht.

Mit dem Beschluss vom 6.3.2013 (AZ. 1 VK 2/13) der VK Baden-Württemberg wurde mit Bezug auf eine Schätzung zum Bauauftragswert einer Baumaßnahme entschieden, dass sie nach „rein objektiven Kriterien erfolgen und jenen Wert treffen soll, den ein umsichtiger und sachkundiger öffentlicher Auftraggeber nach sorgfältiger Prüfung des relevanten Marktsegments und auf dem Boden einer betriebswirtschaftlichen Finanzplanung veranschlagen würde“.

Im weiteren Verlauf der Bauplanung wird die Kostenschätzung fortgeschrieben. Danach folgt die Kostenberechnung nach DIN 276 gemäß der Anforderung zur Leistungsphase 2 nach HOAI, bei der die Kostenermittlung in der Tiefe der dritten Ebene (Einer-Stellen) vorgenommen wird. Folglich ist der Toleranz- sowie Schwankungsbereich bei der Kostenschätzung wesentlich kleiner als bei einer Kostenberechnung anzunehmen, aber durchaus noch von +/./. 15 % bis maximal 30 % gegenüber einer späteren Kostenfeststellung zur Bauausführung.

Zu klären bleibt auch stets, wie die Umsatzsteuer zu berücksichtigen ist. Ableitend aus Tz. 4.2.15 in der DIN 276 können die Kostenaussagen erfolgen als:

"Brutto-Angabe", in der die Umsatzsteuer enthalten ist, oder
"Netto- Angabe", in der die Umsatzsteuer nicht enthalten ist.

Eine Brutto-Angabe wird immer dann maßgebend sein, wenn der Bauherr als Auftraggeber für die Baumaßnahme keinen Vorsteuerabzug geltend machen kann, z. B. bei Wohnbauten. Zu finanzieren ist dann ebenfalls der Bruttobetrag. Ist dagegen von vornherein eine "Netto-Angabe" gewünscht bzw. zu begründen, sind die Kostenangaben ohne Umsatzsteuer auszuweisen. Bei der Kostenermittlung ist deshalb grundsätzlich anzugeben, in welcher Form die Umsatzsteuer berücksichtigt wurde.

Beispiel

Beispiel der Kostenzusammenstellung als Kostenschätzung

Berechnung für das Bauprojekt "vielgeschossiges Wohnhaus"

Es handelt sich dabei um ein Bauprojekt mit folgenden Angaben: 2.000 m² Brutto-Geschossfläche (BGF)

22 Wohnungseinheiten
15 Tiefgaragenplätze
10.000 m³ Brutto-Rauminhalt (BRI)
2.000 m² Brutto-Geschossfläche (BGF)
1.600 m² Grundstücksgröße

Flächen- und Rauminhalte werden aus den Planungsunterlagen ermittelt. Der Bauplaner verfügt über langjährige Erfahrungen mit Kostenermittlungen und erarbeiteten Kostenkennwerten, die nachfolgend für die Zusammenstellung der Baukosten als Investitionskosten nach DIN 276 herangezogen wurden.

Kostengruppen nach DIN 276		Teilbetrag €	Gesamtbetrag €
100	Grundstück
110	Grundstückswert Kaufpreis: 1.600 m² x 225 €/m²	360.000
120	Grundstücksnebenkosten	74.500
130	Rechte Dritter	21.000
			455.500
200	Vorbereitende Maßnahmen
210	Herrichten (1.600 m² x 40 €/m²)	64.000
220	Öffentliche Erschließung	52.500
230	Nichtöffentliche Erschließung (1.600 m² x 30 €/m²)	48.000
			164.500
300	Bauwerk - Baukonstruktionen
310	Baugrube / Erdbau	170.000
320	Gründung / Unterbau	410.000
330	Außenwände / Vertikale Baukonstruktionsmaßnahmen außen	930.000
340	Innenwände / Vertikale Baukonstruktionsmaßnahmen innen	740.000
350	Decken / Horizontale Baukonstruktionsmaßnahmen	560.000
360	Dächer	460.000
370	Infrastrukturanlagen	190.000
390	Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen	78.000
			3.538.000
400	Bauwerk - Technische Anlagen
410	Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen	70.000
420	Wärmeversorgungsanlagen	90.000
430	Raumlufttechnische Anlagen	130.000
440	Elektrische Anlagen	85.000
450	Kommunikations-, Sicherheits-, informationstechn. Anlagen	65.000
460	Förderanlagen	37.000
470	Nutzungsspezifische und verfahrenstechnische Anlagen	58.000
480	Gebäude- und Anlagenautomation	90.000
490	Sonstige Maßnahmen für technische Anlagen	28.000
			653.000
500	Außenanlagen und Freiflächen
510	Erdbau	25.000
520	Gründung, Unterbau	30.000
530	Oberbau, Deckschichten	15.000
590	Sonstige Außenanlagen für Außenanlagen und Freiflächen	15.000
			85.000
600	Ausstattung und Kunstwerke
610	Allgemeine Ausstattung	15.000
620	Besondere Ausstattung	17.000
			32.000
700	Baunebenkosten
710	Bauherrenaufgaben	3.000
720	Vorbereitung der Objektplanung	34.000
730	Objektplanung (Architekten- und Ingenieurleistungen)	364.000
740	Fachplanung (z. B. Tragwerksplanung)	126.000
760	Allgemeine Baunebenkosten (z. B. Gutachten, Prüfungen)	31.000
790	Sonstige Baunebenkosten (z. B. Bestandsdokumentation u. a.)	15.000
			573.000
800	Finanzierung
810	Finanzierungsnebenkosten	3.000
820	Fremdkapitalzinsen	98.000
830	Eigenkapitalzinsen	14.000
840	Bürgschaften (z. B. Gebühren für Zahlungsbürgschaften)	17.000
890	Sonstige Finanzierungskosten	15.000
			147.000
Gesamte Baukosten (Investitionskosten)			5.648.000

Dieser Beitrag wurde von unserer Bauprofessor-Redaktion erstellt. Für die Inhalte auf bauprofessor.de arbeitet unsere Redaktion jeden Tag mit Leidenschaft.

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07.02.2019

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